精裝修商品房買賣合同中的裝修條款屬于當(dāng)事人自治的范圍,，但是也需要遵守相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范,，合同約定不能違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

1.格式條款的效力認(rèn)定

針對精裝修商品房買賣合同中的裝修條款或另行簽訂的附屬的補(bǔ)充裝修合同（下稱補(bǔ)充裝修合同）等,，應(yīng)充分考慮簽訂合同時出售方對涉及裝修條款的解釋說明是否符合常規(guī)做法,，條款理解的難易程度是否符合一般消費者的認(rèn)知水平，條款的約定是否免除或者減輕了合同提供者的責(zé)任,、涉及相對方重大利害關(guān)系,。因格式條款引發(fā)糾紛的情形多由裝修條款中的兜底條款產(chǎn)生，如“樣板房不作為交付標(biāo)準(zhǔn)”“以實際交付為準(zhǔn)”等,，在審理該類案件時應(yīng)充分考慮開發(fā)商處于的優(yōu)勢市場地位以認(rèn)定是否對消費者的重大利益產(chǎn)生影響,，并審查開發(fā)商在簽約時是否已向購房者充分解釋條款的內(nèi)容與含義。如在簽訂合同時約定“裝修屬于‘贈送’,，若之后發(fā)生問題開發(fā)商不再負(fù)責(zé)”等,。一般而言，此種情形中,，“贈送”裝修部分的費用實際已經(jīng)包含在總房價之中,，而開發(fā)商訂立該格式條款，明顯免除或減輕了己方的責(zé)任,，加重了購房者的責(zé)任,，此類條款應(yīng)認(rèn)定為無效。

2.裝修條款作為補(bǔ)充合同的效力認(rèn)定

實踐中,，除在購房合同中直接約定裝修條款外,，還存在買賣雙方另行簽訂補(bǔ)充裝修合同等情形,。此種情形下，還應(yīng)審查補(bǔ)充合同是否符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。在精裝修商品房買賣關(guān)系中,，裝修款一般作為房款的一部分，若開發(fā)商利用另行簽訂的裝修合同將裝修款獨立于購房款之外,，以“陰陽合同”區(qū)分裝修款與購房款,，經(jīng)審查確實存在偷稅漏稅等違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)定的，則應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充裝修合同中有關(guān)“裝修款”的約定無效,，而具體的裝修質(zhì)量及裝修內(nèi)容條款的效力則應(yīng)根據(jù)案件具體情況進(jìn)行審查認(rèn)定,。

3.無效后果的處理

因違反《民法典》相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致格式條款無效的，應(yīng)按照有利于相對方的原則進(jìn)行處理,。因違反強(qiáng)制性效力性法律法規(guī)導(dǎo)致補(bǔ)充合同部分無效的,，無效部分自始無效，不影響有效部分繼續(xù)履行,。

（1）房屋買賣合同中涉及精裝修部分無效的情形

該種情形多由格式條款無效所致,。房屋買賣合同包含裝修條款的，裝修條款實際屬于房屋買賣合同的一部分,。此時,，格式條款無效不影響其他部分條款的履行。在對“不影響其他部分效力的”格式條款予以排除后,，還需要對涉及裝修部分的合同漏洞進(jìn)行填補(bǔ)以明確雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù),。

根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定，填補(bǔ)漏洞的一般規(guī)則為：首先,，當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充,，由雙方當(dāng)事人對無效部分的條款另行約定；其次,，借助合同的相關(guān)條款進(jìn)行填補(bǔ),；再次，依據(jù)裝修市場的一般規(guī)則與交易習(xí)慣等進(jìn)行彌補(bǔ),。上述方式應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行,，并尊重雙方當(dāng)事人的合意。

（2）補(bǔ)充裝修合同因違反強(qiáng)制性效力性規(guī)定導(dǎo)致無效

該情形一般是由于開發(fā)商利用裝修款規(guī)避購房款的納稅義務(wù),，損害國家利益,，導(dǎo)致裝修合同中涉及價款部分的條款無效。此種情形下,，合同所約定的“裝修款”實際系購房款,，因此在條款無效后，該部分裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房款,。同時,，對于補(bǔ)充裝修合同的其余部分,，如裝修質(zhì)量約定、裝修流程約定等,，若均為雙方當(dāng)事人的真實意思表示且不違反法律法規(guī)的,，應(yīng)認(rèn)定為有效，可以繼續(xù)履行,。

如案例一中，孫某與A公司另行簽署的補(bǔ)充合同約定裝修款獨立于房款,，存在偷逃部分稅款的行為,，故該約定應(yīng)為無效，裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房款,。在不存在裝修質(zhì)量問題的情形下,，孫某要求返還購房款的主張不應(yīng)支持。