房屋拆遷賠償分配糾紛如何處理

房屋拆遷后拆遷人會給被拆遷人一筆費(fèi)用可觀的賠償款或者被拆遷人也可以選擇產(chǎn)權(quán)置換的方式來獲得補(bǔ)償，但是房屋的所有權(quán)人可能不止一個,，如果房屋拆遷賠償下發(fā)了要怎么分配是個問題,，那么房屋拆遷賠償分配糾紛如何處理？

一,、房屋拆遷賠償分配糾紛如何處理

房屋拆遷補(bǔ)償款分割糾紛調(diào)解處理的原則和方法：

1,、確定可取得拆遷利益主體的同住人資格

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補(bǔ)償糾紛中,，對于同住人的界定,，為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口,，已實(shí)際居住1年以上,，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況,，是指他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況,，他處房屋的性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。

此外還要考慮三種情況：

一是在公房內(nèi)居住的未成年人的問題,。一般而言,，允許未成年人在自己承租的公房內(nèi)居住的，可認(rèn)定為幫助性質(zhì),，除另有約定外,，并不當(dāng)然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額。因此,，該未成年人無權(quán)主張分割房屋拆遷補(bǔ)償款,，除非其能提供證據(jù)證明自己的居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得。

二是返城知青能否成為同住人的問題,。要考慮家庭實(shí)際狀況,，除雙方有協(xié)議外，一般情況下知青可成為同住人分割補(bǔ)償款,。

三是外來人員,、參軍人員和服刑人員能否作為同住人的問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，具有本市常住戶口,，至拆遷許可證核發(fā)之日,，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿1年的,；或在本市無常住戶口,，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿5年的,；或房屋拆遷時,，因在服兵役、讀大學(xué),、服刑等原因戶籍被遷出被拆公有居住房屋,，且在本市他處沒有福利性房屋的，均可視為同住人,。

2,、審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見

由于現(xiàn)實(shí)情況紛繁復(fù)雜，確定應(yīng)安置人員存在一定的難度,，動拆遷單位在實(shí)踐中對動拆遷補(bǔ)償款分割人員的核定有三種形式：

一是動拆遷單位和被拆遷人（以戶為單位）簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》中附有安置人員的名單,，除非上述條款被法院宣告無效，一般都按該協(xié)議分割拆遷補(bǔ)償款,；

二是在《房屋拆遷安置協(xié)議》中無相關(guān)條款,，但在拆遷單位拆遷之初以戶為單位制定的“兩定表”（即核定人員表、核定面積表）中有相關(guān)記載的,，一般以該表中的相關(guān)內(nèi)容為參考，依據(jù)當(dāng)事人提出的合理合法的主張,，確定安置補(bǔ)償人員,；

三是當(dāng)《房屋拆遷安置協(xié)議》及“兩定表”對相關(guān)安置人員均不明晰時，調(diào)解人員可至拆遷單位了解具體情況,，參考其意見合理確定安置人員,。

3、合理分配房屋拆遷補(bǔ)償款

首先,，家庭內(nèi)部對安置補(bǔ)償有約定的,，只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從,。若沒有約定或約定不明的,，則應(yīng)根據(jù)三項(xiàng)原則進(jìn)行分配：

一是一人一份，均等分割,。這樣做,，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則,，另一方面承租人和同住人對補(bǔ)償款是共有的法律關(guān)系,，原則上也應(yīng)平均分割；

二是適當(dāng)照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟(jì)來源的同住人。這是因?yàn)槎鄶?shù)老年人及缺乏經(jīng)濟(jì)來源的人社會保障不足,，后繼生存和發(fā)展能力較弱,，需要給予特殊保護(hù)，而且公房大多源自老年人,，在分割時也應(yīng)適當(dāng)照顧其利益,。

三是承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項(xiàng)的，可以適當(dāng)多分,，這體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致以及等價的原則,。此外，如果被拆遷公房內(nèi)居住未成年人的,，對其實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人,，也可以適當(dāng)多分拆遷補(bǔ)償款。

4,、區(qū)分房屋性質(zhì)作出不同處理

除公房拆遷補(bǔ)償款分割的情形外,，實(shí)踐中還會遇到拆遷其他性質(zhì)各類房屋時所發(fā)生的糾紛，此時應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì),，分別確立調(diào)解原則：被拆遷房屋屬于居住和非居住兼用的,，如果拆遷人明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，對于居住補(bǔ)償部分,，承租人和同住人可共同分割,；對于非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的,，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分,；如果拆遷人未明確區(qū)分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人或同住人就整個補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分,。被拆遷房屋屬于因落實(shí)政策而恢復(fù)所有權(quán)的代理經(jīng)租房屋,，補(bǔ)償款的分割一般歸所有權(quán)人，實(shí)際居住人的安置,，按照本市有關(guān)政策規(guī)定處理,。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權(quán)公有居住房屋，所得到的貨幣補(bǔ)償款一般歸出資人所有,。被拆遷房屋屬于售后公房,，應(yīng)按私房拆遷補(bǔ)償款份額劃分的原則進(jìn)行調(diào)解。

二,、房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛如何處理

1,、雙方所簽的合同有效時的糾紛處理

現(xiàn)實(shí)生活中，我們經(jīng)?？吹椒慨a(chǎn)商擅自改變房屋座向等情況,，可能得到有關(guān)部門的許可而改變的,，但按規(guī)定房產(chǎn)商應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)告知被拆遷方變更方案。如果房產(chǎn)商未告知,，房產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,。如果合同約定的營業(yè)房與變更后修建的營業(yè)房存在有價差，應(yīng)按合同約定安置的營業(yè)房與變更后修建的營業(yè)房分別進(jìn)行評估,，房產(chǎn)商補(bǔ)償被拆遷方的價差損失,，且房產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同約定的營業(yè)房與現(xiàn)在修建的巷道營業(yè)房均可營業(yè),，并不是合同目的不能實(shí)現(xiàn),，只是實(shí)現(xiàn)大小的問題。那么,，就不該按照市場價格進(jìn)行賠償,。

2、房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛如何處理——被拆遷方不要安置房而要求賠償時的糾紛處理

被拆遷方不要現(xiàn)在的營業(yè)房而要求賠償,，按《房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十一條：“拆遷補(bǔ)償形式實(shí)行作價補(bǔ)償,，產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者作價補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。被拆除人有權(quán)選擇補(bǔ)償形式,?！钡囊?guī)定，房產(chǎn)商只能按被拆遷方被拆遷時的房屋按市場指導(dǎo)價進(jìn)行作價補(bǔ)償,，由房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任,。

3、房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛如何處理——一方要求解除合同時的糾紛處理

如果房產(chǎn)商所簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，符合有關(guān)法律規(guī)定,，屬有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù),。而若房產(chǎn)商交付的營業(yè)房與合同約定的房屋朝向、位置等發(fā)生較大變化,，使被拆遷方通過拆遷安置獲得該營業(yè)房用于經(jīng)營的合同目的難以實(shí)現(xiàn),，僅從房屋價差補(bǔ)償，不能彌補(bǔ)今后經(jīng)營的損失,。因此,，這種情況下房產(chǎn)商的違約屬根本性違約，故被拆遷方要求解除雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定,，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》應(yīng)當(dāng)予以解除。即便是房產(chǎn)商的違約系他人的行為造成,，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當(dāng)事人因第三人的原因造成違約的,，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任,。

三、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算公式

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金,。一般有：

1,、房屋補(bǔ)償費(fèi)（房屋重置費(fèi)），用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,，按平方米單價計(jì)算。

2,、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi),，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔,，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼,。

3、獎勵性補(bǔ)償費(fèi),，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價,、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價,。
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