買房必看 房屋買賣合同常見9大糾紛 張家港房產律師曹輝團隊

張家港房產律師曹輝團隊：房產買賣,、房屋買賣合同糾紛常見糾紛包括一下9大類,，即一般質量問題，開發(fā)商應保修,、房屋質量不合格,，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同、遲延交付房屋,，超過三個月可要求解除合同并賠償違約金,、配套設施遲延或者不能交付、裝飾和設備不合約定,、房屋相關資料不完備,、規(guī)劃、設計變更知情權,、前期物業(yè)糾紛,、交納稅費各種雜費糾紛等九大糾紛，請看詳情：

一,、張家港房產律師曹輝團隊：一般質量問題,，開發(fā)商應保修

一般質量問題包括裂縫、脫皮,、空鼓,、漏水、漏電等,。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理,、更換,、重做與賠償損失責任，逾期交付的,，應當支付延期履行違約金,。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任,，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔,。

二,、房屋質量不合格，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同

張家港房產律師：《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后,，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用?！惫こ舔炇蘸细褚匀〉谩豆こ炭⒐を炇諅浒副怼窞闃酥?，綜合驗收合格與規(guī)劃驗收合格則包括公共設施,、綠化、道路,、停車場等整體驗收,，還包括取得規(guī)劃、消防,、環(huán)保部門出具的認可文件,。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋,，并請求解除合同,。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利,。

根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十二條：“商品房交付使用后,，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗,。經核驗,，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的,，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任,。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后,，買受人認為主體結構質量不合格的,，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,，確屬主體結構質量不合格的,，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任,?！?/p>

由此可見，如果房屋質量問題不過關,，購房者有權拒絕收房并解除購房合同,。

三、遲延交付房屋,，超過三個月可要求解除合同并賠償違約金

張家港房產律師：根據《解釋》第15條,，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內仍未履行的,，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金,、賠償損失等違約責任,，但當事人另有約定的除外,。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任,，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力,、政府行為,、社會事件、惡劣天氣,、技術難題等作為免責事由,。作者認為：能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2,、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3,、該事由是否足以導致延期施工。

不過在現實中,，反映開發(fā)商延期交房的很多,，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中,，開發(fā)商總是大贏家,。

也有購房者通過自己的努力，獲得了應有的賠償,，維護了自己的合法權益,，并且總結了自己的維權經驗：

1、所有業(yè)主一定要團結一致,，維護自身利益;

2,、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);

3,、一定避免肢體沖突,，要告訴開發(fā)商，業(yè)主不是“扯皮”,，而是要解決事情和維護應有利益;

4,、拒絕開發(fā)商口頭承諾，要求出示書面證據,，并簽章,。

四、配套設施遲延或者不能交付

配套基礎設施包括水,、電,、氣、暖、通訊,、有線,、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場,、游泳池,、道路、花園,、綠化,、醫(yī)院、學校,、超市,、會所等?；A設施完備是買受人正常居住必備條件,，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋,，逾期交付的,，可以要求出賣人承擔違約責任。

銷售廣告對公共設施的描述具體明確,，足以影響買受人是否購買與房屋價格的,，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時,，應當繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任

五、裝飾和設備不合約定

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房,，并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準,。房屋交付時，買受人發(fā)現材料低檔,、做工粗糙,，因此與出賣人發(fā)生爭執(zhí)。材料與工藝標準應當依合同約定為準,，無約定或約定不明的,，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,，由出賣人承擔更換,、重做、維修和賠償損失的責任,。交付房屋時,，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣,、甲醛,、氡氣，造成室內空氣污染,，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任,。

六,、房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1,、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》,，較權威地證明房屋業(yè)已竣工驗收合格;

2、房屋測繪機構出具測繪資料,，該資料用于權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件,，后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型,、性能七,、房屋負擔其他權利或產權瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權,、先買受人的債權,、工程承包人的優(yōu)先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋,，但權利處于不穩(wěn)定狀態(tài),，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房,。如果出賣人事先未告知實際情況,，買受人有權拒絕接受房屋。

房屋交付后,，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年,，由于出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失,。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形,，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任,。

七,、規(guī)劃、設計變更應告知購房者

規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型,、朝向,、空間尺寸、供暖方式等,。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設計,，可能影響房屋的使用功能、舒適程度,、增值潛力等,，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權,，如實告知變更情況,，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。

房屋交付時發(fā)現規(guī)劃與設計變更,，出賣人未事先告知或者未如實告知的,，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任,。

八,、前期物業(yè)糾紛

張家港房產律師：物業(yè)管理企業(yè)本應由業(yè)主大會選聘，由業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同,。但物業(yè)建成至業(yè)主大會之前,，必需實施物業(yè)管理，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實施前期物業(yè)管理,。前期物業(yè)管理的內容與正常時期物業(yè)管理基本一致,，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業(yè)企業(yè)服務,，同時應當接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時公約約束,，按時交納專項維修資金、物業(yè)服務費用,。前期物業(yè)服務可以約定期限,，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效,，前期物業(yè)服務合同終止,。

九、交納稅費各種雜費糾紛

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件,，買受人則持相反意見,。對此應當具體分析：

1、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的,，買受人必需交納必需辦證費用,，包括契稅,、印花稅、產權登記費,、證件工本費,、測繪費、公共維修基金,。如無此約定,，由買受人申請辦證，直接交納稅費;

2,、水,、電、氣,、暖、有線,、寬帶的建設費與開通費,，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發(fā)成本;該費用是否計算在銷售價格中;

、標準等作出說明,，并提出使用注意事項的文書,。

3、買受人必需交納物業(yè)管理費,，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費作為交房的條件,。

在收樓時到底要交多少費用，很多業(yè)主并不清楚,，所以往往助長了發(fā)展商亂收費的行為,。在這里要提醒，按規(guī)定,，一次性繳交費用如下：

1.水電費周轉金,，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存,，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诠际褂们闆r,，接受業(yè)主或業(yè)主委員會監(jiān)督,。業(yè)主直接通過銀行自動繳費的，可不收取,。

2.裝修保證金,，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。

張家港房產律師曹輝團隊：知曉了房產買賣合同糾紛的常見糾紛原因和內容,，您在購買房產時可以留心,，盡量避免這些糾紛的出現,，給自己及家人帶來一個好心情。這就是張家港律師曹輝團隊為您獻上這篇文章的初心,。