案件判決生效后,，就會進(jìn)入執(zhí)行程序，一旦執(zhí)行標(biāo)的涉及房產(chǎn),，很多時候還會因為房產(chǎn)的實際歸屬等問題而產(chǎn)生執(zhí)行分歧,，引發(fā)執(zhí)行異議。

為提高群眾在購房或者處置共有房產(chǎn)時的法律意識和風(fēng)險意識,，避免爭議發(fā)生,，北京市第二中級人民法院近日對房產(chǎn)執(zhí)行異議之訴案件進(jìn)行了調(diào)研。北京二中院發(fā)現(xiàn),，七成以上執(zhí)行異議之訴糾紛涉及房產(chǎn),，其中又有八成以上案件與房屋買賣、房產(chǎn)共有,、離婚分割房產(chǎn)等因素密切相關(guān),。

執(zhí)行異議之訴勝訴解除查封

為改善居住條件，2009年12月,，劉某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《內(nèi)部認(rèn)購書》,，約定以29萬余元的價格認(rèn)購商品房一套。合同簽訂后,，劉某先后4次支付房地產(chǎn)公司購房款共計23萬元,，有幾萬元尾款未支付。

后因房地產(chǎn)公司此前借了廖女士的錢沒有及時償還,，被法院判決償還欠款,，并依據(jù)廖女士的申請查封了登記在開發(fā)商名下的小區(qū)房屋。據(jù)了解,，被查封的房產(chǎn)正是劉某認(rèn)購的這一套,。

為此，劉某向執(zhí)行法院書面提起執(zhí)行異議申請,。法院經(jīng)審查認(rèn)為,，劉某與開發(fā)商雖然簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購書》,，但沒有簽訂正式的《商品房買賣合同》，而且沒有交房入住,。因此,，執(zhí)行異議理由不成立，遂作出執(zhí)行裁定書,，駁回了劉某的執(zhí)行異議,。

劉某對執(zhí)行異議裁定結(jié)果不服，以執(zhí)行申請人廖女士為被告,，向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴,。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，綜合案情,，劉某符合剛性需求房屋消費(fèi)者的相關(guān)含義,，劉某的相關(guān)情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》保障房屋消費(fèi)者生存權(quán)的立法目的。劉某雖然還沒有經(jīng)過交房,、辦理產(chǎn)權(quán)證,，沒有取得房屋的所有權(quán)，但是具有房屋消費(fèi)者對房屋的物權(quán)期待權(quán),，具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)效力,。而且，案涉房屋具有為劉某及其家人提供生活保障的功能,，與廖女士的金錢債權(quán)相比,，劉某的請求權(quán)在法律倫理基礎(chǔ)上具有一定的優(yōu)先性?；诖?，判決停止對劉某購買的登記在開發(fā)商名下的房產(chǎn)的執(zhí)行，并解除查封措施,。

“執(zhí)行異議之訴,，是我國民事訴訟法中設(shè)置的一種案外人權(quán)利救濟(jì)程序?！狈ü俳忉屨f,，它是指案外人因與執(zhí)行當(dāng)事人對執(zhí)行標(biāo)的實體權(quán)利存在爭議而提起的，請求法院決定是否對特定執(zhí)行標(biāo)的停止強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟,。

據(jù)介紹，執(zhí)行異議是執(zhí)行異議之訴的前置程序,。在案外人對被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)提出執(zhí)行異議時,，以形式審查為原則，判斷標(biāo)準(zhǔn)必須簡單明確,。權(quán)利人如果對執(zhí)行異議裁定不服時,，還可以進(jìn)一步提起執(zhí)行異議之訴,。執(zhí)行異議之訴是審判程序，在制度設(shè)計上“打官司”該有的一審,、二審和再審程序都有,，使實質(zhì)審查具備可能性，既保證了執(zhí)行的效率,，又為案外人的實體權(quán)利提供了雙重保障,。

執(zhí)行異議之訴案七成涉房產(chǎn)

據(jù)介紹，上述案件在北京二中院審結(jié)的執(zhí)行異議之訴案件中頗具典型性,。2018年至2020年3月,，該院審結(jié)的658件執(zhí)行異議之訴案件中，涉及房產(chǎn)的案件達(dá)484件,，占比73.6%,；其余為涉車輛、銀行存款,、股權(quán)等案件,。從審理結(jié)果看，法院判決駁回案外人執(zhí)行異議請求的案件有288件,；判決支持案外人的訴訟請求,、停止執(zhí)行的案件有196件，占比近4成,。

法官分析稱,，案外人敗訴的主要理由是：購房人沒有簽訂合法有效的書面房屋買賣合同，或者合同簽訂時間是在人民法院查封之后,；沒有在人民法院查封之前合法占有房屋,；未能證明已經(jīng)支付購房款。

對于此類案件頻發(fā)的原因,，法官認(rèn)為,，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度融資建設(shè)、高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn),，或者二手房賣房人陷入債務(wù)糾紛,，是導(dǎo)致房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行的根本原因。部分案件中,，甚至存在賣房人惡意將已經(jīng)出賣的房屋設(shè)定抵押等情況,。

此外，部分購房人購買經(jīng)濟(jì)適用房等明知房屋存在限制上市交易或者無法過戶風(fēng)險的房屋,；采取借名買房,、以房抵債等行為，導(dǎo)致房屋登記權(quán)利人與實際權(quán)利人不符,，產(chǎn)生爭議,；或者不注意規(guī)范交易防范風(fēng)險,，購房時不簽訂正式書面合同，不積極主張權(quán)利要求過戶等,，均是導(dǎo)致爭議產(chǎn)生或者敗訴的原因,。

“房產(chǎn)共有或離婚分割的情形，也可能導(dǎo)致執(zhí)行異議之訴,?！狈ü俜Q，例如夫妻共有房產(chǎn)的房產(chǎn)證上登記為夫妻一方單獨(dú)所有,，當(dāng)?shù)怯浺环綄⒎课莩鲑u,、抵押或者因欠債被執(zhí)行時，夫妻另一方往往提起執(zhí)行異議,。夫妻雙方離婚時,，雖然在離婚協(xié)議中約定房產(chǎn)歸一方所有，但是遲遲未到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，也存在上述同類風(fēng)險,。

法官特別指出，法院查封房產(chǎn)后夫妻一方作為案外人提起執(zhí)行異議之訴的,，如果法院審理發(fā)現(xiàn)夫妻涉嫌利用離婚分割房產(chǎn)以達(dá)到逃避債務(wù)的目的,，法院不會支持案外人的異議請求。

規(guī)范簽約規(guī)范自身同等重要

對于如何預(yù)防相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬不清的問題,，北京二中院法官建議,，購房者在購買商品房現(xiàn)房、期房時,，應(yīng)當(dāng)盡量選擇資信情況良好,、專業(yè)規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并盡量與開發(fā)商簽訂正式,、規(guī)范的商品房預(yù)售或銷售合同,。在合同形式上，應(yīng)當(dāng)采取書面形式,。在合同內(nèi)容上,，應(yīng)當(dāng)盡量約定詳細(xì)。

合同簽訂后,，應(yīng)積極促進(jìn)合同的履行,，按合同約定及時支付房款，并督促開發(fā)商及時交付房屋,、辦理過戶登記,。在履約過程中，注意留存交納房款的資金往來憑證。發(fā)生爭議后,，應(yīng)積極通過訴訟等形式維護(hù)自身權(quán)利，如開發(fā)商或出賣人遲延履行或怠于履行的,，購房人應(yīng)及時進(jìn)行催告,。

在發(fā)生繼承、離婚財產(chǎn)分割,、房屋買賣等情況下,，應(yīng)盡早辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；避免共有房產(chǎn)僅登記在一方名下,、借名買房將房屋登記在他人名下等情況,，確保房屋權(quán)屬登記信息真實準(zhǔn)確、變更及時,，防止“名實不符”暗藏糾紛隱患,。

法官提醒，在購買的房屋被查封時,，法院保護(hù)購房人的要件之一是“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”,。因此，如果購房者明知是限制交易的經(jīng)濟(jì)適用房而購買,，或者明知房屋存在無法過戶風(fēng)險,，又或者故意采取借名買房等高風(fēng)險的行為，將可能被法院認(rèn)定為屬于自身原因?qū)е挛崔k理過戶登記,，因而無法得到法律的優(yōu)先保護(hù),。

此外，相關(guān)糾紛進(jìn)入訴訟階段時,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信訴訟,，不得濫用訴權(quán)，采取惡意虛構(gòu),、倒簽房屋買賣合同,，惡意離婚逃避債務(wù)等虛假訴訟手段，或者故意利用執(zhí)行異議之訴拖延執(zhí)行,，損害債權(quán)人的利益,，擾亂法院執(zhí)行活動。否則,，根據(jù)民事訴訟法相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，被執(zhí)行人與案外人惡意串通，通過執(zhí)行異議,、執(zhí)行異議之訴妨害執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。申請執(zhí)行人因此受到損害的，可以提起訴訟要求被執(zhí)行人,、案外人賠償,。