【單次收取租金原則上不超3個月】近年來,，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源,、哄抬租金,，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù),，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂,，嚴重影響住房租賃當事人合法權(quán)益。為此,，住建部,、國家發(fā)改委等6部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業(yè)從業(yè)管理,，開展住房租賃資金監(jiān)管,，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調(diào)控住房租金水平,。

《意見》針對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè),，明確要求各地加強從業(yè)管理的同時，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為,，住房租賃企業(yè)應(yīng)當將經(jīng)營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺,，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金,。

網(wǎng)友熱評：

1. 買房價太高,，租房住價也高，買不起也租不起,，壓力山大,。

2. 大量的打工人養(yǎng)活了一線城市的房東，租金上天了,！

3. 中介把出租出賣市場壟斷了,，尤其臨街門市大量被中介租用開店，浪費大量資源,。

4. 租售同權(quán),，學(xué)區(qū)房價立馬要掉，不過房租價格就難說了,。

5. 這個對中介的規(guī)范重要,，但我更關(guān)注的是房租價格多少才合理,。

今日學(xué)法：民法典關(guān)于房屋出租的新規(guī)定有哪些？

1,、設(shè)立居住權(quán)的房屋不能租,！

一旦你承租了設(shè)立居住權(quán)的住宅，你的租賃合同將被認定為無效,。有人會質(zhì)疑：以前從來沒有遇到過這事,。

在2021年之前，沒有任何房屋設(shè)立了居住權(quán),，因為法律還沒有規(guī)定,。但是從明年開始，大量房屋將可能設(shè)置居住權(quán),，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū),，千萬不能去碰，因為法律不允許出租,。

法律風險提示：租房人應(yīng)當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設(shè)立居住權(quán),，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔****元違約金,?！?/p>

法律規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。

2,、出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時提異議,，時間僅為6個月

現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人,，自己收取租金差價,。但是二房東這種轉(zhuǎn)租行為，如果沒有經(jīng)過出租人同意,，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的,。

這就導(dǎo)致實踐中很多租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，當你租賃的房屋是轉(zhuǎn)租的,，則隨時有可能被人趕出去的風險,。所以這次法律新增規(guī)定，如果出資人知道承租人進行轉(zhuǎn)租的,，6個月不提異議,，就視為同意轉(zhuǎn)租。

法律風險提示：實際租房人應(yīng)當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有,，不是轉(zhuǎn)租的房屋,。”并查驗房產(chǎn)證,，這樣切實保障自己的權(quán)利,。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的,，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函,。

法律規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在六個月內(nèi)未提出異議的,，視為出租人同意轉(zhuǎn)租

3、房屋權(quán)屬有爭議或被查封,，可以退租

房屋所有權(quán)發(fā)生爭議,，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關(guān)查封,、甚至拍賣,，嚴重影響了租房人生活安寧權(quán)。最近北京就發(fā)生了一起案件,，一群壯漢沖進超市丟,、砸東西，原因是房屋所有權(quán)爭議,，結(jié)果殃及了租房人,。租房人想退房，但是卻因為租賃合同沒有到期,，苦不堪言,。

這次新法保護租房人的合法權(quán)益，明確：當房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封,、扣押,；房屋權(quán)屬有爭議時，租房人可以退房,！

法律風險提示：租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封,、扣押；或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭議時,，保留好相關(guān)證據(jù),，并及時通知出租人要求解除合同。

法律規(guī)定：有下列情形之一,，非因承租人原因致使租賃物無法使用的,，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押,；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議,；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形,。

4,、租房人享有優(yōu)先租賃權(quán),，不用擔心租期到了被趕出去！

除非是居住特別不滿意,，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦,；二是會增加很多成本和費用。

但是現(xiàn)實生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事,，合同到期后,，房東告訴租房人，我不想再租給你了,，租房人只能到處去找新的房源,。這種事情從明年開始結(jié)束了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán),。

法律風險提示：優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán),，如果價格達不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有,。所以租房人要想獲得優(yōu)先承租權(quán),，就要匹配最新的租房價格，這點比較難,。

法律規(guī)定：租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

5,、近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于租房人,，租房人的優(yōu)先購買權(quán)受到限制

《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時，租房人享有優(yōu)先購買權(quán),。這必然導(dǎo)致一個問題：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子,、父母，卻需要征求租房人的意見,，因為租房人有優(yōu)先購買權(quán),。特別是低價賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優(yōu)先購買權(quán),。這和我們的社會風俗產(chǎn)生了巨大的沖突,。

這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購買權(quán),。并且法律還規(guī)定：租房人應(yīng)當在15日內(nèi)明確表示自己要購買,，否則放棄優(yōu)先購買權(quán)。

法律風險提示：在出租人出售房屋時,，租房人如果想購買出租人的房屋,，必須要及時表達自己想購買的意愿，時間僅為15日，否則將喪失優(yōu)先購買權(quán),。

法律規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,；但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的,，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

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