問：我們兄弟四人共有10間祖上傳下來的房屋,，2004年我們兄弟四人共同到公證處公證,將該10間房屋做了分割，其中我獲得東房兩間,，但我們兄弟四人一直未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更登記,。2006年，我將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋賣給王某,，我和王某也沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，現(xiàn)王某搬進(jìn)房屋已連續(xù)居住了5年。前幾天我的三個(gè)兄弟認(rèn)為我處分了與他們共同共有的財(cái)產(chǎn)而未征得他們同意,，損害了他們的利益,，要求確認(rèn)我與王某的房屋買賣合同無效，這種情況法律上是如何規(guī)定的,？

答：共有房屋分割未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記不能單獨(dú)出售,。共同共有，是指共有人根據(jù)共同關(guān)系,，不分份額地共同享有對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,。一般是家庭成員間對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)共同擁有的一種狀態(tài)。你們兄弟四人對(duì)10間房屋的占有關(guān)系應(yīng)該是共同共有關(guān)系,。你們通過公證的形式,，對(duì)原共有房產(chǎn)進(jìn)行劃分的行為，實(shí)際上是你們內(nèi)部對(duì)共有房屋進(jìn)行了分割,。但是因?yàn)闆]有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記,，根據(jù)《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)登記和公示公信兩項(xiàng)原則的規(guī)定，該房屋的產(chǎn)權(quán)對(duì)外仍處于共有狀態(tài),。因此,，你將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋，賣于王某的行為,，是屬于無權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn),，你在出售時(shí)須征得其他共有人的一致同意或售后追認(rèn)才能生效。買房人王某以合法有效的“公證書”來抗辯,，公證書本身是合法有效的,，但不能作為房屋產(chǎn)權(quán)分割的依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定,，處分共同共有的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意,，共有人之間另有約定的除外。因此,，你未經(jīng)其他共同共有人同意擅自轉(zhuǎn)讓自以為屬于自己的那份財(cái)產(chǎn)是缺乏法律根據(jù)的,。