案情

某開發(fā)公司建設某樓盤銷售,，該樓盤于2014年9月17日辦理所有權(quán)首次登記,。2018年7月23日，甲銀行與王某,、某開發(fā)公司簽訂《個人購房擔保借款合同》,，約定王某向甲銀行借款25.8萬元用于購房，權(quán)屬證書尚未辦妥,。2018年9月11日,，甲銀行向王某發(fā)放購房貸款，王某據(jù)此向某開發(fā)公司付清購房款,。2019年6月12日，王某辦理所有權(quán)預告登記,，同日甲銀行辦理抵押預告登記,。   

（圖文無關(guān)，圖源網(wǎng)絡侵刪）

2021年6月28日,，第三人乙銀行在另一案中,，訴訟保全了案涉房產(chǎn)。2018年10 月至2022年12月,，王某按月向甲銀行償付借款,，2023年1月出現(xiàn)逾期。甲銀行提起訴訟,，請求王某償還借款本金并按照合同約定支付利息,、罰息直至款項還清之日止。同時主張對王某案涉抵押房屋拍賣,、變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán),。乙銀行認為，甲銀行僅為預告抵押登記,，不具有優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?，且甲銀行主張抵押權(quán)時明顯超過期限,，其未及時辦理正式抵押登記，預告登記已經(jīng)失效,，因此主張抵押權(quán)不能成立,。   

另查明，案涉房屋所在整幢建筑物其他房屋均于2023年2月10日由甲銀行某支行辦理抵押登記,。甲銀行某支行表示,，支行具體業(yè)務中的房產(chǎn)抵押登記信息未向甲銀行專門推送。   

裁判

法院審理認為,，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機構(gòu)申請預告登記,。預告登記后,，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。若債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效,。當事人辦理抵押預告登記后,，若預告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，法院需進行審查,。若存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記,、預告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預告登記已經(jīng)失效等情形,，導致不具備辦理抵押登記條件的,，人民法院不予支持；若經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記,，且不存在預告登記失效等情形的,，人民法院應予支持，并認定抵押權(quán)自預告登記之日起設立,。   

本案中,，甲銀行與被告王某在借款合同中明確約定了抵押條款，詳細載明了抵押物,、擔保的債權(quán),、債務履行期間等事項，并隨后辦理了抵押預告登記,，雙方抵押合同關(guān)系因此成立并生效,。訴爭抵押房產(chǎn)已于2014 年辦理所有權(quán)首次登記，滿足了司法解釋規(guī)定的預抵押登記房產(chǎn)上抵押權(quán)設立的積極要件。接下來需分析是否存在預告抵押登記失效的情形,。   

在甲銀行與被告王某簽訂的借款合同中,，抵押條款明確注明了購房合同編號及權(quán)屬證書未辦妥的情況，且甲銀行在辦理預告抵押登記時取得的預告抵押登記證書中并未顯示整幢建筑物的首次登記證號,。這表明甲銀行已盡到審慎的注意義務,，且本案中無證據(jù)表明甲銀行在本案訴訟之前知道或應當知道整幢建筑物的首次登記時間。此外,，本案起訴后甲銀行通過自行查詢得知抵押物已辦理首次登記,，但因案涉房產(chǎn)被第三人某銀行另案申請查封而實際無法辦理本登記。后續(xù)未辦理本登記并非因甲銀行原因所致,，因此本案不存在甲銀行預告抵押失效的情形,。   

綜上所述，甲銀行主張的抵押權(quán)實質(zhì)上于預告登記之日起設立,。抵押權(quán)作為物權(quán),，其效力優(yōu)先于此后第三人某銀行申請法院查封抵押物所保護的債權(quán)。因此,，第三人某銀行的抗辯意見不應得到支持,。   

法院判決支持甲銀行的訴訟請求。第三人某銀行不服提起上訴,，二審法院駁回上訴,，維持原判。   

不動產(chǎn)預告登記制度是法律保護不動產(chǎn)買受人權(quán)利的重要制度,。在實踐中,，有的商品房為正在建造的期房，無法辦理正式的抵押登記,，因此購房人會將預購的商品房期房作為抵押物,，向金融機構(gòu)申請購房貸款。預告登記是為了保證物權(quán)實現(xiàn)而進行的提前登記,，它并非正式的物權(quán)登記，抵押權(quán)并未因登記而設立,，而只是在一定程度上限制了抵押人再次處分抵押物的權(quán)利,，其有效期限并非無限延長。   

預告登記后,，若債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的,，則預告登記失效。所謂“能夠進行不動產(chǎn)登記”,，指的是具備辦理本登記的條件,。然而，在認定預告登記是否失效時,，不能僅以客觀上具備辦理不動產(chǎn)登記條件之日作為計算的起點,。實踐中,，由于是否能夠辦理本登記往往只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知情，買受人和預告登記權(quán)利人可能并不知情,。因此,，在認定預告登記是否失效時，應以買受人或者預告登記權(quán)利人主觀上知道或應當知道能夠進行本登記之日作為計算的起點,，而不能以客觀上具備辦理本登記條件之日作為計算的起點,。