一,、國有土地房屋征收評估辦法簡介

《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱評估辦法）是住建部于2011年6月3日正式頒布實施的關于規(guī)范全國各省市、自治區(qū)國有土地上房屋征收評估工作的綱領性文件,，熟悉并掌握《評估辦法》中的相關政策規(guī)定,，能夠有效的規(guī)范房地產(chǎn)價格評估機構進行征收評估活動，也是每一個從事征收工作人員所具備的基本技能,。

二,、國有土地房屋征收決定如何作出？

1,、公共利益是前提,。也就是說商業(yè)開發(fā)是不能進行征收的，該條例同時對公共利益進行了明確,，不符合規(guī)定的不能征收,。

第二條：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位,、個人的房屋,，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第八條：為了保障國家安全,、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,，有下列情形之一，確需征收房屋的,，由市,、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要,；（二）由政府組織實施的能源、交通,、水利等基礎設施建設的需要,；（三）由政府組織實施的科技、教育,、文化,、衛(wèi)生、體育,、環(huán)境和資源保護,、防災減災、文物保護,、社會福利,、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要,；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中,、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要,。

2、滿足四規(guī)劃一計劃,。

第九條：依照本條例第八條規(guī)定,，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設,、舊城區(qū)改建,，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃,。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃,，應當廣泛征求社會公眾意見,，經(jīng)過科學論證。

3,、確定征收范圍,，進行調(diào)查登記，調(diào)查結果公布，被征收人配合并不得實施增加補償費用的行為,，比如不能擅自改變被征收房屋用途或進行擴建改建,。

第十五條：房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合,。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

第十六條：房屋征收范圍確定后,，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建,、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為,；違反規(guī)定實施的,，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù),。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限,。暫停期限最長不得超過1年。

第二十四條第二款：市,、縣級人民政府作出房屋征收決定前,，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理,。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,，不予補償,。

4、擬定征收補償方案,，論證公布,，征求公眾意見，修改方案,，審批通過,。

第十條：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市,、縣級人民政府,。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,，征求公眾意見,。征求意見期限不得少于30日。

第十一條：市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布,。因舊城區(qū)改建需要征收房屋,，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市,、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

5,、進行社會穩(wěn)定風險評估,，補償費用足額到位、專戶存儲,、?？顚Ｓ谩?/p>

第十二條：市,、縣級人民政府作出房屋征收決定前,，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,，應當經(jīng)政府常務會議討論決定,。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位,、專戶存儲,、專款專用,。

6,、市縣級人民政府作出房屋征收決定并及時公告。

第十三條：市,、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告,。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項,。

第十四條：被征收人對市,、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議,，也可以依法提起行政訴訟,。

三、房屋征收評估程序有哪些注意事項,？

1.評估機構選擇方式問題,。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱辦法）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定。但是實務中,，通常是征收部門單方選定,，或者是安排所謂的代表選定，這點被征收人需要警惕,。

2.同一征收項目有兩個以上的房地產(chǎn)價格評估機構評估合法嗎,？答案是合法，實務中有些被拆遷人認為明明同一個征收項目,，用兩個評估機構肯定有問題,，但這個并不必然違法。根據(jù)《辦法》第五條規(guī)定：同一征收項目的房屋征收評估工作,，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構承擔,。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構共同承擔,。但是應該確認一家為牽頭單位,，牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)價格評估機構就評估對象,、評估時點,、價值內(nèi)涵、評估依據(jù),、評估假設,、評估原則、評估技術路線,、評估方法,、重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通,，統(tǒng)一標準,。