買(mǎi)受人通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)房屋,，在此過(guò)程中又和其他的中介方簽訂了房屋買(mǎi)賣合同,，達(dá)成交易，是否需要向原中介承擔(dān)違約責(zé)任呢,？本文將通過(guò)一則案例對(duì)此問(wèn)題予以解答,。

案例

（2021）京01民終4718號(hào)，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與王若文等中介合同糾紛二審民事判決書(shū),。

基本案情

2019年1月29日,，王若文（甲方、出賣人）,、王平（乙方,、買(mǎi)受人）與鏈家公司（丙方、居間方）簽訂了《居間服務(wù)合同》,，主要約定：“第一條,、1、甲乙雙方共同委托丙方作為交易居間人,，2,、居間代理費(fèi)，經(jīng)各方友好協(xié)商,，應(yīng)向丙方支付居間代理費(fèi)20萬(wàn)元,，其中，由甲方承擔(dān)10萬(wàn)元,，乙方承擔(dān)10萬(wàn)元,，并應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付?！谒臈l,、違約責(zé)任，1,、甲乙雙方利用丙方所提供信息,、條件、機(jī)會(huì)等,，私自或者另行通過(guò)其他居間方簽署《買(mǎi)賣合同》,，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，丙方有權(quán)要求甲乙雙方支付本合同約定的全部居間代理費(fèi)。2,、甲乙雙方或乙方延遲向丙方支付本協(xié)議第二條約定的居間代理費(fèi),，該延遲方除應(yīng)向丙方支付居間代理費(fèi)外，還應(yīng)就其未支付的部分,，按照每日1%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金……”,。同日，經(jīng)鏈家公司居間,，王若文與王平簽訂房屋買(mǎi)賣合同,，約定王若文將其房屋出售給王平。

2019年9月3日,，三方簽訂《解約協(xié)議書(shū)》,，約定解除三方此前簽訂的所有協(xié)議，甲方辦理房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù),、退還定金70萬(wàn)元,，丙方退還乙方服務(wù)費(fèi)134500元。甲,、乙方及其利害關(guān)系人自本協(xié)議生效之日起一年內(nèi)不得以任何形式或通過(guò)任何渠道就上述房屋達(dá)成交易,。甲、乙方及其利害關(guān)系人違反本條約定的,，相關(guān)方應(yīng)向丙方全額返還其已退還的服務(wù)費(fèi),；如服務(wù)費(fèi)尚未支付的，相關(guān)方應(yīng)當(dāng)按照居間服務(wù)合同的約定,，向丙方全額支付,。

2019年9月6日，王平與王若文就涉案房屋另行簽訂房屋買(mǎi)賣合同,，并已實(shí)際履行,。王平稱其通過(guò)21世紀(jì)中介公司看到涉案房屋，于是再次與王若文簽訂了房屋買(mǎi)賣合同,。經(jīng)詢,，王平就其主張向21世紀(jì)中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)未能向法院充分舉證。

鏈家公司主張?jiān)诤炇稹督饧s協(xié)議書(shū)》后,，王平與王若文私下就涉案房屋成交，違反了《解約協(xié)議書(shū)》的約定,，構(gòu)成違約,，因此要求王平返還服務(wù)費(fèi)134500元，并要求王若文支付尚未支付的居間服務(wù)費(fèi)100000元,。王平與王若文對(duì)《解約協(xié)議書(shū)》中關(guān)于禁止雙方通過(guò)任何渠道就涉案房屋再行交易的條款系格式條款,，故不同意向鏈家公司支付居間費(fèi)。

裁判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理后判決：王平向鏈家公司支付居間服務(wù)費(fèi)7萬(wàn)元,；

二審法院經(jīng)審理后判決：撤銷一審判決,，變更為由王平向鏈家公司支付居間服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元,，王若文向鏈家公司支付居間服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元。

裁判理由

一審法院認(rèn)為：鏈家公司為王平與王若文提供了訂立合同的媒介服務(wù)并且組織雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣合同》,，合同履行過(guò)程中,，三方共同協(xié)商解除了《房屋買(mǎi)賣合同》及《居間服務(wù)合同》，但此后王平與王若文在一年之內(nèi)就涉案房屋另行簽訂了《房屋買(mǎi)賣合同》,，此行為違反了三方在《解約協(xié)議書(shū)》中的約定,。關(guān)于王平、王若文主張《解約協(xié)議書(shū)》中關(guān)于禁止雙方另行達(dá)成交易的條款系格式條款,，法院認(rèn)為,，該條款已經(jīng)字體加粗處理，且該條款的內(nèi)容屬于房屋買(mǎi)賣居間合同中常有的禁止“跳單”的約定,，不存在免除一方責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,，應(yīng)認(rèn)定為有效,。關(guān)于王平、王若文主張涉案房屋并非鏈家獨(dú)家代理一事,，王若文并未就涉案房屋委托多家中介公司掛牌出售一事提交證據(jù),，王平亦未能就其向其他中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)充分舉證，難以認(rèn)定雙方非故意“跳單”,。綜上,，鏈家公司有權(quán)依據(jù)《解約協(xié)議書(shū)》的約定向相關(guān)方主張居間服務(wù)費(fèi)。因王平已支付服務(wù)費(fèi),，故根據(jù)《解約協(xié)議書(shū)》的約定,，應(yīng)由鏈家公司向王平主張服務(wù)費(fèi)，鏈家公司要求王若文承擔(dān)支付居間服務(wù)費(fèi)之訴請(qǐng),，于法無(wú)據(jù),，法院不予支持。關(guān)于應(yīng)返還居間服務(wù)費(fèi)的金額一節(jié),，王平向鏈家公司支付了服務(wù)費(fèi)134500元,，其中包含居間服務(wù)費(fèi)及保障服務(wù)費(fèi)，其中保障服務(wù)費(fèi)應(yīng)由方源公司收??；另考慮到鏈家公司并未全部履行作為中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)行為，王平應(yīng)當(dāng)依據(jù)鏈家公司提供的服務(wù)部分支付居間服務(wù)費(fèi),，法院酌情確定王平向鏈家公司支付居間費(fèi)七萬(wàn)元,。

二審法院認(rèn)為：民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規(guī)定而民法典有規(guī)定的,，可以適用民法典的規(guī)定,，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外,。委托人在接受中介人的服務(wù)后,，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的,，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬,。鏈家公司與王若文、王平之間的《居間服務(wù)合同》是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，且不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效,。王平,、王若文雖然與鏈家公司達(dá)成《解約協(xié)議書(shū)》，但其二人仍履行了房屋買(mǎi)賣合同的內(nèi)容,，雖然其辯稱其是通過(guò)案外中介機(jī)構(gòu)重新簽訂了協(xié)議,，但是結(jié)合其簽訂《解約協(xié)議書(shū)》的時(shí)間與另行簽訂房屋買(mǎi)賣合同的時(shí)間，以及房款支付的履約過(guò)程來(lái)看,，王平,、王若文之間的房屋買(mǎi)賣合同系基于鏈家公司的服務(wù)達(dá)成的，其后即便另行簽訂房屋買(mǎi)賣合同,，亦屬于法律規(guī)定的繞開(kāi)中介人訂立合同的情形,，故王平、王若文應(yīng)向鏈家公司支付報(bào)酬,?！毒娱g服務(wù)合同》系三方共同達(dá)成的，能夠體現(xiàn)鏈家公司提供中介服務(wù)應(yīng)取得的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)三方亦在《解約協(xié)議書(shū)》中對(duì)于此情形進(jìn)行了約定,，故鏈家公司要求按照《居間服務(wù)合同》中約定的金額支付居間服務(wù)費(fèi)，于法有據(jù),，本院對(duì)此予以支持,。一審法院僅支持王平支付7萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)的認(rèn)定法律依據(jù)不足，本院對(duì)此予以糾正,。王平,、王若文主張鏈家公司居間服務(wù)存在瑕疵，但其證據(jù)不足以證明其主張,，本院對(duì)此不予支持。王若文主張居間服務(wù)費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方支付，但其已經(jīng)在《居間服務(wù)合同》中明確同意支付10萬(wàn)元居間費(fèi),，故其不同意支付居間費(fèi)的主張沒(méi)有相應(yīng)事實(shí)與法律依據(jù),。原告可以放棄或者變更訴訟請(qǐng)求。鏈家公司在二審審理中放棄要求王平,、王若文支付違約金的訴訟請(qǐng)求,，本院對(duì)此不持異議。

實(shí)務(wù)總結(jié)

《民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后,，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù),，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬”,。對(duì)于委托人的”跳單“行為,，是否會(huì)導(dǎo)致其向中介人承擔(dān)違約責(zé)任，關(guān)鍵要看委托人是否是否利用了中介人提供的房源信息,、機(jī)會(huì)等條件,。如果委托人沒(méi)有利用中介人提供的房源信息，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息,，則委托人有權(quán)選擇不通過(guò)這一中介人,，而是選擇價(jià)格低、服務(wù)好的其他中介人訂立房屋買(mǎi)賣合同,，此行為不構(gòu)成”跳單“,，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

本案中,，鏈家公司與王平,、王若文本就約定了禁止“跳單”條款，且王平與王若文在和鏈家公司解除居間協(xié)議后不久即簽訂房屋買(mǎi)賣合同,，此行為很明顯是基于鏈家公司提供的媒介服務(wù)達(dá)成的,，為“跳單”行為，應(yīng)當(dāng)向鏈家公司承擔(dān)違約責(zé)任,。