在上文的意義中已有闡述，除了風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和利益承受的移轉(zhuǎn),、作為一些期限的起算日之外,，也反映了出賣人履行了合同約定或法律規(guī)定的交付義務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定,，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。如果當(dāng)事人對“房屋交付使用”的內(nèi)容沒有特別約定，只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有,，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù),。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間,，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用,，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù),。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人既可以另行約定,，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定來確定,。
如果商品房交付使用后購房者發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量不合格（交付前質(zhì)量不合格購房者可以拒絕接收，由此產(chǎn)生的一切后果由出賣人承擔(dān),，這是合同法原理決定的,。）該如何處理，首先,，如果該質(zhì)量是可以補(bǔ)救的輕微質(zhì)量瑕疵,，根據(jù)《合同法》第一百一十一條和《解釋》第十三條的規(guī)定，在保修期內(nèi),，可以要求出賣人修復(fù)并承擔(dān)由此造成的損失,；其次，如果是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,，購房者可以請求解除合同并要求賠償損失,；再次，如果質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響了居住使用,，購房者同樣可以請求解除合同并要求賠償損失,，《解釋》第十三條的規(guī)定符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)的法理，即違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的,。
需要說明的是,，在商品房的交付使用中并非僅僅是出賣方的義務(wù)，購房者同樣有義務(wù)接受交付,。如果沒有正當(dāng)理由遲延接受交付的,，依據(jù)合同法原理，除了出賣方采取措施防止損失擴(kuò)大外,，商品房毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)同樣要移轉(zhuǎn)于購房者，購房者還要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
在商品房買賣中,，除了交付使用外還有許多方面需要法律、法規(guī)的界定，本文梳理有關(guān)商品房交付的一些法律問題,，希望能夠起到拋磚引玉的效果,。