問：2015年12月,，我跟當(dāng)?shù)啬抽_放商簽訂了購買一套商品房的認(rèn)購協(xié)議，明確了房號等,，為享受優(yōu)惠,，我還支付了全款46萬元。去年8月,，我被他人告知該房屋已經(jīng)被賣給了第三人孫某,，并辦理了抵押。我隨即去找開發(fā)商,，他們告訴我,，我們簽署的只是預(yù)約合同,，不受約束，就對我置之不理了,。我憑這份協(xié)議還能否索賠,？

巴南張先生

答：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購,、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,?！钡诎藯l規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同,、返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人,。”

因此,，如果商品房買賣中的認(rèn)購,、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，即具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,、商品房的基本情況(包括房號、建筑面積),、總價或單價,、付款時間、方式,、交付條件及日期,，同時出賣人已按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房本約的條件;反之,，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同,。