拆遷行為主體不具備資質(zhì)還能拆嗎？

一般在拆遷中,，拆遷方是補(bǔ)償協(xié)議中的主體一方,，如果不是被法律承認(rèn)的機(jī)構(gòu)，將會導(dǎo)致補(bǔ)償協(xié)議中出現(xiàn)極大的法律漏洞,。而且若簽署補(bǔ)償協(xié)議以后房子遭受拆除的,，這時候?qū)寡a(bǔ)償協(xié)議無法一切正常實(shí)行，使拆遷人利益維護(hù)難度系數(shù)擴(kuò)大,。

二,、有簽字無公章一般假如是企業(yè)或是企業(yè)簽署的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，則必須有負(fù)責(zé)人簽名和公章都同時具有,。因此,，簽定補(bǔ)償協(xié)議時除開要有簽名之外，公司章也不可以少,。

三,、補(bǔ)償協(xié)議的條款模糊不清在都還沒宣布簽定補(bǔ)償協(xié)議前，務(wù)必慎重閱讀所要簽定的補(bǔ)償協(xié)議中條款有沒有包括以下內(nèi)容：

(1)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，是用貸幣方式還是有付款截止期,；

(2)安置房子的占地面積尺寸，規(guī)范及其詳細(xì)地址,；

(3)對產(chǎn)權(quán)年限替換房子存有的價差的補(bǔ)償方式及付款截止期,；

(4)搬出截止期，拆遷過渡形式及其銜接的限期,；

(5)搬遷補(bǔ)償?shù)幕ㄙM(fèi)及其臨時安置補(bǔ)助費(fèi)用或是停工暫停營業(yè)損害花費(fèi)支付的規(guī)范和方式,；

(6)違約所負(fù)的責(zé)任及其解決矛盾的方式

四、現(xiàn)場簽名當(dāng)被拆遷方與拆遷放在補(bǔ)償達(dá)成一致意見以后,，就能夠提前準(zhǔn)備簽定補(bǔ)償協(xié)議,。拆遷方一般會以將你簽署好的補(bǔ)償協(xié)議拿回去蓋章為由，保證蓋完章以后就會把協(xié)議書歸還給拆遷人,，等你協(xié)議書最終返回拆遷人這里時,，其內(nèi)部的某些內(nèi)容與以前有某些不同，拆遷方很將會對補(bǔ)償條規(guī)干了某些改動,。

因此,，拆遷人們留意簽名必須要確保彼此都會現(xiàn)場,，而且立即儲存簽名當(dāng)場的相片音頻等原材料。

五,、書面確保但沒有書面形式貫徹落實(shí)拆遷方以便使拆遷人可以在最少的時間以內(nèi)簽署好房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議,，一般會在口頭上承諾很多的賠償金，卻幾乎沒有真實(shí)貫徹落實(shí)到書面材料,。

這類書面的確保不具備法律法規(guī)效力,，也不可以做為今后法院上的證據(jù)。諸位被拆遷人盡量全方位詳細(xì)的把各類拆遷賬款貫徹落實(shí)到書面材料中,，只有這么做,，才能夠在開展維權(quán)時，作為有力的直接證據(jù),。

??六,、回遷安置不明確被拆遷人的挑選產(chǎn)權(quán)年限在遭受替換以后，補(bǔ)償安置協(xié)議書的條款必須要明文規(guī)定置換后的房子的所在位置,，層數(shù),，面積，房屋朝向及其室內(nèi)裝修情況,。假如拆遷安置房修建都還沒進(jìn)行,，一般會有許多不確定性要素，拆遷安置房修建的具體地址,，時間,，房子情況，總面積及其交付時間等因素也沒有方法定出來,。

因此,，為了不給今后的工作中提升難度系數(shù)，律師建議上述事宜最好是落實(shí)到合同書中,。

七,、沒有貫徹落實(shí)合同違約責(zé)任拆遷方一般會在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書中對違約狀況作出許多保證，但這都是拆遷方為自己留的余地,，殊不知提升了拆遷人維權(quán)的難度系數(shù),。找不到違約的不良影響，也就是說沒受法律法規(guī)保障,。通常補(bǔ)償額度在于補(bǔ)償協(xié)議中的內(nèi)容,，因此在其中會存在很多圈套,。

事實(shí)上國家的相關(guān)現(xiàn)行政策很好,，殊不知操作過程中違紀(jì)行為不在少數(shù)，常有拆遷人因?yàn)榉ㄖ朴^念不夠而落入拆遷方的陷阱里,。拆遷是一場沒有硝煙彌漫的戰(zhàn)爭,，被拆遷人一般會因?yàn)樽陨淼呐橙醵鵁o法獲得直接證據(jù),，也就沒有交涉的基礎(chǔ)，加上多種多樣陷阱讓她們應(yīng)接不暇,。因此,，不明白的事兒必須要在產(chǎn)生以前就多問，掌握詳細(xì)信息,，把握相關(guān)維權(quán)方法,，盡快制訂解決對策，扭轉(zhuǎn)不良影響的態(tài)勢,。?

拆遷征地糾紛案件的處理所涉及法律,、行政法規(guī)、司法解釋等法律規(guī)定繁冗復(fù)雜,，其對法律專業(yè)知識的要求非常之高,，除此，還應(yīng)具備處理拆征糾紛案件的豐富經(jīng)驗(yàn),！遭遇拆征補(bǔ)償?shù)牟缓侠?、不公平對待?br>
先補(bǔ)后拆是國家規(guī)定的！不按照正確的程序走,，哪一種都違法

房屋拆遷是必然的事情,，但是依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，土地拆遷不只是房屋拆遷的問題,，而且還是連土地使用權(quán)也一并失去,，為了規(guī)范拆遷補(bǔ)償?shù)倪^程和標(biāo)準(zhǔn)，為了使拆遷雙方的利益得到保障,，國家出臺了《房屋征收與補(bǔ)償條例》,，明令禁止強(qiáng)征強(qiáng)拆，不管哪一種,，都有判刑的可能,。

國家禁止三種拆遷行為，否則會受到嚴(yán)懲,！

1,、拆遷方案未公示

拆遷政府必須發(fā)布相應(yīng)的拆遷文件，文件中涵蓋拆遷的費(fèi)用補(bǔ)償,，拆遷事件,，以及公民的遷移事件等；《房屋征收與補(bǔ)償條例》第二章第10條規(guī)定：有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,，征求公眾意見,；征求意見期限不得少于30日。拆遷方及有關(guān)部門不公示拆遷方案,，那么公民是可以直接拒絕拆遷自己的房子的,。

2,、拆遷未達(dá)成一致意見的

很多時候，由于拆遷方和農(nóng)民之間很多問題沒有協(xié)商好,，產(chǎn)生了意見分歧,，根據(jù)《條例》第14條、第26條規(guī)定可以申請行政復(fù)議或提起訴訟,；對房屋估價有異議的,，根據(jù)《條例》第19條規(guī)定可以申請符合評估或鑒定。

被拆遷方對拆遷相關(guān)事宜有不滿可以提出,，在問題解決期內(nèi),，房子是不能動工拆遷的。但若是被征收人在法定期限內(nèi)既不不申請行政復(fù)議也不提起行政訴訟,，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不按照合約規(guī)定及時搬遷的,，法院就可判決強(qiáng)制執(zhí)行了。

3,、補(bǔ)償未到位

簡單來說就是還沒有給公.民補(bǔ)償就先讓人搬的,，對于大部分農(nóng)民來說，只有這一處房子居住,，要是補(bǔ)償不到位,，那么公民無法保證自己的生活，所以必須要提前協(xié)商好,。按照《條例》第27條相關(guān)規(guī)定,，房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施先補(bǔ)償、后搬遷的原則,。

也就是說,，只要賠償款遲遲沒有到位，被拆遷方就有理由不搬遷,，拆遷方就沒有理由動工拆遷,，必須先把補(bǔ)償金如約足額發(fā)放。

先補(bǔ)償后拆遷是國家要求拆遷的基本原則,，這一原則是堅(jiān)決不能讓的,！

按照《房屋征收與補(bǔ)償條例》第四章的內(nèi)容，拆遷補(bǔ)償相關(guān)工作人員違反條例規(guī)定,、徇私枉法,、玩忽職守；或者拆遷方使用暴力,、威脅等方式強(qiáng)制拆遷等,，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任，構(gòu)成犯罪的要依法追究刑事責(zé)任！

國有土地使用權(quán)收回辦事全流程

（一）國有土地收回范圍

1,、土地使用權(quán)人申請收購的；

2,、實(shí)施城市規(guī)劃或舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用的,；

3、土地使用權(quán)人無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的,；

4,、需要行使優(yōu)先購買權(quán)收購的；

5,、其他可以收購的,。

（二）受理土地收回申請

申請資料應(yīng)包括：

1.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回申請書（模板1）

2.國有建設(shè)用地使用權(quán)收回情況調(diào)查表（模板2）

3.權(quán)屬證明

（1）《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件或土地權(quán)屬來源證明（驗(yàn)原件）

（2）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（驗(yàn)原件）

4.身份證明

（1）法人營業(yè)執(zhí)照副本

（2）法定代表人身份證復(fù)印件

（3）涉及國有資產(chǎn)，需國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)同意的意見

（4）股份有限公司,、有限責(zé)任公司需提供公司章程復(fù)印件（驗(yàn)原件）,，并提供按公司章程規(guī)定要求作出的同意土地收回的文件

5.凡是法定代表人不能出面辦理的，須出具法定代表人授權(quán)委托書,，受委托人身份證復(fù)印件（模板3）

6.地形圖（1:500）及數(shù)據(jù)光盤（收回土地?cái)M出讓供地的,，須提供2000年大地坐標(biāo)系地形圖及數(shù)據(jù)光盤；收回土地?cái)M劃撥供地的,，須提供1980年西安坐標(biāo)系地形圖及數(shù)據(jù)光盤,。）

7.企業(yè)改制批文或破產(chǎn)裁定等

要求提供以上有效的材料一式三份，所有復(fù)印件須加蓋單位公章,。

征詢土地規(guī)劃階段（實(shí)施單位：相關(guān)職能部門）

2

向市規(guī)劃部門征詢擬收回土地規(guī)劃性質(zhì),、委托編制規(guī)劃策劃方案、申請規(guī)劃條件,，包括用地范圍,、用地性質(zhì)、建筑密度,、容積率,、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。部分土地征詢規(guī)劃意見,。

摸底調(diào)查階段（實(shí)施單位：高新區(qū)騰籠換業(yè)推進(jìn)中心,；配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責(zé)任園區(qū)）

3

對擬收購的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬、權(quán)利等有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查和審核

1,、現(xiàn)場踏勘,。核實(shí)土地面積、四至,、地上建（構(gòu)）筑物面積,。調(diào)查土地、房屋的利用現(xiàn)狀（對于房屋情況,，承辦人員需到房管部門核實(shí)房屋登記情況）,，土地,、房產(chǎn)是否存在出租、聯(lián)營,、聯(lián)建等情況,。

2、他項(xiàng)權(quán)利調(diào)查,。對土地使用權(quán)人提供的有關(guān)部門出具的關(guān)于土地和房產(chǎn)抵押,、查封等他項(xiàng)權(quán)利限制及出租、聯(lián)營,、聯(lián)建等他項(xiàng)權(quán)利的證明材料,、解除說明，進(jìn)行審查核實(shí),，確保土地具備收回實(shí)施條件,。

3、落實(shí)申請人情況,。調(diào)查了解申請人的生產(chǎn),、經(jīng)營、負(fù)債,、企業(yè)性質(zhì)（國有,、集體、股份）,、處置意向等情況,。

4、居民用房調(diào)查,。調(diào)查收回范圍內(nèi)征收居民用房的面積,、房屋類型、征收意見等,。

5,、集體土地調(diào)查。調(diào)查收回土地范圍內(nèi)有無集體土地的情況,。

6,、調(diào)查宗地內(nèi)管網(wǎng)、人防設(shè)施,、名勝古跡的分布情況,。

7、調(diào)查宗地內(nèi)水,、電,、氣、暖等公用設(shè)施的使用現(xiàn)狀。

組織土地,、房產(chǎn)的測量及評估階段（配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責(zé)任）

4

根據(jù)宗地的收回方式,，組織土地、房產(chǎn)的測量及評估工作,。由區(qū)推進(jìn)中心在測量,、評估機(jī)構(gòu)備選庫中抽取相應(yīng)單位進(jìn)行測量或評估。土地補(bǔ)償采用備案后的土地評估結(jié)果,，地上建（構(gòu)）筑物由收回主體按評估的重置成新價格予以補(bǔ)償,。

該階段土地使用權(quán)人需提供資料：

1,、土地登記法人代表身份證明書,、土地登記法人代表委托書（模板4）

2、法定代表人身份證復(fù)印件

3,、受委托人身份證復(fù)印件

4,、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

5、地籍調(diào)查表,、指界通知單（第三方服務(wù)提供）

要求提供以上有效的材料一式二份,，所有復(fù)印件須加蓋單位公章。

簽訂收回合同階段（實(shí)施單位：配合單位：土地使用權(quán)人及宗地責(zé)任園區(qū)）

5

根據(jù)規(guī)劃用途和測量,、評估結(jié)果以及與被收回方協(xié)商的意見,，按照《市國有土地收購儲備辦法》（市人民政府令第X號）的規(guī)定，起草《國有土地使用權(quán)收回合同》,，經(jīng)審批程序,，可正式簽訂合同。

土地收回合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1,、被收購?fù)恋厥褂脵?quán)人名稱,、地址、法定代表人,，土地位置,、四至范圍、等級,、面積,、用途，地上建（構(gòu)）筑物狀況及房地產(chǎn)權(quán)屬情況,；

2,、土地收回補(bǔ)償方式和實(shí)施辦法；

3,、交付土地的期限和方式,；

4、雙方的權(quán)利義務(wù)；

5,、違約責(zé)任,；

6、糾紛的處理,；

7,、其他有關(guān)事宜。

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