《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定

1.房屋征收與補償?shù)闹黧w只能是政府

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條的規(guī)定,，市,、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市,、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作,。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工,，互相配合,，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

從這條規(guī)定我們可以看出,，市,、縣級人民政府總領(lǐng)統(tǒng)籌房屋征收與補償工作，房屋征收部門組織實施具體工作,，其他有關(guān)政府部門予以配合,。這一規(guī)定明確了房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府，以及征收法律關(guān)系為政府與被征收人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，改變了原來的《城市房屋拆遷管理條例》（已廢止）中由取得拆遷許可證的單位作為拆遷工作主體實施拆遷工作的做法,，避免了建設(shè)單位以自身經(jīng)濟利益為核心開展拆遷工作，從源頭上保障了公共利益及被拆遷人的合法權(quán)益,。

然而在實踐中,，還是經(jīng)常出現(xiàn)市、縣級人民政府不出面主持拆遷工作,，把所有工作都交給作為“參與主體”的開發(fā)商,、建設(shè)單位去開展實施，各個政府部門配合的不是征收補償工作而是強拆工作,，例如以“無證建筑不予補償”“危房”等理由將被征收人的房屋強制拆除,，且不支付相應(yīng)經(jīng)濟補償。這些情形幾乎都是“以拆違代拆遷”的表現(xiàn),，被征收人可以就其中的違法情形申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟有效進行救濟,。

2.征收相關(guān)建設(shè)的要求：四規(guī)劃一計劃沒有不行

根據(jù)《條例》第九條的規(guī)定，依照本條例第八條規(guī)定,，確需征收房屋的各項建設(shè)活動,，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,，應(yīng)當(dāng)納入市,、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。此即所謂“四規(guī)劃一計劃”,，對于棚戶區(qū)改造,、舊城改造類項目而言必須全面具備,，而對于一般的交通設(shè)施建設(shè)等征收項目而言則可以沒有“一計劃”，但“四規(guī)劃”同樣不可或缺,。

依據(jù)這條規(guī)定,，被征收人可以申請政府信息公開來查看相關(guān)文件，以審查與自己切身利益相關(guān)的征地拆遷項目是否符合征地相關(guān)建設(shè)要求,。在起訴房屋征收決定的訴訟中,，被告也需要提供上述證據(jù)以證明自己的征收決定合法。

3.房屋征收范圍必須具體,、確定

根據(jù)《條例》第十六條之規(guī)定，房屋征收范圍確定后,，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建,、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為,；違反規(guī)定實施的,，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù),。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限,。暫停期限最長不得超過1年。

房屋征收范圍的確定是征收工作中至關(guān)重要的一環(huán),，這直接決定了當(dāng)事人的房屋在不在征收范圍內(nèi),、會不會面臨拆遷和補償。在實踐中,，很多當(dāng)事人申請政府信息公開要求提供準(zhǔn)確的征收紅線圖（在農(nóng)村集體土地征收中叫“勘測定界圖”）,，被申請機關(guān)有時會拒不提供或者只提供一個粗略的大致范圍，根本無法確定具體征收范圍,，當(dāng)事人也就無從查證自家的房屋有沒有涵蓋在征收范圍內(nèi),。這是行政機關(guān)沒有依法履行行政職能的體現(xiàn)，屬于違法情形,，當(dāng)事人可以就被申請機關(guān)的不作為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟,，以知悉房屋征收范圍。

4.房屋征收調(diào)查登記應(yīng)當(dāng)入戶實地進行

根據(jù)《條例》第十五條規(guī)定,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬,、區(qū)位、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

對征收范圍內(nèi)的房屋進行調(diào)查登記是對被征收房屋進行評估并最終確定補償金額的前提和基礎(chǔ),，因此被征收人應(yīng)當(dāng)重視調(diào)查登記環(huán)節(jié),。在明律師提醒您3點注意事項：

首先，要積極配合房屋征收部門的調(diào)查登記工作,。經(jīng)常有被征收人不讓調(diào)查登記人員進門,，以為不讓進門就能不拆了。在明律師想告訴廣大被征收人的是,，不配合調(diào)查登記并不會阻礙征收工作進程,，反而有可能減損房屋補償金額。因為征收方完全可以依據(jù)其所掌握的房屋登記簿數(shù)據(jù)和周邊同戶型房屋的狀況對涉案房屋完成調(diào)查登記,。

其次,，要提供真實的數(shù)據(jù)。有很多被征收人為了獲得更高的補償金額,，會在房屋面積,、房屋用途上弄虛作假，這樣的行為將會面臨嚴(yán)重的法律責(zé)任,。最后,，要關(guān)注調(diào)查登記事項是否與實際一致，重點關(guān)注房屋面積和用途,。房屋面積和用途是房屋征收補償金額計算中權(quán)重最大的兩項,，也是爭議最大的兩項。因此在前期調(diào)查登記時,，被征收人就應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注這兩項,。

補償

5.房屋征收補償方案須公開征求意見

根據(jù)《條例》第十條之規(guī)定，房屋征收部門擬定征收補償方案,，報市,、縣級人民政府。市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日,。

第十一條規(guī)定,，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布,。因舊城區(qū)改建需要征收房屋,，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

這則規(guī)定中與廣大被征收人密切相關(guān)的是“征求公眾意見”和“聽證會”,，這是在保障被征收人的知情權(quán),、參與權(quán),、建議權(quán)。被征收人一定要逐字逐句仔細(xì)閱讀房屋征收補償方案,，如果方案中有“認(rèn)為”（注意這里要按主觀感覺去走,，大膽去提意見，而不是顧慮過多）不合理不公平的地方,，一定要在征求意見期間或聽證會期間及時反映問題表達訴求,。在明律師建議盡可能在正式的房屋征收補償方案出臺之前就積極反映意見，這比一切已成定局時再去尋求救濟要積極主動得多,。

在完成上述步驟之后,，房屋征收決定就會依法作出并公告。被征收人若不服就可以針對其提起復(fù)議或訴訟了,。而訴訟的審查焦點就集中于前面所提到的這些程序和步驟之中,。

6.評估被征收房屋各項價值需細(xì)致審查

590號令第十九條和第二十條是關(guān)于評估被征收房屋價值的規(guī)定。同時,，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《國有土地上房屋征收評估辦法》對于評估被征收房屋價值這一事項有更為具體的規(guī)定。評估機構(gòu)作為獨立于房屋征收部門與被征收人的第三方機構(gòu)來進行被征收房屋的價值評估,，旨在保證評估結(jié)果的客觀,、專業(yè)和公正。

然而,，現(xiàn)實中有許多被征收人提出評估出的價格偏低,，這有可能是被征收人的心理預(yù)期過高，也有可能是評估機構(gòu)在評估時出于各種客觀原因而采取了錯誤的方法或基礎(chǔ),。無論出于什么原因,，被征收人如果對評估結(jié)果有異議，都可以依據(jù)590號令向評估機構(gòu)申請復(fù)核,。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的,，還可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。評估被征收房屋價值是房屋征收與補償過程中重要的一環(huán),，也是違法情形集中的一環(huán),。選擇評估機構(gòu)時未經(jīng)過被征收人協(xié)商就直接確定，評估過程中未入戶進行實地查勘,，評估報告未列明涉案評估所選用的評估方法和可比實例信息,，評估結(jié)果直接貼門上就算送達了等等，這些都屬于違法情形,。究竟何種情況下一定要申請專家委員會鑒定,，被征收人拿不準(zhǔn)主意時一定要及時咨詢專業(yè)律師的意見。

7.征收補償協(xié)議與征收補償決定,，決定你的補償金額

590號令第二十五條規(guī)定了征收補償協(xié)議,，第二十六條規(guī)定了征收補償決定,。征收補償協(xié)議是房屋征收部門與被征收人就具體補償事項簽訂的行政協(xié)議。征收補償決定是在征收補償方案確定的簽約期內(nèi)達不成補償協(xié)議,，或者被征收房屋所有人不明確的情形下,，房屋征收部門報請市、縣級人民政府依據(jù)590號令按照征收補償方案作出的行政決定,。這二者的關(guān)系是有協(xié)議就沒決定,，無協(xié)議就有決定，但都是決定被征收房屋補償金額的具有法律效力的文件,。

征收補償協(xié)議一旦簽訂就產(chǎn)生法律效力,，就會成為房屋征收部門對被征收人進行補償安置的依據(jù)。因此,，被征收人一定要謹(jǐn)慎對待,，要仔細(xì)檢查征收補償協(xié)議是否詳盡是否合理。有的被征收人就會擔(dān)心了,，協(xié)議管用嗎,？我簽了協(xié)議就會按協(xié)議給我補償嗎？不給我怎么辦,？這就取決于被征收人是否在簽約時對其中所涉條款進行了嚴(yán)格審查,，是否避開了空白協(xié)議、協(xié)議約定內(nèi)容不明確具體,、補償內(nèi)容“缺項”等陷阱,。

征收補償決定是在無法達成征收補償協(xié)議的情況下作出的，可以說是最關(guān)鍵的,、對被征收人影響最大的決定,。征收方很可能會依據(jù)征收補償決定申請法院強制拆除被征收人的房屋。因此,，下達征收補償決定后還不抓緊維權(quán)就真的為時晚矣了,。

590號令第26條為被征收人提供了維權(quán)途徑，被征收人對補償決定不服的,，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟來救濟自己的合法權(quán)益,。

8.人民法院裁定強制執(zhí)行，強拆前的最后一步

被征收人一定要特別注意《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條的規(guī)定,，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市,、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行,。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。這條規(guī)定表述了廣大被征收人最關(guān)心的問題——強拆,。

首先,，強制執(zhí)行以征收補償決定為前提，如果被征收人沒有看到征收補償決定就被強拆了,，那強拆行為肯定是違法的,；其次，作出征收決定的市,、縣級人民政府才能申請法院強制執(zhí)行,，征收部門是不能自行強制執(zhí)行的；最后,，征收補償決定的救濟期限一般最長6個月,，被征收人在收集證據(jù)時一定要注意時間，及時行使救濟的權(quán)利,。

綜上所述,，590號令主要規(guī)定了征收與補償兩大方面，并為被征收人提供了申請政府信息公開,、申請行政復(fù)議和提起行政訴訟三大主要救濟方式,。590號令作為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償工作的基礎(chǔ)性法規(guī)，為國有土地上房屋征收與補償工作的各個環(huán)節(jié)提供了法定程序和救濟途徑,，其重要性不言而喻,。同時，地方性規(guī)定也為地方的國有土地上房屋征收與補償?shù)木唧w執(zhí)行工作提供了法律依據(jù),，棚戶區(qū)改造項目,、大型工程建設(shè)項目等也都有其特殊的規(guī)定,。因此,，在被征收人維權(quán)過程中，590號令至關(guān)重要,，然而僅僅依靠590號令也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,。理解上述條款的內(nèi)容與邏輯順序，無疑是被征收人依法有效維權(quán)的基礎(chǔ)前提,。

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