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沒有以下這些文件,,誰都無權(quán)拆你的房子

時(shí)間:2020-08-18 來源:法律投稿
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涉及相關(guān)利益的被拆遷人要積極了解拆遷公告載明的各項(xiàng)內(nèi)容及以下五項(xiàng)批準(zhǔn)文件,,如果缺少任何一項(xiàng),都可以向房屋拆遷管理部門或拆遷人要求公示,。如果房屋拆遷管理部門或拆遷人不能提供前述必須公示的文件,,則涉嫌違法頒發(fā)拆遷許可證,被拆遷人可以此進(jìn)行行政訴訟或與拆遷方進(jìn)行談判,。

若想成為合格的拆遷人,,須向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交以下五項(xiàng)資料:

(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,;

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(3)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件,;

(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案,;

(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

通常這五份文件就可以看出拆遷方是否合法,。

02提前了解拆遷的相關(guān)政策不可或缺

拆遷政策一般包括拆遷章程,、實(shí)施單位、主要人員,、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,、補(bǔ)償方案、補(bǔ)償對(duì)象,、征收范圍等,。這些東西屬于必須向被拆遷人公示的,否則就是違法拆遷,。而對(duì)被拆遷人來說,,只有明確知道本次拆遷的政策才能知道應(yīng)享有哪些權(quán)利,增加談判的籌碼,。

在征地過程中,,拆遷方為了提高征地拆遷的效率,未經(jīng)合法手續(xù)進(jìn)行征地的情況時(shí)有發(fā)生,,若政府不主動(dòng)公開上述關(guān)于征地手續(xù)的文件,,提出公開要求但相關(guān)部門并未理會(huì)或一再推脫,。被征收人應(yīng)當(dāng)考慮其中涉及的征地是否合法。這是爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵步驟,,若征地手續(xù)都不合法,,被征收人可以此為突破點(diǎn)與政府進(jìn)行談判。

03簽字拆遷補(bǔ)償協(xié)議要慎重

拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確,,空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽,。雖然拆遷補(bǔ)償協(xié)議采用空白協(xié)議和約定不明確的協(xié)議形式都是不合法的,但在實(shí)際維權(quán)過程中,,不少"中招"的被拆遷者因舉證困難而時(shí)常陷入被動(dòng),。

圣運(yùn)律師提示您,根據(jù)實(shí)際維權(quán)的經(jīng)驗(yàn),,拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容主要包括補(bǔ)償方式,、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面,被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前,,一定要仔細(xì)審閱所簽的補(bǔ)償協(xié)議是否完整,,是否符合以下幾點(diǎn):

(1)拆遷補(bǔ)償方式,貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限,;

(2)安置用房面積,、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限,;(4)搬遷期限,、搬遷過渡方式和過渡期限;(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式,;(6)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式,;

04評(píng)估報(bào)告一定要格外注意相關(guān)內(nèi)容

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條、第二十條之規(guī)定,,應(yīng)當(dāng)以評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ),。這幾項(xiàng)規(guī)定足以體現(xiàn)拆遷評(píng)估的重要性!

第一:選對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu),!房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)先由被征收人協(xié)商選定,,協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定,、隨機(jī)選定等方式確定,。若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成,再由房屋征收部門通過一定程序確定,。在實(shí)際拆遷過程中,,房屋征收部門未經(jīng)被征收人協(xié)商直接確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是明顯不合法的。

第二:評(píng)估資質(zhì)不可忽視,!在進(jìn)行評(píng)估之前,,被征收人一定要了解選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的,,對(duì)要評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì),進(jìn)行評(píng)估的工作人員是否有評(píng)估證書,。最后還要檢閱最終的評(píng)估報(bào)告單上是否有兩名以上評(píng)估師的親筆簽名,。

第三:評(píng)估方法不能錯(cuò)!對(duì)于估價(jià)方來說對(duì)于同一標(biāo)的物他們可以采用市場(chǎng)法,、收益法,、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估,也可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定和職業(yè)規(guī)范來說他們的報(bào)告一般是合法的,,但是對(duì)被拆遷人來說,選擇不同的評(píng)估方法產(chǎn)生的結(jié)果卻是天壤之別的,!

05簽字切忌要謹(jǐn)慎

拆遷相關(guān)文件上的字不可隨意簽,。若輕易簽字,除非有法定的撤銷理由,,否則維權(quán)不利的局面將很難逆轉(zhuǎn),。拆遷過程中會(huì)出現(xiàn)很多合同以及收據(jù)需要簽字,在每次簽字的時(shí)候都要仔細(xì)閱讀文件的內(nèi)容,,不懂的地方一定要向明白人詢問清楚,,因?yàn)檫@些合同都是受到法律保護(hù)的,只要簽字再想更改就來不及了,。

附:房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法

計(jì)算方法1:

住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容,,即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià),區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成,,重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。

計(jì)算公式為:房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià),。

其中,,k為容積率修正系數(shù),按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定,。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià),、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià),、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍》的規(guī)定確定,。

計(jì)算方法2:

非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容,即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià),。

計(jì)算公式為:非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià),。其中,k1為容積率調(diào)整系數(shù),;k2為房屋原用途調(diào)整系數(shù),;k3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù),,當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7,其他情況取1.0,;地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取按各市,、地、縣有關(guān)規(guī)定采取成本估價(jià)法,,用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算,。

計(jì)算方法3:

住房困難戶申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置必須符合以下兩個(gè)條件:一是在拆遷范圍外別無正式住房,二是住房困難戶獲得的補(bǔ)償款低于規(guī)定的補(bǔ)償?shù)拖?。?duì)于符合以上兩個(gè)條件的住房困難戶,,拆遷人應(yīng)當(dāng)給予其拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。

計(jì)算公式為:拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?被拆遷房屋的補(bǔ)償款,。其中,,規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。

計(jì)算方法4:

自建房從法律性質(zhì)上講屬于違章建筑,,按照《新條例》的規(guī)定,,拆遷時(shí),拆遷人對(duì)違章建筑不予補(bǔ)償,。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因,,對(duì)拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的自建房居民,拆遷人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷安置補(bǔ)助費(fèi),。

計(jì)算公式為:拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn),。

計(jì)算方法5:

拆遷住宅房屋,搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算,,市,、地、縣的搬家補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)均有不同,。由拆遷人出車搬遷的,。不予補(bǔ)助。拆遷非住宅房屋,,其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用,,按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價(jià)計(jì)算;無法恢復(fù)使用的設(shè)備,,按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償,。

計(jì)算方法6:

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的,,對(duì)被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,、使用性質(zhì),按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi),。具體標(biāo)準(zhǔn)由各市,、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定,。

計(jì)算方法7:

被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的,,提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算。每戶可得500到元不等,,具體標(biāo)準(zhǔn)由各市,、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定,。

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