《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）：一,、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：

　　營(yíng)改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額,；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,。

　　預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

　　根據(jù)上述政策,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

　　1、一般計(jì)稅方法下：

　　預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

　　2,、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：

　　 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

　　為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）：為方便納稅人,，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目（開(kāi)工日期在2016年5月1日后）,，2017年7月銷(xiāo)售普通住宅預(yù)收房款1110萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,，土地增值稅預(yù)征率2%,。則:

　　1,、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元

　　預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬(wàn)元,。

　　2,、為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬(wàn)元

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬(wàn)元

　　預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬(wàn)元,。

　　從上述結(jié)果來(lái)看,，雖然計(jì)算簡(jiǎn)化了些，但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大,。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定“為方便納稅人,，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”，“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算,，但在個(gè)別省市,，強(qiáng)制納稅人按照上述規(guī)定計(jì)算繳納我認(rèn)為有些欠妥。

　　預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

　　沿用上例,，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬(wàn)元,，則會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅  20

　　貸：銀行存款              20

　　待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí),，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：

　　借：稅金及附加         20

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅  20

　　但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”,，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。

　　還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”,，在符合完工條件時(shí)再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”,。我認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時(shí)應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性,。所以,，我個(gè)人更傾向于這種會(huì)計(jì)處理方式。

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