案情簡介

新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市克拉瑪依區(qū)人民法院（下稱克拉瑪依區(qū)人民法院）審理了一起商品房買賣合同糾紛案件,，在該案中,，審理法院對原告因?qū)嶋H交付的房屋與合同約定明顯不符，要求解除案涉房屋買賣合同,，并由房產(chǎn)開發(fā)商返還購房款,、承擔(dān)違約金的訴訟主張予以支持。

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2022年初,，小劉、小王夫妻二人到某房產(chǎn)開發(fā)商售樓處看房,，表示想購買一套一家三代人居住的復(fù)式樓,，通過銷售人員介紹及翻閱房型宣傳冊，小劉二人選中了一套223平的復(fù)式樓,，且樓上樓下均有衛(wèi)生間,，正好符合二人需求。2022年3月30日,，二人與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》,，隨后分批次支付了全部房款，合同約定2023年11月交房,。2023年10月,，小劉二人在驗收房屋的過程中發(fā)現(xiàn)，該房屋僅一層有衛(wèi)生間,，而二層衛(wèi)生間憑空“消失”,，居然變?yōu)閮ξ镩g，與房屋宣傳戶型圖中一、二樓均有衛(wèi)生間不一致,，嚴(yán)重影響了房屋二層的使用功能和居住體驗,，二人遂要求退房。開發(fā)商則認(rèn)為,，其按照施工圖進(jìn)行施工未違反合同約定,，有無衛(wèi)生間也不屬于改變房屋結(jié)構(gòu)形式，不同意退房,。因雙方協(xié)商未果,，2022年12月4日，小劉二人向克拉瑪依區(qū)人民法院提起訴訟,。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為,，小劉夫妻與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中對于該房屋內(nèi)的設(shè)計功能分布未作約定，但開發(fā)商發(fā)布的推介廣告,、銷售人員向小劉發(fā)送的戶型宣傳圖片等,，均顯示該房屋二樓設(shè)計有衛(wèi)生間，在以上資料中均對該設(shè)計進(jìn)行了確定,，而衛(wèi)生間是房屋使用人日常生活的必備場所,，房屋內(nèi)衛(wèi)生間數(shù)量多少影響房屋使用人居住舒適度和便捷性，有無衛(wèi)生間的功能設(shè)計對于購房合同的訂立和房屋價格的確定,，有重大影響,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商的戶型宣傳彩頁構(gòu)成要約，屬于合同約定的一部分,，開發(fā)商應(yīng)按合同約定履行義務(wù),，如違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。小劉二人想要購買的是上下層均有衛(wèi)生間的復(fù)式戶型房屋,，房屋戶型和房間功能系其締約的主要因素，實際交付的房屋與該合同目的明顯不符,，可以認(rèn)定開發(fā)商交付的案涉房屋不符合同約定,，致使小劉二人的合同目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成違約,。最終,，對小劉要求解除案涉房屋買賣合同并由房產(chǎn)開發(fā)商返還購房款、承擔(dān)違約金的主張,，予以支持,。

一審宣判后，房產(chǎn)開發(fā)商對一審判決不服,，提起上訴,，二審法院判決駁回上訴,，維持原判。

購房者要注意甄別商品房銷售廣告的內(nèi)容,，特別是就預(yù)售類商品房而言,，對于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容，可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實,，有條件的可以到樓盤現(xiàn)場實地探勘,、了解，并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購房合同或補(bǔ)充協(xié)議中,。同時,，注意保留廣告宣傳冊、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料,，以免收樓時與宣傳情況不符產(chǎn)生維權(quán)難的情況,。賣房人在銷售商品房時,，要堅持誠實信用原則,，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳,，在訂立商品房買賣合同過程中,，要盡到充分提示說明義務(wù)，讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購買房屋的真實架構(gòu),、戶型等信息,，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位，進(jìn)行片面引導(dǎo),。在現(xiàn)實生活中,，開發(fā)商要謹(jǐn)慎發(fā)布銷售廣告和宣傳資料，對于戶型,、水電煤氣,、對購房者訂立合同目的及價格有重大影響的相關(guān)配套設(shè)施等的描述，要實事求是,，若這些條款內(nèi)容與后期實際交付的房屋條件不符,，開發(fā)商可能構(gòu)成違約，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。