國土資源部關(guān)于印發(fā)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的通知

（一九九九年八月一日國土資發(fā)（1999）222號(hào)）

各省,、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地（國土）管理局（廳）,，解放軍土地管理局,，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革,，完善土地有償使用方式,，開展了國有土地租賃試點(diǎn)，取得了一定的經(jīng)驗(yàn),。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式,。為貫徹實(shí)施《條例》，規(guī)范國有土地租賃行為,，現(xiàn)將《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（以下簡稱《意見》）印發(fā)給你們,，請(qǐng)結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國有土地租賃若干意見

一,、嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍,。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為,。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主,，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃,。

對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,，不實(shí)行有償使用,，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓,、場(chǎng)地出租,、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃,。對(duì)于新增建設(shè)用地,，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充,。對(duì)于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地,，都必須實(shí)行出讓,，不實(shí)行租賃,。

二、國有土地租賃,，可以采用招標(biāo),、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的,，必須采取招標(biāo),、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金,，不得低于出租底

價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn),，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露,，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督,。

三、國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡,。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的,，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地,、拆遷等土地費(fèi)用的,，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

采用短期租賃的,，一般按年度或季度支付租金,；采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間,、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式,。

四、國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃,。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地,，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年,；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物,、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃,，具體租賃期限由租賃合同約定,，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

五,、租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃,，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同,。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方,、承租方,、出租宗地的位置、范圍,、面積,、用途、租賃期限,、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn),、支付時(shí)間和支付方式,、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等,。

六,、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán),。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租,、轉(zhuǎn)讓或抵押,。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,，必須依法登記,。

承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有,，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的,，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效,。

地上房屋等建筑物,、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押,，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià),，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

在使用年期內(nèi),，承租人有優(yōu)先受讓權(quán),，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系,。

七,、國家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán),，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公共利益的需要,，依照法律程序提前收回的,，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。

承租土地使用權(quán)期滿,，承租人可申請(qǐng)續(xù)期,，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn),。未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物,、構(gòu)筑物,，恢復(fù)土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè),、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同,，依法收回承租土地使用權(quán),。

八、各級(jí)土地行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)國有土地租金的征收工作,，協(xié)助財(cái)政部門作好土地租金的使用管理,。收取的土地租金應(yīng)當(dāng)參照國有土地出讓金的管理辦法進(jìn)行管理，按規(guī)定納入當(dāng)?shù)貒型恋赜袃斒褂檬杖?，專?xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā),。

九、各省,、市在本《意見》下發(fā)前對(duì)國有土地租賃適用范圍已有規(guī)定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的,，暫按已有規(guī)定及《國有土地租賃合同》的約定執(zhí)行，并在今后工作中逐步規(guī)范,；本《意見》下發(fā)后實(shí)施國有土地租賃的,，一律按本《意見》要求規(guī)范辦理。

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