點評：
買房之風險
第一，新房,。我國于1994年實行預(yù)售制度之后,，現(xiàn)房銷售和期房銷售就是我國新建商品房（新房）的兩種主要銷售形式，期房銷售占的份額更大,。
房屋預(yù)售又叫樓花買賣,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款,，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為,。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約,。所有風險最重要的就是合約的有效性和后期合約的兌現(xiàn),。法律房地產(chǎn)企業(yè)房屋預(yù)售必須要五證齊全，這五證是指《國有土地使用證》《土地規(guī)劃許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《建筑施工許可證》《房屋預(yù)售許可證》,缺任何一個證件,，你所買的期房合同嚴格意義上講都是無效的,。
后期的兌現(xiàn)，主要就來自開發(fā)商了,，開放商資金量斷裂,，導致商品房不能預(yù)期交房或者不能按照合約交房，可能導致爛尾等問題?，F(xiàn)在國內(nèi)的大型企業(yè)都非常重視口碑和客戶體驗,，所以選擇一個大的開發(fā)商也可以避免類似的問題。尤其在經(jīng)濟運行不太好的時候,，小開發(fā)商的資金斷裂情況比較多。
第二,，二手房交易,。我國各大中型城市，基本都開始進入存量房時代,，二手房的交易量越來越大,。同樣二手房的交易風險問題也越來越多。所以一定要確認房子是否能上市交易,，不能上市的房子主要有：1,，軍產(chǎn)房，校產(chǎn)房,，房,。2,，不滿五年的經(jīng)濟適用房，不滿五年的兩限房,，公租房,，廉租房對外出租都是不合法的，別說出售了,。3,，目前沒有下房本的房子，已經(jīng)鑒定為危房的房子,，有查封的房子,，產(chǎn)權(quán)人共有有糾紛的房子或者其他限制共有權(quán)的情況。這些情況所簽訂的買賣合同是無效的,。另外,，對于有抵押額且抵押額較大，抵押權(quán)人非銀行,，抵押權(quán)人不止一個,，這類房子，買賣交易要格外小心,，最好要資金監(jiān)管,，否則有人房兩失的風險。
第三,，交易中的其他情況,。1，有戶口,，原業(yè)主不配合遷出,。所以最好留有戶口保證金。2,，原業(yè)主物業(yè)欠費,，水，電,，燃氣,。這個可以留物業(yè)保證金。



點評：
買二手房,，需要注意什么,？買二手房，選地段,，選項目,，選房型，選價格,，選中介,，看房子空間結(jié)構(gòu),，樓層，朝向,，了解付款方式,，了解物業(yè)牲質(zhì)，了解土地使用年限及已經(jīng)使用的時間,，了解物業(yè)費及服務(wù)情況,，注意合同條款等等都不太容易被忽略。容易被忽略的是二手房的房齡,。一.從房貸的角度看：同等條件下,，房齡越老，貸款年限就越短,，月供還貸壓力就會越大,。有的銀行干脆規(guī)定，超過25年或30年的老房子不能申請貸款,。二.從土地使用年限看：住宅的土地使用年限一般是70年,，房屋所有權(quán)年限為永久，房齡太老,，土地使用年限就會很快到期,，到期后要進行續(xù)期，有可能需要交納土地出讓金,。3.從居住成本角度看：老破舊的房子,，無論從外觀到內(nèi)在都有看不順眼，用不好用的毛病,，最常見的是沒煤氣管道,，電路老化，線路承載容量不夠,，墻體剝落,，房屋漏水等等，房子需要進行維修,，增加居住成本是必然的,。四.從舒適度角度看：老齡房在建筑設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃,、停車位、物業(yè)管理,，配套實施等方面都存在著先天不足,，入住后生活多有不便。五.從出售和出租的角度看：難租難賣,，增值空間大大減少,。二手房房齡真的很重要,！那么如何判斷房齡呢？看房產(chǎn)證就可以了,！二手房房齡多大購買為宜,？實際上未必是房齡越短越好。比如,，在調(diào)控背景下,，二手房房齡不滿兩年的房子需要交納增值稅，不符合滿五唯一條件的房子要交個人所得稅,，而這兩項是二手房交易稅費中占比最大的部分,。理想的二手房房齡是510年？10年以上的二手房慎買,？一般情況下,，這樣說有道理！但不是絕對的,，比如很多民國時期的老洋房,，占地面積很大獨棟別墅；一些有人文價值的名人名居至今彌足珍貴,；一些城央?yún)^(qū)域的老破舊,，在城市更新的背景下升值潛力很大。




點評：
購入二手房前應(yīng)如何檢查,？

1）實地對房屋,、車庫（如有）、儲藏室（如有）等進行檢查,，注意設(shè)施設(shè)備的完好性,，是否存在漏水等質(zhì)量問題。哪些設(shè)施,、設(shè)備包含在房價之中,，應(yīng)在購房合同中注明。
2）檢查房產(chǎn)抵押情況,、是否涉及糾紛等,，如果有租客，要注意租賃期限（租約大于買賣）,。
3）檢查房產(chǎn)所對應(yīng)的學區(qū)是否與房東描述的一致,，學籍是否被占用，以免影響自身的入學需求,。
4）檢查各項水,、電、氣,、電話,、有線電視,、寬帶、物業(yè)管理,、車位管理,、垃圾清理費用是否繳清。
5）可以與小區(qū)保安,、物業(yè)管理人員,、鄰居等簡單交流一下，了解一下房屋是否有什么潛在的不利因素（如上門討債人員多,、兇宅等）,。


點評：
由于人們常常注意的是房子的本身，二手房交易時有一些小細節(jié)是人們經(jīng)常會忽視的,，溫習提示Top5系列,，主要是防止交房之后的口角糾紛。
二手房交易結(jié)束后,，買賣雙方往往為水,、電、燃氣的費用,，戶口的遷移等發(fā)生糾紛,。要掃除這些二手房交易的“后遺癥”，買賣雙方應(yīng)注意下面幾個問題,；

1結(jié)清水表賬單不論誰使用,，自來水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金,，如經(jīng)30日未繳后,，停止供水。所以交房前,，一定問清楚是否付清水費,。

2告知電表情況，交房時,，買房要查驗電表是否有移動,、改裝、線路走向是否正常等,，同時保留電費上月賬單,。



點評：
一.看房要注意梁及屋面、承重墻等重要部位有無開裂,、滲漏,；二.看好房后應(yīng)在小區(qū)對該房屋進行了解，防止不利的事影響居住,；三.與中介確定后要與房東見面，要見到產(chǎn)證原件,，確定產(chǎn)權(quán)人,、共有人活繼承人；四.要持證核檔確定房屋沒有典當,、抵押等影響交易的事,；五.要提醒交易雙方提前辦好一應(yīng)證明，準備身份證,、結(jié)婚證,、私章等過戶；六.為保障交易安全,，最好申請資金監(jiān)管,。西安房產(chǎn)


點評：
二手房交易注意事項
1.合同：是否有證正規(guī)合同，即商品房買賣合同,。
2.還款：是否一次性還是按揭,，按揭的話具體情況如何。
3.抵押：是否有房產(chǎn)二次抵押,，如有此種情況,，立停。
4.糾紛：還款違約,、多次抵押,，無疑不良資產(chǎn)，勿碰,。
5.產(chǎn)權(quán)：當時簽約是否符合法律法規(guī),，是否沒有其他非法情況。當慎,。


點評：
買二手房,，自己多看房，多跑盤,，對于周邊配套要了解,，是否有地鐵規(guī)劃，是否有學區(qū),，是否有醫(yī)療商場,，等！樓層戶型自己了然于心,，然后就是找個靠譜的中介,！
賣房時候，看看周邊成交單價，行情好的時候試著把自家房源掛高市場一部分價格,，若看房的人多,，再往上調(diào)一下，防止價格賣低了,！行情不好時候,，小調(diào)價格，快速出手??！


點評：
買賣二手房應(yīng)該搞清楚房子的使用年限，有沒有風水問題,！
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點評：
1.首先看房屋的產(chǎn)權(quán)證件,，2.房屋本身的使用狀況與質(zhì)量3.是否有出租，抵押貸款事宜4.水電,，物業(yè),，有線電視等費用是否結(jié)清5關(guān)注交易流程及周期。綜上所述：建議尋找營業(yè)執(zhí)照齊全,，在當?shù)赜幸欢ㄖ?，影響力，上?guī)模的中介機構(gòu)全程辦理房地產(chǎn)交易,，過戶,，貸款，交房事宜,。


點評：
查驗房子是否是兇宅及存不存在其他經(jīng)濟糾紛的查封,，抵押等等！買房人需注意賣房者是否具有出售權(quán)利,，比如是否夫妻雙方都同意,，買賣合同需賣房者夫妻雙方都簽字！最好,，通過專業(yè)房產(chǎn)公司辦理,，即使將來產(chǎn)生糾紛,，也才有第三方見證者！


點評：
找鏈家啊,，多花點中介費,，少了不少風險，少操不少心,！

等真正的信用社會了,、信息社會了，中介的重要性才會降低,，到時候中介只能走高端專業(yè)化路線。


點評：
這個說起來很多,，因為在中國信息不怎么透明,，很多方面都要注意，你關(guān)注什么就多問這個,，你關(guān)注學區(qū),，就注意學區(qū)問題


點評：
注意的細節(jié)要比較多一些，周邊配套,、環(huán)境,、鄰里、結(jié)構(gòu)有無瑕疵,、設(shè)施完備,、有無財產(chǎn)糾紛等等，另外,，注意侃好價格


點評：
沒有不動產(chǎn)證的房子再便宜也不要買,，因為沒有保障，不出事可能皆大歡喜,，要是出了問題就后悔莫及,，法院也管不了。


點評：
很多,，市場價高于評估價,，需注意你預(yù)算的首付款可能不夠。


點評：
注意是否有產(chǎn)權(quán),，購置稅怎么算,，房子什么原因變賣等因素！


點評：
提示一條,。原房子名下的人,，是否可以全部牽走。


點評：
這個問題我已經(jīng)詳細回答過了,，你可以查一下,。


點評：
一定要請到親戚買房APP上請個砍價師。


點評：
付款周期，收房周期,，戶口,，稅費。