物權(quán)法兩個(gè)相關(guān)司法解釋

——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所有權(quán)的人,，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣(mài),、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。

第二條具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性,，并能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分,。

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),，專有部分以外的建筑物部分,，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱共有部分,。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房,、外墻面,、樓頂平臺(tái)、大堂,、樓梯,、過(guò)道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺(tái)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個(gè)業(yè)主的除外,。

第三條建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個(gè)人的綠地部分,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱“明示屬于個(gè)人的”綠地。

建筑區(qū)劃內(nèi)除道路,、綠地以外,，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng),、園林等場(chǎng)所,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”。

建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施,，包括圍墻,、大門(mén)、車棚,、公共健身設(shè)施等,，以及公共照明、安保,、供電,、供水、供熱,、供氣,、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施”,。但根據(jù)法律,、行政法規(guī)規(guī)定屬于其他權(quán)利人所有的除外。

第四條

建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi),，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位,、車庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫(kù)的情況下，將其通過(guò)出售,、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形,。

第五條建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定,，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)通過(guò)出售,、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人,，業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支持,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就其未違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任,。

第六條改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、公用設(shè)施以及屬于業(yè)主共有的道路,、綠地的用途,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”。

第七條物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù),，按照下列方式確定：

(一)專有部分,，按照建筑面積計(jì)算。

(二)建筑物總面積,，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計(jì)算,。

(三)總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計(jì),。

(四)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分,，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分,，按一人計(jì)算,。

第八條因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”,。

第九條業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀的,，應(yīng)予支持。造成損害的,，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任,。

業(yè)主實(shí)施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理,。

第十條建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害的，應(yīng)予支持,。造成損害的,，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

第十一條合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi),，行使物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權(quán)的,，應(yīng)予支持。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權(quán)限,，業(yè)主請(qǐng)求撤銷的,，應(yīng)予支持。撤銷權(quán)的行使,，參照前款規(guī)定處理,。

第十二條對(duì)維修資金的籌集、使用情況,，業(yè)主請(qǐng)求公布或者查閱的,，應(yīng)予支持。

第十三條業(yè)主共同權(quán)益受到侵害,、妨害或者可能受到妨害的,，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì),；

(二)沒(méi)有選舉出業(yè)主委員會(huì),，或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主,。

有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判,，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主,。

第十四條建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地,、道路、其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，當(dāng)事人請(qǐng)求排除妨害,、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，應(yīng)予支持。

建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主等應(yīng)當(dāng)對(duì)其具有權(quán)利來(lái)源承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng),，當(dāng)事人請(qǐng)求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持,。

第十六條業(yè)主違反法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約，實(shí)施下列損害共同權(quán)益或者他人合法權(quán)益的行為,，當(dāng)事人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn),、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，應(yīng)予支持：

(一)危及建筑物安全；

(二)妨害建筑物正常使用,；

(三)損害建筑物外觀,；

(四)違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋內(nèi)裝飾裝修；

(五)任意棄置垃圾,、排放污染物或者噪聲,；

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分,；

(七)拒付物業(yè)費(fèi),；

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

(九)其他違反法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約,，以及損害他人合法權(quán)益的行為。

第十七條業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等因維護(hù)或者修繕專有部分或者共用部分,，請(qǐng)求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的,，應(yīng)予支持。提供便利的業(yè)主請(qǐng)求恢復(fù)原狀的,，應(yīng)予支持,。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任,。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件,，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》,、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋,。

第一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)等義務(wù)，或者履行義務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定,，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，應(yīng)予支持,。

第二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修,、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等義務(wù)，或者經(jīng)多次維修,、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等仍不能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同

約定的標(biāo)準(zhǔn),，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主自行或者委托他人對(duì)業(yè)主專有部分或者共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù),，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的,，應(yīng)予支持。

前款所稱專有部分,、共有部分以及相關(guān)費(fèi)用,，以物業(yè)服務(wù)合同約定范圍為限。

第三條業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和業(yè)主共同生活秩序進(jìn)行服務(wù)和管理的行為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求排除妨害,、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，應(yīng)予支持,。

第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、重復(fù)收費(fèi),，或者不當(dāng)收取手續(xù)費(fèi)、備付金等額外費(fèi)用,，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求退還的,，應(yīng)予支持。

第五條業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),，業(yè)主以放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的,，不予支持。

全體業(yè)主根據(jù)物權(quán)法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,，業(yè)主以放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的,，不予支持。

第六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理,，對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有提出異議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,，物業(yè)服務(wù)期限為不定期,。一方請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的,，應(yīng)在三個(gè)月之前通知對(duì)方當(dāng)事人。

第七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止,、解除后,，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)管理服務(wù)所必須的相關(guān)資料及費(fèi)用的,，應(yīng)予支持,。

第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,，應(yīng)予支持,。

因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理,。

第九條車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損,，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)程度,、收費(fèi)情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償,。

責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍,。業(yè)主對(duì)車輛丟失或者毀損有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任,。

物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議,，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。

第十條有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判,，對(duì)全體業(yè)主具有約束力,。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

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