國(guó)土資源部門

國(guó)土部門在項(xiàng)目前期工作中主要負(fù)責(zé)建設(shè)用地和礦產(chǎn)類的審批,。本指南對(duì)土地類審批進(jìn)行了梳理,。

土地征收

土地征收，是指國(guó)家為了公共利益的需要,，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有并給予補(bǔ)償?shù)男袨?；而土地征用，是指?guó)家為了公共利益的需要,，依法強(qiáng)制使用集體土地,，在使用完畢后再將土地歸還集體的一種行為，類似于臨時(shí)使用土地。

土地征收與土地征用的區(qū)別

條件不同

征收土地是以轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)為條件,，即集體所有變成國(guó)有,；征用土地是以暫時(shí)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)為條件，土地所有權(quán)不發(fā)生變化,，仍然為集體所有,。

補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目不一致

征收土地除土地補(bǔ)償、青苗及地面附著物補(bǔ)償外,，還包括被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi),，而征用土地只是補(bǔ)償原土地使用者在征用期間不能從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地補(bǔ)償和青苗及地上附著物的補(bǔ)償，沒(méi)有安置補(bǔ)助費(fèi),。

審批權(quán)限不一樣

征收土地的審批權(quán)集中在國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí),；征用土地的審批權(quán)是縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源管理部門。

土地用途的性質(zhì)不一樣

征收土地主要是將被征收土地變?yōu)槭┕そㄔO(shè)用地,，可以修建永久性的建(構(gòu))筑物,；而土地征用主要是將土地用于臨時(shí)性的施工建設(shè)場(chǎng)地，地質(zhì)勘探,、搶險(xiǎn)救災(zāi),、建設(shè)施工材料堆場(chǎng)等，不能修建永久性的建(構(gòu))筑物,，并在使用期滿后要恢復(fù)土地原狀,，交還給土地使用者使用。

近來(lái)一些文件,、報(bào)告時(shí)?；煊谩巴恋卣魇铡焙汀巴恋卣饔谩眱蓚€(gè)概念。主要原因是實(shí)踐中人們還存在模糊認(rèn)識(shí),，認(rèn)為二者沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別,，只是表述不同。

企業(yè)征地程序詳細(xì)流程

征地需要遵照一定的流程,，才能夠保證征地行為的合法有效,。

企業(yè)征地該遵循什么程序？企業(yè)在征地過(guò)程中需要注意哪些問(wèn)題,？

第一步

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用,、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃,、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃,。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后,，應(yīng)首先向國(guó)土資源局,、建設(shè)部門,、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項(xiàng)規(guī)劃。

規(guī)劃必須符合原國(guó)家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》（《國(guó)家土地管理局令》第七號(hào)）的要求,。

如該建設(shè)項(xiàng)目列入國(guó)家國(guó)土資源局編寫的《限制供地項(xiàng)目目錄》,，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國(guó)土資源部許可,，再履行批準(zhǔn)手續(xù),。

如該建設(shè)項(xiàng)目列入國(guó)家國(guó)土資源局編寫的《禁止供地項(xiàng)目目錄》，則在禁止期限內(nèi),，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)件,，各級(jí)人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。

第二步

確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè),，再根據(jù)建設(shè)部門的要求,，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請(qǐng),，建設(shè)部門審查符合的,，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見(jiàn)書》。用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi),。

其中,，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后,，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的,，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效,。

第三步

用地單位持該《選址意見(jiàn)書》向同級(jí)國(guó)土資源局提出用地預(yù)審申請(qǐng)，由該國(guó)土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》,。

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年,，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目,，如需對(duì)土地用途,、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審,。

建設(shè)用地單位申請(qǐng)預(yù)審,，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

1建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（該表由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定）

2預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況,、擬選址情況,、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案,。

3需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合一的,，只提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

如建設(shè)項(xiàng)目涉密軍事項(xiàng)目或是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地的,，建設(shè)用地單位可直接向國(guó)土資源部提出預(yù)審申請(qǐng),。

國(guó)土資源局在自受理預(yù)審申請(qǐng)或者收到轉(zhuǎn)報(bào)材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作,，并出具預(yù)審意見(jiàn),。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見(jiàn)的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國(guó)土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),，可以延長(zhǎng)十日,。

第四步

用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng),、規(guī)劃,、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用,。

環(huán)境保護(hù)部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》和（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審批,。

某些建設(shè)項(xiàng)目，還需要報(bào)勞動(dòng)行政部門依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評(píng)價(jià)管理辦法》予以審批,。

第五步

用地單位再持以上審批文件,，向原預(yù)審的國(guó)土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)。

第六步

國(guó)土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃,，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案,、征地方案和供地方案,，分不同類型，經(jīng)各級(jí)人民政府審批,。

能源,、交通、水利,、礦山,、軍事設(shè)施等確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕24號(hào)）實(shí)施前批準(zhǔn)立項(xiàng)的,，仍按原規(guī)定報(bào)批用地,；實(shí)施后，屬國(guó)務(wù)院,、國(guó)家發(fā)展改革等部門或省級(jí)人民政府批準(zhǔn),、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的,，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),；除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目,，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn),，其中征收土地面積超過(guò)省級(jí)批準(zhǔn)權(quán)限的,，土地征收必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的,，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),。

其中，如占用農(nóng)用地沒(méi)有涉及占用耕地的,，則不需擬定補(bǔ)充耕地方案,；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國(guó)有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案,。

以下建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

1國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目

2國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和國(guó)家計(jì)劃單列企業(yè)批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,。

3省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路,、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,。

4在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計(jì)劃單列市和省,、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬(wàn)以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),，為實(shí)施該規(guī)劃按土地利用年度計(jì)劃分批次用地。

5需要征用基本農(nóng)田的

6需要征用基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的

7需要征用其他土地超過(guò)七十公頃的

第七步

由國(guó)土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用,，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,，按征地程序辦理征地手續(xù)。

其中,，征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償，應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi),，由用地單位全額支付,。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動(dòng)工用地,。如征用農(nóng)村集體土地，征地補(bǔ)償款也可由國(guó)土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付,。

國(guó)家征用土地的,，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施,。

征用土地的,，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償,。征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi),、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi),。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍,。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算,。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍,。但是,，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍,。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍,。

征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省,、自治區(qū),、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，由省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定,。征用城市郊區(qū)的菜地,，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”,。這里的“該耕地”，是指實(shí)際征用的耕地?cái)?shù)量,。而“每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地,，被征地單位平均每人占有的耕地?cái)?shù)量,。

第八步

國(guó)土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償,、安置補(bǔ)助完成后,，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地,。

其中,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國(guó)有農(nóng)用地的,，經(jīng)批準(zhǔn)辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，國(guó)土資源局可直接發(fā)出用地文件,。

城市分批次建設(shè)用地和單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后,，國(guó)土資源部門應(yīng)通過(guò)新聞媒體或其他形式向社會(huì)公開(kāi)批準(zhǔn)情況；建設(shè)單位應(yīng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用,、土地征收批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地批準(zhǔn)書等在施工場(chǎng)地懸掛,，接受社會(huì)的監(jiān)督。

第九步

被征用單位交出土地后,，該土地即成為國(guó)有土地,，由國(guó)土資源局與土地使用者簽訂國(guó)有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用,。

但商業(yè),、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,，則必須以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標(biāo),，才可獲得該國(guó)有土地的使用權(quán),。

國(guó)有土地出讓成交簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，必須將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與附圖作為《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的重要內(nèi)容和組成部分,。沒(méi)有城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。如因特殊原因,，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的,，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施,。

第十步

簽訂出讓合同并按約定繳納費(fèi)用后,，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè),。

其中,，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的,，由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，用地單位也可以自行組織耕種,；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的,，按照省級(jí)規(guī)定繳納閑置費(fèi)；如超過(guò)連續(xù)2年未使用的,，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),，縣級(jí)以上政府會(huì)下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》,，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書,，即無(wú)償收回土地使用權(quán),，并交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

其中,，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的受讓方在簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后,，應(yīng)當(dāng)持《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)發(fā)給建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件核驗(yàn)無(wú)誤后,，同時(shí)發(fā)給建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十一步

如用地單位欲轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán),，必須符合國(guó)家關(guān)于已出讓土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定,。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，不得改變規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,。以轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地后,，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)持《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、轉(zhuǎn)讓地塊原建設(shè)用地規(guī)劃許可證向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,。

征地審批需要什么手續(xù),？

征地需要諸多的程序，其中審批是十分關(guān)鍵的,。只有通過(guò)審批征地行為才能實(shí)施,。

其中審批需要的文件有：

01省級(jí)人民政府建設(shè)用地請(qǐng)示文件

02省級(jí)國(guó)土資源部門審查意見(jiàn)

03建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料"一書四方案"(含匯總表)

04建設(shè)用地申請(qǐng)表

05建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

06可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或其他立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

07初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件或其他設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件

08地方人民政府關(guān)于征地補(bǔ)償安置有關(guān)情況的說(shuō)明

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