房屋租賃期間,，物品發(fā)生損耗怎么辦,？發(fā)生損耗后賠償責(zé)任應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？要回答這些租房過(guò)程中的常見(jiàn)問(wèn)題,，需要明白一個(gè)概念：合理使用租賃物,，那么，“合理使用”的限度又在哪里,？

　　《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱民法典）第七百零九條規(guī)定,，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確,，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定（即協(xié)議補(bǔ)充、合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣）仍不能確定的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用,。

　　可見(jiàn)，為了保障租賃物合理使用,，充分發(fā)揮其應(yīng)有的效用和功能,，盡可能延長(zhǎng)租賃物的使用壽命，同時(shí)保證租賃物效用的發(fā)揮與出租人收取的租金保持合理的比例關(guān)系,，承租人需按照雙方約定的用途使用租賃物,；如果合同中沒(méi)有約定使用方法，也沒(méi)有約定租賃物的用途時(shí),，承租人不能擅自任性使用,，而是應(yīng)當(dāng)就使用方法協(xié)議補(bǔ)充或按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定；仍不能確定租賃物的使用方法的,，則應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用,，即租賃物本身固有或者通常的用途。具體到房屋租賃,，主要分為居住類用途和商業(yè)類用途,。

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一,、合理使用租賃物致使租賃物受到損耗的,，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任

案情簡(jiǎn)介

　　2021年1月，房東與小王簽訂《房屋租賃合同》約定：租賃期內(nèi),，如因乙方保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品,、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)?，甲方有?quán)單方解除合同，收回房屋,；乙方應(yīng)按月租金的100％向甲方支付違約金,，同時(shí)甲方可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀并賠償相應(yīng)損失。

　　2021年10月10日,，小王聯(lián)系房東表示“家里的墻壁都出現(xiàn)了反濕,，凸起現(xiàn)象”并發(fā)送照片、視頻,，顯示窗戶下方的墻壁有發(fā)霉的霉點(diǎn),、墻皮有凸起現(xiàn)象。同日,，房東前往房屋查看,。2021年10月13日，房東向小王發(fā)送微信“咱們屋里的水汽大,，早上起床以后,，還是讓老人用干抹布把窗戶擦一下，整個(gè)屋里水汽大,，就長(zhǎng)霉了”,。房東另發(fā)送照片，顯示為窗戶下方墻面大面積發(fā)霉,，窗戶上有水珠,。小王回復(fù)“沒(méi)問(wèn)題，來(lái)暖氣之前每天開(kāi),，現(xiàn)在來(lái)暖氣不那么濕了,，窗戶近期風(fēng)大不敢開(kāi)，全是土,，尤其小孩子也在”,。后雙方在微信溝通中，房東向小王發(fā)送微信表示：“對(duì)于房子發(fā)霉,，跟居住維護(hù)不當(dāng)有關(guān),，跟老舊小區(qū)施工也有關(guān)。現(xiàn)在是有工人在,，借機(jī)會(huì)維修好,，我不追究您這邊的責(zé)任?！毙⊥鮿t表示房屋發(fā)霉與其無(wú)關(guān),，其為正常使用房屋，雙方就此產(chǎn)生爭(zhēng)議,。

　　2022年1月25日,，房東與小王因墻面發(fā)霉問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議并報(bào)警,，未完成房屋交接。

　　后,，雙方訴至法院,，房東就小王使用不當(dāng)造成房屋墻壁、天花板,、櫥柜多處發(fā)霉提出賠償主張,，要求小王支付其維修費(fèi)5000元，并為此向法院提交照片和票據(jù)若干,，顯示發(fā)霉和維修情況,。小王認(rèn)可照片真實(shí)性，認(rèn)可在其租住期間,，天花板確出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象,，但表示其正常使用房屋，發(fā)霉系因房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題,、老舊小區(qū)改造遮蓋綠布,、雨水多、房屋打隔斷及陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有防水措施導(dǎo)致,，并解釋窗戶上水珠為哈氣造成,，而且家中經(jīng)常通風(fēng)。為此,，小王向法院提交其與家人的微信聊天記錄，欲證明其在生活中與家人溝通日常開(kāi)窗,、關(guān)窗,。小王另提交網(wǎng)頁(yè)截圖及訂單截圖，欲證明2021年10月天氣多為陰雨,，其購(gòu)買(mǎi)了除濕盒,。此外，小王提供社區(qū)書(shū)記向房東微信轉(zhuǎn)款3000元的截圖,，“轉(zhuǎn)賬說(shuō)明”備注“轉(zhuǎn)達(dá)老舊改施工方給予業(yè)主漏雨造成發(fā)霉的施工補(bǔ)償款”,，轉(zhuǎn)賬時(shí)間為2022年7月，以此欲證明房屋發(fā)霉原因是施工方打磨外墻導(dǎo)致漏雨,，并非其不當(dāng)使用造成,。

裁判結(jié)果

　　法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉房屋墻面發(fā)霉是否系因承租人小王不合理使用造成,，進(jìn)而決定本案是否存在違約行為及違約責(zé)任,。

　　本案中，房東提供照片說(shuō)明小王在承租使用房屋的過(guò)程中,，不及時(shí)通風(fēng)致屋內(nèi)水汽過(guò)重,，從而導(dǎo)致墻體發(fā)霉,。法院認(rèn)為，在房東告知小王房屋墻體發(fā)霉后,，根據(jù)雙方溝通情況,，小王已經(jīng)與家人溝通日常開(kāi)窗、購(gòu)買(mǎi)除濕盒來(lái)應(yīng)對(duì),，作為承租人面對(duì)臨時(shí)發(fā)生的房屋墻面狀況,，已盡到相應(yīng)減損義務(wù)。如房東認(rèn)為小王未盡到減損義務(wù),，或有其他不當(dāng)使用行為,，則應(yīng)當(dāng)就減損義務(wù)的來(lái)源、具體行為方式等進(jìn)一步舉證證明,，否則承擔(dān)不利后果,。且小王亦提交證據(jù)，就案涉房屋漏雨發(fā)霉已有案外人給予房東補(bǔ)償,，進(jìn)一步反駁房東提出的主張,，故綜合現(xiàn)有證據(jù)及法院查明的事實(shí)，無(wú)法證明系由小王不當(dāng)使用房屋造成房屋墻體發(fā)霉,。

　　因小王在本案房屋租賃合同履行過(guò)程中不存在違約行為,，故對(duì)房東主張小王承擔(dān)損害賠償的請(qǐng)求，因無(wú)相應(yīng)事實(shí)依據(jù),，法院不予支持,。

法條鏈接

　　民法典第七百一十條：承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的,，不承擔(dān)賠償責(zé)任,。

法官釋法

　　此處的“損耗”，即合理?yè)p耗,，是指租賃物的正常磨損,、揮發(fā)、氧化或者其他功能的退化或者降低情形,。判斷損耗是否合理可以依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　1.當(dāng)事人的約定,，如果當(dāng)事人在租賃合同中對(duì)判斷租賃物損耗有明確的約定，則依該約定,。

　　2.由租賃物自身性質(zhì)決定,，租賃物的性質(zhì)可以決定承租人的使用方法，租賃物的性質(zhì)同樣可以決定租賃物的損耗是否合理,，通常而言,，按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，產(chǎn)生的損耗就應(yīng)是合理的,。

　　承租人按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，租賃物因使用受到損耗屬于正常情形,。出租人在訂立租賃合同時(shí)已經(jīng)將租賃物折舊的價(jià)值計(jì)入了租金之中，承租人交付租金并合理使用租賃物時(shí),，若要求承租人對(duì)租賃物的正常損耗承擔(dān)損害賠償責(zé)任,，有失公平。

　　因此,，承租人對(duì)租賃物的使用符合約定的使用方法或租賃物的性質(zhì)使用產(chǎn)生的損耗,，常見(jiàn)包括地面磨損，家具,、電器老化,，廚房污漬，沙發(fā)表面起球等,，都屬于正常使用的合理?yè)p耗,，是租賃物被使用的正常結(jié)果，承租人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

二,、不合理使用租賃物致使租賃物受損的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

案情簡(jiǎn)介

　　2023年1月,，房東與小趙簽訂房屋租賃合同,，主要內(nèi)容為：小趙不得擅自養(yǎng)寵物，否則視為小趙違約,，押金及房租不退還,。簽訂合同后，房東交付房屋,，小趙付清第一個(gè)月租金,、押金及中介費(fèi)。2023年2月,，房東發(fā)現(xiàn)小趙在案涉房屋內(nèi)養(yǎng)寵物，且因小趙在屋內(nèi)養(yǎng)寵物導(dǎo)致沙發(fā)破損,。雙方在協(xié)商沙發(fā)破損問(wèn)題的過(guò)程中發(fā)生過(guò)爭(zhēng)執(zhí),。后，房東訴至法院,，要求小趙賠償其修復(fù)案涉沙發(fā)費(fèi)用2800元,。

裁判結(jié)果

　　法院認(rèn)為，小趙與房東簽訂的房屋租賃合同,，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效,。雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù),。合同約定承租方即小趙不得擅自養(yǎng)寵物,，但小趙在履行與房東之間房屋租賃合同過(guò)程中，違反合同約定飼養(yǎng)寵物,，導(dǎo)致寵物損壞了室內(nèi)的沙發(fā),，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償損失的責(zé)任?，F(xiàn)房東要求小趙承擔(dān)其修復(fù)沙發(fā)的費(fèi)用于法有據(jù),，法院予以支持。

法條鏈接

　　民法典第七百一十一條：承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

法官釋法

　　本條是與民法典第七百一十條相對(duì)應(yīng)的規(guī)定,，所要明確的問(wèn)題是,，承租人違反約定的方法使用租賃物的責(zé)任。如何區(qū)分損失與損耗呢,？必須具體到個(gè)案判斷承租人是否按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，研究承租人的使用與出租人損失之間的因果關(guān)系。

　　本案中,，在房屋租賃過(guò)程中,，鑒于個(gè)體間對(duì)是否同意飼養(yǎng)寵物存在態(tài)度差異，出租人和承租人均應(yīng)按照達(dá)成一致的合同履行,。但無(wú)論是合意飼養(yǎng)寵物還是擅自飼養(yǎng)寵物,，由寵物而引發(fā)的家具破損等均屬于未按照約定方式或者未根據(jù)租賃物性質(zhì)使用的不合理使用方式，由此產(chǎn)生的損耗屬于不合理?yè)p耗,，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則,，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。此外,，常見(jiàn)的還包括暴力使用造成的地板磚,、墻體損壞，以及馬桶蓋斷裂,、廚房煤氣灶表面較大凹陷,、桌椅表面較大面積破損等。

　　綜上可見(jiàn),，決定承租人是否承擔(dān)房屋損耗賠償責(zé)任的關(guān)鍵在于是否合理使用房屋,，即承租人是否按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。因此,，建議出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)注意完備相關(guān)責(zé)任承擔(dān)條款,，交割時(shí)記錄房屋狀態(tài)，租住過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題及時(shí)溝通，并保留相關(guān)證據(jù),，以維護(hù)自身合法權(quán)益,。