房屋買賣時的流程,，相信大家平日里都有聽聞過,，沒錯，是非常的麻煩,，而其中最為重要的一環(huán)也就使購房合同的簽署,，購房合同是買房過程中對購房者和開發(fā)商權(quán)利與義務(wù)的約束，以及出現(xiàn)問題得以順利解決的有效憑證,，所以簽訂購房合同時一定要注意細節(jié)問題,，不能因小失大。那么,，簽訂購房合同時必須注意哪些事項?合同生效的條件是什么?

簽訂購房合同時的注意事項

第一,、明確約定逾期交房的違約責任

購房合同里一定要明確開發(fā)商逾期交房的違約責任，注意延期交房是否有賠償,。若合同中未約定違約金條款,，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問題,。

另外,，小編要提醒大家在簽訂合同時一定要確認交房日期，交房日期一定要明確到年月日,，不要接受任何摳字眼的不合理條款,。

第二、明確約定面積差異的處理方式

當實際面積和約定的面積不符時,，如果合同中有約定,，則按照約定處理,。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%,，那么購房者可以要求解除合同,、返還已付購房款及利息。

第三,、明確約定公攤建筑面積

現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題,，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚,，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置,。

第四,、明確約定房產(chǎn)證的辦理期限

有些開發(fā)商會以各種理由拖延辦證時間，所以購房者在購房合同里面要明確約定房產(chǎn)證辦理時間,，并約定好雙方違約責任,。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日,。

第五,、明確約定房屋質(zhì)量

購房者在簽訂購房合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同里。例如：臥室,、廚房,、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單,、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水,、電、氣,、管線通暢;門,、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到,。同時合同中還要規(guī)定房屋的保質(zhì)期,、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

第六,、有關(guān)物業(yè)方面的約定

現(xiàn)實中,，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益,，購房者應(yīng)在附件中約定物業(yè)的有關(guān)情況,，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費,、環(huán)境衛(wèi)生,、保安,、綠化等。

第七,、規(guī)劃設(shè)計變更的約定

很多購房者不重視合同中的設(shè)計變更條款,，尤其是對所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大的影響,。但事實卻并非如此,，任何的設(shè)計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益,，但同時卻又有可能傷及購房者的利益,，因此在簽訂此條款時更應(yīng)審慎對待。

合同生效的條件

(1)當事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力,。所謂相應(yīng)的訂立合同的能力,，是指合同主體據(jù)以獨立訂立合同并獨立承擔合同義務(wù)的主體資格。合同是當事人以設(shè)立,、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)為目的,、有意識地追求特定法律后果的行為,，它直接關(guān)系到當事人的利害得失，因此要求當事人必須能夠認識和辨認自己的行為,，判斷自己行為的法律后果,，即必須具有相應(yīng)的訂立合同的能力。

(2)意思表示真實,。所謂意思表示是行為人將其產(chǎn)生,、變更和終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的意思表示于外部的行為。意識表示真實是合同有效的重要條件,，在大多數(shù)情況下,，行為人表示于外部的意思同其內(nèi)心真實意思是一致的，但是,，有時行為人的意思表示與其真實意思不符合,。在意思表示不真實的情況下，不能僅以行為人表示于外部的意思為根據(jù),，而不考慮行為人的內(nèi)心意思,。

(3)不違反法律和社會公共利益。合法是民事法律行為的本質(zhì)屬性,，也是民事法律行為有效的當然要件,。合同能產(chǎn)生法律效力就在于當事人的意思表示符合法律的規(guī)定，不合法的合同顯然不能受到法律保護,，也不能產(chǎn)生當事人所期待的法律效果,。同時,，合同不僅應(yīng)當符合法律，而且在內(nèi)容上也不得違反社會公共利益,。

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