國有土地上房屋征收與補償條例（二十三）

實踐中常常出現由于征收范圍過大,，一家評估機構很難在短時間內完成的情況，《國有土地上征收評估辦法》第5條為解決這個問題作了規(guī)定,，該條第1款規(guī)定：同一征收項目的房屋征收評估工作,，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的,，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔,。另外，該條第2款還規(guī)定：兩家以上房地產價格評估機構承擔的,，應當共同協(xié)商確定一家房地產價格評估估機構為牽頭單位,；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點,、價值內涵,、評估依據、評估假設,、評估原則,、評估技術路線、評估方法,、重要參數選取,、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準,。

一,、評估對象

按照政府征收的范圍,，以房地產權屬證書、建設規(guī)劃許可證等批準的建筑面積,，以及政府有關部門調查,、認定、確認的房屋和地上附著物為主,，各自獨立據實描述,。

二、評估時點

評估時點必須一致,，統(tǒng)一為“房屋征收決定公告之日”,。如政府有關法律法規(guī)、估價標準等的發(fā)布,、變更,、實施日期有可能影響估價對象的價格。就應該根據時點確定,。

三,、價值內涵

表述要相同，是貨幣補償還是產權調換,。所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中,，以市場評估價格為標準，對被征收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償,。所謂“產權調換”是指房屋征收部門提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換,，計算價格后，結清差價,。

四、評估依據

全國范圍內的評估依據即“兩法,、一條例,、一辦法、一規(guī)范”,。具體指《中華人民共和國房地產管理法》,、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》,、《國有土地上房屋征收評估辦法》,、《房地產估價規(guī)范》。兩個評估機構必須選擇相同的評估依據,，只有這樣才能夠保證公平,。

五、評估假設

兩個或兩個以上評估機構之間要對評估的假設條件表述一致,。因為假設條件是對評估業(yè)務的一項具體說明,，也是規(guī)避和保護機構的一些必要條件和措施,；但是假設條件也不能隨意設置，而必須是在法律,、法規(guī),、政策允許前提下有理、有據地進行,；一般要在評估報告中說明未經調查確認或無法調查確認的資料數據,，估價中未考慮可能發(fā)生的問題等。

六,、評估原則

說明本次估價遵循的房地產估價原則,，按照國家《房地產估價規(guī)范》的要求有四項原則：一是合法原則，二是最佳使用原則,，三是替代原則,，四是估價時點原則。

七,、評估技術路線

說明本次估計的思路,，從而產生其技術路線。應該是與估價對象出在同一個供求圈內的房屋征收評估價格,，其技術路線應該是一致的,。

八、評估方法

評估方法應該相同,，對住宅都應該使用市場法,，且必須是類似房地產市場價格。非住宅用市場法或收益法,，也應該是類似房地產市場價格,。

九、重要參數的選取

這是一個非常嚴格的問題,，對參數的選取絕對不能隨意,，要符合當地的實際市場行情。收益法中調查的出租房屋價格要真實,、合法,、有效，計算稅費要適用國家,、省,、市、當地的規(guī)定,；成本法中的建筑造價一定要使用省,、市、建設部門、物價部門公布的標準,，在土地評估中,，應按國土資源部門的規(guī)定。

十,、評估結果確定方式

對于被征收房地產價格應該認真研究,，充分論證，合情,、合理,、合法地確定。對于用兩種估價方法得出價格,，進行核對和比較分析,，應該用加權平均法算還是算數平均法，要科學,、合理,、有據、統(tǒng)一運算,，既要與周邊類似房地產價格對比,，又要與近期已實施的房屋征收價格相比較，不能隨意取值,，必要時可建立數學模型求證,。
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