協(xié)議收購(gòu),,在征收拆遷中是現(xiàn)階段比較常見的操作。相較于法律上的“征收”概念,,協(xié)議收購(gòu)的特殊性在于它是由開發(fā)商或其他具有營(yíng)利性質(zhì)的公司對(duì)房屋進(jìn)行所謂購(gòu)買,,其形式類似于
商品房買賣,,但實(shí)質(zhì)上卻是由地方政府或行政征收方授權(quán)指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行的房屋收購(gòu),,具有行政性,。所以,,可以說“協(xié)議收購(gòu)”是狹義上的“征收”,,也是舊城改造
項(xiàng)目實(shí)施的一種重要方式,。那么,,協(xié)議收購(gòu)房屋中一旦發(fā)生糾紛當(dāng)事人該如何維權(quán)呢?
由于征收拆遷牽扯巨大的利益滾動(dòng),,自然會(huì)衍生出一些不合法的利益鏈條。而協(xié)議收購(gòu)在征收拆遷的實(shí)踐中直接演變成開發(fā)商和地方行政征收方聯(lián)合牟利的“幌子”,。很多時(shí)候征收方打著“因公共利益征收”之名行商業(yè)開發(fā)之實(shí),嚴(yán)重侵害被征收人的補(bǔ)償權(quán)益,。其直接的表現(xiàn)形式就是由開發(fā)商和被征收人進(jìn)行房屋收購(gòu)協(xié)議的簽訂,并由開發(fā)商對(duì)涉案房屋進(jìn)行拆除,。這樣一來能規(guī)避《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的束縛,,二來免去了政府的責(zé)任承擔(dān),,三還能提高征收效率。
其實(shí),,開發(fā)商能按照市場(chǎng)交易原則,,與“被收購(gòu)人”進(jìn)行公平的房屋交易,,協(xié)議收購(gòu)也未嘗不可。這樣在保證被收購(gòu)人自愿的前提下,,能滿足被收購(gòu)人較征收項(xiàng)目更高的利益需求,。對(duì)被收購(gòu)房屋的個(gè)人,、地方政府和開發(fā)商而言是多贏的局面。
但征收拆遷的事實(shí)卻遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單,。很多情況下是開發(fā)商根本不按市場(chǎng)價(jià)與被征收人進(jìn)行平等交易,,加上有行政權(quán)力的干涉和輔助,開發(fā)商可以說是為所欲為,,想拆就拆,,想怎么拆就怎么拆,而對(duì)被征收人的補(bǔ)償更是極不合理,。這樣一來,被征收人根本找不到利益受損的賠償主體,找地方政府要征收補(bǔ)償,,征收方又會(huì)說這不是征收行為,,征收方并不承擔(dān)責(zé)任……如此一來,被征收人的利益又何從保障呢,?
對(duì)于這個(gè)問題,,最高人民法院于2018年作出了最新裁判,,給協(xié)議收購(gòu)的被拆遷人尋找救濟(jì)給出了判例依據(jù):
市政府委托區(qū)城投公司與區(qū)舊改辦對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行征收拆遷,。城投公司和舊改辦擬對(duì)涉案房屋協(xié)議收購(gòu)。因收購(gòu)價(jià)格不合理,,汪慧芳未簽字,。城投公司和舊改辦以當(dāng)事人未提出收購(gòu)申請(qǐng)為由,告知其房屋不再享受征收拆遷的相關(guān)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì),,并將當(dāng)事人樓上住戶騰空交付的房屋予以拆除,,由此嚴(yán)重影響了汪慧芳房屋的安全性及正常使用。當(dāng)事人不服,,以收購(gòu)工作系由龍游縣政府組織實(shí)施,強(qiáng)制收購(gòu)行為侵犯其合法權(quán)益為由,,向法院提起
行政訴訟,。
該案最終經(jīng)過最高院再審裁定:
1.城投公司和舊改辦要求簽訂的收購(gòu)協(xié)議無效;
2.在收購(gòu)方未能滿足其收購(gòu)要求的情況下,,依法有權(quán)自愿選擇不出售其房屋,,市政府、區(qū)城投公司,、區(qū)舊改辦均有義務(wù)尊重其不簽訂收購(gòu)協(xié)議的權(quán)利,;
3.市政府在與當(dāng)事人未能就收購(gòu)問題簽署收購(gòu)協(xié)議的情況下,應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)征收程序,;其不及時(shí)依法進(jìn)行征收反而采用不適當(dāng)拆除方式破壞汪慧芳房屋的居住與經(jīng)營(yíng)環(huán)境,,造成該房屋正常使用功能嚴(yán)重貶損,依法構(gòu)成行政侵權(quán),,并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任,。市政府與相關(guān)單位因其先行行為,也即因此而負(fù)有依法征收補(bǔ)償或者賠償?shù)母诫S義務(wù),;依法具有選擇征收補(bǔ)償程序或者侵權(quán)賠償程序的權(quán)利,。
協(xié)議收購(gòu)在征收拆遷中,,有其存在的空間和價(jià)值。如果引導(dǎo)得當(dāng),,用市場(chǎng)盈利商的資金來緩解地方政府在舊城改造過程中的財(cái)政壓力也未嘗不可,。所以,部分地區(qū)和部分群體,,以開發(fā)商與被拆遷人協(xié)議收購(gòu)的形式,,來代替政府的強(qiáng)制征收拆遷更為靈活,,也更易調(diào)動(dòng)被拆遷人主動(dòng)參與的積極性。當(dāng)然,,協(xié)議收購(gòu)必得保證按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行公平、自主交易,,也必須尊重被拆遷人的意愿,。任何逼簽,、威脅,、“五斷”現(xiàn)象均是不應(yīng)在協(xié)議收購(gòu)的過程中出現(xiàn)的。
然而,,由于協(xié)議收購(gòu)更偏向于市場(chǎng)概念,,又區(qū)別于民商事
合同,,并沒有統(tǒng)一的法律制約,導(dǎo)致該行為的非法擴(kuò)散化可能嚴(yán)重侵害被拆遷人的補(bǔ)償利益,。如何保障協(xié)議收購(gòu)中被拆遷人的補(bǔ)償利益,,是協(xié)議收購(gòu)?fù)菩械谋匾獥l件。
被拆遷人對(duì)房屋的價(jià)值損失可以選擇征收補(bǔ)償程序進(jìn)行救濟(jì),,也可以選擇因收購(gòu)導(dǎo)致的侵權(quán)賠償程序救濟(jì)。市場(chǎng)盈利商和行政征收方是共同責(zé)任承擔(dān)主體,。
也就是說,,協(xié)議收購(gòu)造成被拆遷人利益損失,被拆遷人可以找行政征收方按照征收程序?qū)ψ约旱姆课葸M(jìn)行征收補(bǔ)償,,也可以要求開發(fā)商或其他中間方進(jìn)行侵權(quán)賠償,。無論是收購(gòu)程序,、征收程序還是賠償程序,對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的保障,,均應(yīng)以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)位同類房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為基準(zhǔn),。這可以作為相類似案件被拆遷人的維權(quán)依據(jù),對(duì)被拆遷人來說也是多一條利益保護(hù)的規(guī)定了,。
協(xié)議收購(gòu)絕不等同于協(xié)議拆遷,。協(xié)議拆遷是無任何法律依據(jù)的,以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議替代征收決定,、征收補(bǔ)償決定進(jìn)而對(duì)房屋實(shí)施拆除的做法是赤裸裸的違法行徑,。當(dāng)面對(duì)兩手空空,僅憑一份補(bǔ)償安置協(xié)議就找上門來的征收方人員時(shí),,被征收人要勇于“說不”,,并堅(jiān)決依法捍衛(wèi)自己的補(bǔ)償權(quán)益。