一,、房屋價(jià)值評(píng)估與異議程序問(wèn)題

堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo),、人民當(dāng)家作主、依法治國(guó)有機(jī)統(tǒng)一,，體現(xiàn)了改革創(chuàng)新精神,，是兩個(gè)質(zhì)量高,、分量重的好報(bào)告,，完全贊成,。服務(wù)大局有力，為維護(hù)國(guó)家安全穩(wěn)定,、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供了可靠的法治保障,。堅(jiān)持圍繞中心、服務(wù)大局,，有力保障了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,。
司法為民有效，人民群眾對(duì)司法公正有了更多的獲得感,。順應(yīng)社會(huì)主要矛盾的轉(zhuǎn)化,，踐行以人民為中心的發(fā)展思想，努力滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的多元司法需求,，切實(shí)保障了人民權(quán)益,，維護(hù)了社會(huì)公平正義。改革創(chuàng)新有力,，顯著提升了司法工作現(xiàn)代化水平,。
根據(jù)《征收評(píng)估辦法》第20條、第21條,、第22條,，房屋被征收人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托作出的房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估,；對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果有異議,，應(yīng)當(dāng)向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。根據(jù)《征收評(píng)估辦法》第23條,、第24條,，評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn),、土地,、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成,，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組,，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。因此,，評(píng)估專家委員會(huì)專家組作為被征收房屋所在地房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)最高專業(yè)技術(shù)權(quán)威,，其作出鑒定意見(jiàn)即視為房屋被征收人專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)尋求救濟(jì)程序的完結(jié)。由于房屋估價(jià)意見(jiàn)是補(bǔ)償決定最主要的組成部分,，房屋被征收人在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)尋求救濟(jì)未獲支持,，不妨礙其根據(jù)《征補(bǔ)條例》第26條第3款的規(guī)定,，直接針對(duì)補(bǔ)償決定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，且房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核,、評(píng)估專家委員會(huì)鑒定也不是被征收人提起行政復(fù)議或行政訴訟的前置程序,。雖然法院通常不宜否定有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出的評(píng)估報(bào)告，但司法審查的最終性決定了人民法院仍然要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì),、評(píng)估程序等進(jìn)行審查,，以確保評(píng)估報(bào)告合法、真實(shí),、有效,，保障被征收人合法的征收補(bǔ)償利益。

二,、土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題

市縣級(jí)政府征收房屋,，一般是為了更有效使用土地；“房地一致”原則決定了對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估必須包含土地使用權(quán)價(jià)值,。對(duì)此,，《征補(bǔ)條例》《評(píng)估辦法》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》均有相應(yīng)規(guī)定。如《評(píng)估辦法》第11條,、第14條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度,、建筑面積以及占地面積,、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。安業(yè)案即重申：對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估,，必須包含土地使用權(quán),。對(duì)房屋所有權(quán)人補(bǔ)償內(nèi)容已經(jīng)包含了國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)同時(shí)收回的國(guó)有土地的土地使用權(quán)人不再單獨(dú)給予補(bǔ)償,。征收房屋的同時(shí),，所占土地也應(yīng)當(dāng)一并收回。

較為棘手的問(wèn)題是,，如何確定劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值,，如何確定房屋未占用土地但又附屬于房屋的院落等土地的價(jià)值。此類問(wèn)題雖有一定特殊性,，但通過(guò)評(píng)估仍能確定此類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,，從而為合理補(bǔ)償提供基準(zhǔn)。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記仍未全面實(shí)施,，房屋和土地的管理職權(quán)又分屬住房和土地行政管理兩個(gè)行政領(lǐng)域,，房屋征收決定,、補(bǔ)償決定、收繳房屋所有權(quán)證,、注銷房屋登記與收繳土地使用證,、注銷土地使用權(quán)登記等行政行為，職權(quán)主體各異,，時(shí)間常有先后,，甚至可能出現(xiàn)征收補(bǔ)償問(wèn)題尚未解決,，土地使用權(quán)已被另行出讓,、頒證，造成“一地兩證”的局面,。這些問(wèn)題都屬于征收補(bǔ)償?shù)母诫S問(wèn)題,，相關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系，盡量避免不必要的爭(zhēng)議,，地方政府也可以試行土地預(yù)出讓,、預(yù)登記等制度，從而避免權(quán)利主體沖突,。

實(shí)踐中,，違章建筑問(wèn)題認(rèn)定與補(bǔ)償問(wèn)題，也有一定分歧,。原則上,，違章建筑不應(yīng)得到補(bǔ)償或賠償，但仍應(yīng)結(jié)合個(gè)案進(jìn)行判斷：對(duì)于無(wú)所有權(quán)證房屋是否構(gòu)成違法建設(shè)的認(rèn)定,，應(yīng)綜合考慮土地歷史使用情況和現(xiàn)狀,、是否符合土地利用規(guī)劃以及有關(guān)用地政策等因素。在補(bǔ)償過(guò)程中,，可綜合考慮當(dāng)?shù)貙?duì)類似房屋的補(bǔ)償政策等因素,，適當(dāng)補(bǔ)償。

三,、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償?shù)倪x擇權(quán)問(wèn)題

《征補(bǔ)條例》第21條沿襲《拆遷條例》第23條的規(guī)定,，重申“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,?！睂?shí)踐中，主要存在以下難點(diǎn)問(wèn)題,。

（一）侵犯選擇權(quán)的不利后果,。實(shí)踐中，有的市縣級(jí)政府補(bǔ)償決定僅明確一種補(bǔ)償方式,。此種做法既侵犯被征收人選擇權(quán),，也可能導(dǎo)致用地單位付出更高的補(bǔ)償成本,，特別是在房屋價(jià)格有較大幅度上漲后，征收單位將可能面臨以較高價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋提供給被征收人選擇的境地,。陳山河案裁判即指出：“任何人不得從自己的錯(cuò)誤行為中獲益,。拆遷人和相關(guān)行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施拆遷，導(dǎo)致被拆遷人長(zhǎng)期未依法得到補(bǔ)償安置的,，房?jī)r(jià)上漲時(shí),，拆遷人和相關(guān)行政機(jī)關(guān)有義務(wù)保證被拆遷人得到公平合理的補(bǔ)償安置。被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),，拆遷人和相關(guān)行政機(jī)關(guān)無(wú)適當(dāng)房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，則應(yīng)向被拆遷人支付生效判決作出時(shí)以同類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款?！贝瞬门械倪壿嫽A(chǔ)在于,，被征收人（被拆遷人）從未放棄選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利，征收單位也未能提供證據(jù)證明被征收人自愿選擇貨幣補(bǔ)償,，因此,，不論是在征收補(bǔ)償程序、還是在司法審判程序,，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利必須得到尊重,。征收單位不能提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)支付與類似房地產(chǎn)價(jià)格相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償款,。當(dāng)然,，此補(bǔ)償款與“貨幣補(bǔ)償”確定方法，存在一定差異,，且如果被征收人曾經(jīng)放棄選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，則不能再主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換。于棲楚案裁判也指出：于棲楚歷經(jīng)多年訴訟仍未得到安置補(bǔ)償,，貴陽(yáng)市住建局與拆遷人漢方公司應(yīng)依法對(duì)于棲楚的房屋進(jìn)行補(bǔ)償或妥善安置,，因違法實(shí)施強(qiáng)制拆遷給于棲楚造成的其他財(cái)產(chǎn)損失，亦應(yīng)依法予以賠償,。對(duì)于此兩案的用地單位而言,，都是在征收（拆遷）時(shí)不尊重被征收人（被拆遷人）產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇權(quán)，最終要面臨多年后另行在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)房屋以滿足被征收人（被拆遷人）的產(chǎn)權(quán)調(diào)換主張,，從而增加了安置成本,，為不尊重選擇權(quán)付出了代價(jià)。

（二）如何正確賦予被征收人選擇權(quán),?！恫疬w條例》和《征補(bǔ)條例》未規(guī)定補(bǔ)償決定應(yīng)如何表述被征收人選擇權(quán)，實(shí)踐做法十分混亂：有的僅在征收補(bǔ)償方案中籠統(tǒng)告知選擇權(quán)但具體選擇內(nèi)容和方式不明確,；有的限定被征收人在一定期限內(nèi)可以行使選擇權(quán),，逾期未行使的,，由征收單位擇一決定；有的在作出補(bǔ)償決定前的合理期限內(nèi),，告知被征收人有選擇權(quán),，并明確告知貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w金額和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋具體可識(shí)別的信息，在一定期限內(nèi)不選擇的,，補(bǔ)償決定只載明一種補(bǔ)償方式,；還有的在補(bǔ)償決定中同時(shí)載明兩種補(bǔ)償方式，并同時(shí)明確貨幣補(bǔ)償金額以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的具體位置,、面積等特定信息,，供被征收人選擇。司法裁判的標(biāo)準(zhǔn)也不盡統(tǒng)一,。

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)臋?quán)利必須得到尊重,；不論具體采取何種形式,，是書(shū)面還是口頭告知,，都必須建立在被征收人能夠真正進(jìn)行比較、甄別,，并在此基礎(chǔ)上理性作出選擇,。市縣級(jí)政府不能僅抽象告知被征收人有選擇權(quán)，而應(yīng)當(dāng)提供具有具體金額的貨幣補(bǔ)償和已經(jīng)特定化的房屋供被征收人進(jìn)行比較,、權(quán)衡和選擇,。《征補(bǔ)條例》修訂時(shí),，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步對(duì)選擇權(quán)的行使方式作出明確規(guī)定,，以保障征收和被征收人雙方權(quán)益。理想化的選擇權(quán)模式是,，房屋征收部門(mén)在報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市縣級(jí)政府作出補(bǔ)償決定時(shí),，除非被征收人在征收決定作出前主動(dòng)放棄某種選擇外，在征收決定中就必須分別提供兩種選擇：一是貨幣補(bǔ)償方式,，包括房屋的安置補(bǔ)助費(fèi)用,，被征收人不按時(shí)領(lǐng)取相關(guān)補(bǔ)助費(fèi)用時(shí)的提存等內(nèi)容；二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,。同時(shí)要明確,，為了防止個(gè)別被征收人故意長(zhǎng)期不行使選擇權(quán)，導(dǎo)致征收人既要提供貨幣補(bǔ)償款,，又要提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的（以致該房屋長(zhǎng)期閑置得不到有效利用）,，征收單位對(duì)被征收人在合理期限（如三個(gè)月內(nèi)）不行使選擇權(quán)的，可以單方?jīng)Q定只提供一種補(bǔ)償安置方式并提存,。

四,、承租人合法權(quán)益保護(hù)問(wèn)題

《征補(bǔ)條例》未就承租人補(bǔ)償作專門(mén)規(guī)定,。原因之一在于征收系針對(duì)房屋所有權(quán)人而非承租人，且市場(chǎng)化租賃比例已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“房改”前的公房承租,，因此繼續(xù)沿用《拆遷條例》規(guī)定承租人安置補(bǔ)償權(quán)并無(wú)太大必要,。實(shí)踐中，對(duì)市場(chǎng)化租賃情況下的承租人權(quán)益的保護(hù),，可以在被征收人取得補(bǔ)償后,，由其作為房屋所有權(quán)人通過(guò)協(xié)商或者民事訴訟的方式，解決補(bǔ)償金分配問(wèn)題,。需要說(shuō)明的是,，《征補(bǔ)條例》雖然沒(méi)有明確規(guī)定承租人安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但并未排除承租人權(quán)益保障,。承租人裝飾裝修被征收房屋或者利用被征收房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，市縣級(jí)政府在確定被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償金額時(shí)，應(yīng)列明相應(yīng)的裝飾裝修費(fèi)用,、承租人相應(yīng)搬遷費(fèi)用,、臨時(shí)安置補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。市縣級(jí)政府,、房屋所有權(quán)人,、承租人對(duì)相關(guān)補(bǔ)償金的分配無(wú)法達(dá)成一致的，除了房屋本身價(jià)值補(bǔ)償可以直接支付給房屋所有權(quán)人以外,，對(duì)與承租人密切相關(guān)的裝飾裝修補(bǔ)償,、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，可以考慮先予提存,，并引導(dǎo)所有權(quán)人與承租人通過(guò)協(xié)商或者民事訴訟的方式解決補(bǔ)償金分配問(wèn)題。一些地方結(jié)合被征收人和承租人的具體情況,，將裝飾裝修補(bǔ)償,、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償直接補(bǔ)償給承租人的做法,，也具有一定合理性,。