房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點

作為地產(chǎn)人,，必須知道房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程。具體來說,，房地產(chǎn)項目開發(fā)一般分為前期,、中期、后期7大階段,。如果想要對房地產(chǎn)運營做到運籌帷幄,，就必須對項目全流程及重要控制點做到了然于心。

房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程

房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商,、開發(fā)商流向消費者,、消費者之間的轉(zhuǎn)移！

前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定),；

中期(實施期)：由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行,；

后期(運營期)：入伙后到房屋拆除——重在服務，重在總結(jié)反饋,。

項目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點

1,、土地獲取

（一）企業(yè)獲得土地的方式

1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓,。危改項目,、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里,。

2、資本市場:

（1）投資參股：用資金入股或用土地入股,，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司,；

（2）土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅,、土地增值稅,、所得稅、印花稅、契稅等稅費,；

（3）收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等,，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費,，不用繳納營業(yè)稅,、土地增值稅、契稅,。這是近年來比較紅火的一種方式,，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳,。

3.土地市場：通過在土地市場進行招標,、拍賣、掛牌公開獲得土地,，這也是自2002年7月以來,，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準,。

（二）拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素,？

1、市場未來預期,；

2,、項目或區(qū)域發(fā)展預期；

3,、規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn),；

4、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本,；

5,、競爭對手的情況分析。

案例：拿地原則

（1）住宅為主,，實現(xiàn)快速開發(fā),，快速銷售，資金快速回籠,。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例,。

（2）選擇預售條件寬松、±0可以賣樓,、資金占用少的城市,，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。

（3）避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上）,，以免過多占用資金,。

（4）深耕目前已進駐城市,，特別是成都、長沙,、江陰,、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的項目,，保證三年的開發(fā)量,，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。

（三）各部門職責

1,、投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購）——成交確認書移交給項目公司,。

2,、營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。

3,、設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案,。

4、工程部：現(xiàn)場踏勘,。（確定是生地,、熟地還是毛地）

5、財務部：可研版投資收益,、初步籌資方案,。

6、成本部：控制性成本目標（限額指標,、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）,、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）

7,、采購部：制定項目合約計劃方案,、市場調(diào)研合作方資源。

關(guān)鍵要素：項目可研報告

2,、定位決策

1,、地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地,、人,！

決策資金：如何使用、如何平衡,、盈利期望,、融資渠道。

決策項目：發(fā)展方向,、盈利模式、承擔功能、實施進度,。

決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力,、合作團隊、主管部門,。

2,、案例：項目定位決策三大要素

定位——項目形象定位、產(chǎn)品定位,、客戶定位,、市場定位等！

定案——總圖,、戶型,、單體、外立面,、園林,、配套、展示區(qū)等,！

定價——銷售均價,、價格聽證會、價格專題報告,、利潤指標等,！

3、各部門職責

投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證,。

營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化,、項目定位報告、定價方案,、示范區(qū)方案）,。

設(shè)計部：概念設(shè)計任務書——概念設(shè)計深化方案。

工程部：編制項目工程節(jié)點計劃,。

財務部：概念版投資收益,。（三個指標）

成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）

采購部：營銷合作方資源（廣告,、代理公司等）,、概念性設(shè)計單位。

關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書,、概念設(shè)計深化方案,。

3、產(chǎn)品設(shè)計

1,、地產(chǎn)項目標準設(shè)計周期

2,、包含的主要設(shè)計階段：

概念設(shè)計：大概6周,；

詳規(guī)設(shè)計：大概6周；

單體方案：大概12周,；

擴初方案：大概6周,；

施工圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，大概10周,；

景觀設(shè)計：大概5-6周,；

樣板房及會所設(shè)計：大概4周。

關(guān)鍵要素：各階段方案評審,。

3.常見的問題：

進度問題：進度難以控制,、各專業(yè)公司難以銜接。

質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失,。

4,、設(shè)計控制點

概念設(shè)計研究、區(qū)域確認概念設(shè)計研究結(jié)論,、規(guī)劃方案設(shè)計,、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會、區(qū)域單體確認,、實施方案完成,、基礎(chǔ)施工圖、全套施工圖完成,、景觀設(shè)計,、銷售包裝設(shè)計。

5,、項目重要節(jié)點

詳規(guī)報建,、方案報建、初步設(shè)計報建,、施工圖報建,、開工時間、開盤時間,。

方案文本中,，最重要兩張圖——項目總平面圖、標準層平面圖,！

6,、最優(yōu)化的設(shè)計階段流程

規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控,；

規(guī)劃單位與景觀：完善,、技術(shù)交底；

施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計,。

最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果,，而非作品,。

7、各部門職責：

投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證,。

營銷部：編制營銷總綱及評審,、組建營銷團隊,。

設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務書——規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）——景觀方案評審——初步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖）——建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）——正式施工圖評審,。

工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎(chǔ)施工。

財務部：方案版投資收益,。（三個指標）

成本部：方案版成本,、施工圖預算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）

采購部：施工圖顧問單位——景觀,、室內(nèi),、方案設(shè)計單位——監(jiān)理單位招標——土建總包招標——工程材料設(shè)備采購。

客服,、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案,。

關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源,、項目營銷總綱,、土方開挖及邊坡支護

8、關(guān)注風險點：

工程部,、投資開發(fā)部,、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標表！

工程部,、設(shè)計部,、營銷及客服部關(guān)注交樓標準！

設(shè)計部,、工程部,、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！

工程部,、設(shè)計部,、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙,！

4,、項目報建

1、如何加快項目報批報建進程,？

（1）內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量,、出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等,；

（2）現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀,、項目現(xiàn)場接待,；

（3）外部協(xié)調(diào)：當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局,、國土局,、城管、質(zhì)檢站,、消防等各類工作協(xié)調(diào),；

（4）合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）,、合作方報建工作（勞保金,、中標備案、淤泥證等）,、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）,。
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