建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)需要選址,，選擇地址無(wú)疑要對(duì)擬征收范圍內(nèi)建筑,、居民、環(huán)境等社情、民情進(jìn)行調(diào)查摸底,，進(jìn)行比較,，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境,、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,，從而選擇征收成本最低、對(duì)被征收人影響最小和公共利益最大的方案,，為制定補(bǔ)償方案提供依據(jù),。

2．進(jìn)行規(guī)劃審查和計(jì)劃的編訂

項(xiàng)目在選址后就要進(jìn)行規(guī)劃審查，發(fā)現(xiàn)確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng),，不符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)喊停,。如是規(guī)劃依法可以調(diào)整,，應(yīng)按照法定程序變更規(guī)劃。

3．建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)

既然征收單位,、個(gè)人的房屋是為了用地,，所以用地項(xiàng)目依法立項(xiàng)是第一關(guān)。

（1）取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè),，都必需取得建設(shè)用地所在政府計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件,，獲取建設(shè)法律許可。

（2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證

用地單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃局或規(guī)劃辦公室辦理核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。

（3）取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

用地單位在辦理好前兩項(xiàng)批文后,，到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，國(guó)有土地資源局通過(guò)審查后認(rèn)為該幅用地符合國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定,，將會(huì)核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件,。

4．?dāng)M定征收補(bǔ)償方案

市、縣級(jí)人民政府作出征收決定前需要由房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案,。征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括征收方案和補(bǔ)償方案兩方面,，具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有征收的詳細(xì)理由、如何補(bǔ)償,、補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)等諸多方面,。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬,、區(qū)位,、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合,。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布

注意

（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府。

（二）房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織實(shí)施主體是房屋征收部門(mén)。

（三）政府其他有關(guān)部門(mén)依照法定職權(quán)和職責(zé)分工,，相互配合,，作好工作。

（四）政府,、房屋征收部門(mén)以及其他有關(guān)部門(mén)的法定職責(zé)分解,。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條，房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位,，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作,。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督,，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任,。

注意

（一）“委托”不是必須的。

（二）“委托”的性質(zhì)和形式：行政法上的委托,，書(shū)面委托,。

（三）房屋征收實(shí)施單位的性質(zhì)：不一定。

（四）房屋征收實(shí)施單位不需要有資質(zhì),。

（五）房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的,。

（六）房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任,。

5．對(duì)征收補(bǔ)償方案征求公眾意見(jiàn)

條例規(guī)定對(duì)征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)征求公眾意見(jiàn),。征求意見(jiàn)前則應(yīng)當(dāng)公布征收補(bǔ)償方案，至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能知曉,。征求意見(jiàn)的期限不少于三十日,。

6．修改征收補(bǔ)償方案

對(duì)征收補(bǔ)償方案征求公眾意見(jiàn)后，市,、縣級(jí)人民政府結(jié)合公眾意見(jiàn)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改,。修改完成后，市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)的情況和征收補(bǔ)償方案的修改情況及時(shí)公布,。公布的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)能全面反映征求意見(jiàn)的內(nèi)容、意見(jiàn)是否采納,、采納的理由,、修改的原因等方面,。

7．舉行聽(tīng)證會(huì),。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條，因舊城區(qū)改建需要征收房屋,，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案,。

在舊城區(qū)改建中征收房屋中如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例的規(guī)定要舉行聽(tīng)證會(huì),，那么市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽(tīng)證會(huì)的情況修改征收補(bǔ)償方案,。

8．社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條,，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,。

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目概況、項(xiàng)目合法性,、合理性,、風(fēng)險(xiǎn)性、安全性,、可行性六個(gè)方面對(duì)拆遷過(guò)程中可能誘發(fā)的諸多社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估,，并提出相應(yīng)的解決措施，為即將開(kāi)始的拆遷工作做好了充分的準(zhǔn)備,。

9．開(kāi)設(shè)征收資金專(zhuān)用賬戶(hù)

作出房屋征收決定前,，政府對(duì)于征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有所研究，在討論決定征收時(shí)該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位,、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ),、專(zhuān)款專(zhuān)用。

10．市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定

11．市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告

作出房屋征收決定后，要依法公告和委托實(shí)施單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展工作,。公告內(nèi)容包括：征收人名稱(chēng),、實(shí)施單位、征收范圍,、征收期限,、搬遷日期等。同時(shí)公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議,、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng),。被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的,，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,，也可以依法提起行政訴訟。

行政復(fù)議是60日,，行政訴訟是3個(gè)月,。

但要注意的是不要拖延自己的維權(quán)時(shí)效：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條,，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,，由作出房屋征收決定的市,、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

12．房屋征收部門(mén)組織調(diào)查登記

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條,，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬,、區(qū)位、用途,、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

這里強(qiáng)調(diào)的是：調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布,。

13．房屋征收部門(mén)向有關(guān)部門(mén)出具暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知

房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)（不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建,、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為）書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù),。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年,。

這里有個(gè)時(shí)點(diǎn)“房屋征收范圍確定后”,，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起,。

14．簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征收公告發(fā)出以后,，征收方應(yīng)當(dāng)在征收期限內(nèi)與被征收人依據(jù)國(guó)家和本地法律法規(guī)，就補(bǔ)償,、安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商,，并簽訂書(shū)面協(xié)議，協(xié)議依法訂立后即產(chǎn)生法律效力,。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條,，房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式,、補(bǔ)償金額和支付期限,、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi),、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房,、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限,、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后,，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴,。