1,、確實存在漏水的事實,不論漏水是何原因造成的,只要造成對樓下住戶的事實上的妨礙,就應該采取措施停止侵害的繼續(xù)發(fā)生。
2,、具體該由誰來負責實施停止侵害的行為?處理原則是:有利生產,、方便生活、團結互助,、公平合理,。應以雙方協(xié)商為主,尊重歷史與習慣,依照法律規(guī)定。按照一般理念,樓上住戶均有提供維修協(xié)助的義務,如果不履行該義務造成損失擴大的,就構成侵權,應就擴大的損失部分承擔賠償責任,。
3,、誰承擔維修費用?在查明漏水原因之后,再進行責任劃分,事故原因并不能直接確定責任承擔主體。
(1)首先應查明此管道的管理職責歸誰,。公共設施應由物業(yè)負責,從維修基金中支出;非公共設施則要看屬于專有部分還是共有部分,。各方有約定應從約定,如無約定,專有部分由專有權人負責管理維護沒有異議,但對共有部分的管理維護職責歸誰有爭議。防水層如果作為共有設施,因為屬于隱蔽工程,一般認為樓上住戶作為實際使用人應承擔合理使用的行為義務,樓下作為受益人也有相應的義務,這種義務主要是體現在費用承擔上,。(因樓面共有,不能以受益原則處理)
(2)其次應查明漏水的原因,區(qū)分當事人的過錯,從而確定責任主體,。人為原因造成的,行為人對損害結果的發(fā)生或擴大有故意或過錯的,構成侵權,應承擔侵權責任。
開發(fā)商的責任:在保修期內,不是人為的原因造成的漏水,開發(fā)商要承擔全部責任,。
根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規(guī)定:第一條第(二)款有屋面防水工程,、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年,第(四)款電氣管線,、給排水管道,、設備安裝為2年,從工程竣工驗收合格之日起計算。
物業(yè)的責任:漏水肯定不是物業(yè)造成的,但如果物業(yè)在這里面有疏于管理的情況,或是出現了問題后沒有及時處理,導致?lián)p失擴大或出現了更嚴重的問題,那么物業(yè)要承擔責任,。
前者比如管道堵塞,雖然不是物業(yè)干的,但根據物業(yè)管理合同和相關規(guī)定,物業(yè)公司應定期進行檢查和清理,沒做到,那就可以追究物業(yè)的責任;后者比如樓上違法裝修,物業(yè)未制止,那么就可以找物業(yè)要求賠償損失,。
公平責任:對于已過保修期的房屋,各方當事人無過錯(或無證據證明其過錯),如因防水層自然老化,此時維修費用按民通第一百三十二條之規(guī)定,根據實現情況,由當事人分擔,一般為一人一半。參照《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》之第九條規(guī)定處理,。
4,、賠償損失問題。賠償已經發(fā)生的損失的前提是符合侵權的構成要件,包括過錯,它是由相鄰關系引發(fā)的侵權,按一般的侵權之訴處理,尚未發(fā)生的維修費用不屬于賠償損失,。