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不是所有的買房行為都劃算的,！比如潘石屹潘老板的四十年商住公寓和商鋪好像投資回報就比較一般了！以前據(jù)媒體報道有一位山西煤老板買了一百多套潘總的這類房產,，如今咋樣,？可是沒有再見下文了！
四十年的商住類房產貌似比七十年住宅便宜一些,！但是仔細分析,，其實是很不劃算的！體現(xiàn)在一些容易被人忽略的環(huán)節(jié),。
第一,，四十年商住公寓雖然單價便宜一點，但是首付五成,，利率上調且比七十年住宅利率高的多,，所以購房壓力其實比七十年住宅大。
第二,，四十年商住公寓由于規(guī)劃的原因,，一般公攤比例比七十年住宅大一些，得房率偏低,，且戶數(shù)偏多,。
第三，商住公寓的土地使用權一般四十年,，期限偏短,，不要相信網絡流傳的商住土地也自動續(xù)期的說法，2005年物權法自動續(xù)期強調的是住宅，純住宅,。市場上其實還有一類七十年的公寓產品,，要特別注意，不是七十年的都是住宅,，還有七十年的公寓,。關鍵看產證上面的房屋性質。
第四,，四十年商住公寓如果以后轉讓都是全稅費繳納的,，并且沒有任何的優(yōu)惠和減免，遠不如七十年住宅的稅費優(yōu)惠減免幅度大,?？隙〞衅醵悺?a href=http://www.mzt333.com/flzs/6576.html >個稅,、增值稅,、土地增值稅等稅費，交易稅費總額肯定會比住宅多的多!
第五,，從法理上說,，或許若干年后四十年商住公寓征房產稅的概率要比住宅大的多，畢竟是商業(yè)性質!


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首先,，這個問題提得就不對,，在大陸目前沒有40年產權商住兩用房這一說，對于40年產權的土地,，一般是指商業(yè)用地,，注意，只有商沒有住,，換句話講,，國家根本沒有任何文件表明40年產權商業(yè)用房是可以用來居住的。但是,，很多開發(fā)商拿到商業(yè)屬性土地,，由于各種原因不打算做商業(yè)，就做了所謂的公寓,，打的概念是“宜商宜居宜租宜投資”,，其實大多數(shù)公寓就是個怪胎。

其次,，既然有開發(fā)商做公寓，就有業(yè)主住,。從居住的角度來看,，公寓都是商業(yè)水電，價格很高，不通天然氣,，即便有些地方為了解決公寓的去化,，出臺政策允許按照民用水電通天然氣，那也是短期行為,，何況公寓通天然氣是很不安全的,。除了生活成本高之外，生活品質也不高,，通常公寓一個標準層少則十幾戶多則二十幾戶深圳好幾十戶,，私密性都會很差，住的人也是各行各業(yè)各種層次,，不光如此,，很多公寓有辦公有居住有營業(yè)，那種場面想想都不是很美好,。

第三,，從交易環(huán)節(jié)來講，公寓二次交易要繳大量的稅費,，要達到20%左右,，這也導致公寓的升值空間非常有限。
???



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不同性質層地產的土地使用權是最大的區(qū)別所在,。
一般商品房住宅的土地使用權年限是70年,，商業(yè)地產的土地使用權年限是40年，綜合性質的是50年,。
除了使用年限的不同,，物權法中規(guī)定，住宅建設用地的土地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期,。怎樣才算＂自動＂？現(xiàn)在沒有細則,，從已經出現(xiàn)到期的例子看,，是實行：不需申請、不需繳費,、正常交易,，也就是說權屬人仍然擁有該房地產的使用、收益,、處分的權利,。
非住宅建設用地的土地使用權則沒有＂自動續(xù)期＂這種規(guī)定，而是＂依照法律規(guī)定辦理＂,，＂該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,，有約定的,，按照約定；沒有約定或者約定不明確的,，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理＂。要知道,，房地產的土地使用權和該土地上的房屋所有權權屬人必須一致,，不能繼續(xù)取得土地使用權，也意味著失去地上建筑物的所有權,。
另外就是附加的價值不一樣,，例如住宅房產有利于入戶和入學，但這不是一成不變的,，有些城市正逐漸去除這些附加權利,。


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70年民水民電，40年是商業(yè)水電價格,！
購買時首付不同,，40年商業(yè)最低五成！70年最低3成,！
二手交易時,，同等房價，40年產權轉讓稅費高,！
70年產權項目,，符合一定面積總價要求可以落戶，40年一般不行,！
70年產權落戶之后可以對口學區(qū),，40年比較困難！
40年一般是小戶型公寓產品,，密度高,，適合租賃投資！短期自??！不適合日常居家生活！
40年產權項目主要看周邊配套便利程度,！地鐵,、商業(yè)體、大型寫字樓,、優(yōu)質學校附近為佳,！


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40年產權的商住兩用房。
優(yōu)點有：
1.該物業(yè)多建于市中心或者cbd中心的繁華地方,，從而它的租金年回報基本不會低,，基本在5%以上,。
2.為了提高得房率和更好賣些，開發(fā)商多數(shù)會選擇把這種物業(yè)建成4米4.9米的復式,。
3.可以注冊公司，樓下辦公樓上住,，符合當代年輕人創(chuàng)業(yè)需求,。
4.商住公寓拆遷補償通常會比住宅的高。
5.這種物業(yè)活躍于一二線城市為主,，除了少部分城市限購外,，別的基本都是有錢即可買買買


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40年產權多數(shù)為酒店公寓，商鋪,，寫字樓等,，商住房的最大優(yōu)點就是租金較高，收益還不錯,。但是轉換出售流通性極差,，原因很簡單二手轉讓稅費非常高，不能落戶口,，水電物業(yè)費極高,，居住成本高，環(huán)境一般,，也不能落戶上學所以買的人很少,。

70年商品房恰恰相反，落戶,，學區(qū),，環(huán)境，得房率,，年限,，稅費優(yōu)勢很是明顯。

不過反過來說一些商住公寓管理水平遠遠超越住宅,，則是高端人群的追求,，各有所需，各有所圖,，具體要根據(jù)自己情況而定,。


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談談北京的50年商住。

商住的缺點：

1.購買條件嚴,。要求名下在京無住房和商辦類房產記錄,，且在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅,。這個購買條件比住宅要嚴格,， 達到這個條件的人肯定會優(yōu)先購買住宅,，這就導致商住的購買人群減少。

2.交易稅費高,。契稅,，個稅，印花稅,，增值稅,，土地增值稅，合起來高于35%,。當然你也可以做陰陽合同避稅,。


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第一:土地使用年限商40/民70
第二:物業(yè)公寓_商用民_名用。
第三:水電氣公寓_商業(yè)水電（部分帶氣）住宅_民用水電氣,。
第四:學校公寓_選擇性?。ㄋ叫＃┳≌?_學區(qū)。
第伍:貸款:公寓_商貸住宅 _公積金和商貸,。
第六:限購:公寓(有錢就行)住宅 根據(jù)地方政策來訂,。
第七:設計方面


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優(yōu)點是租售比高，同地段單價便宜,，可注冊公司,，物業(yè)普遍管理較好但要看具體情況。缺點是流動性差,，增值空間小,，有些是商水商電沒有天然氣。另外出售時稅費并不是很多房v說的高于住宅,，實際情況是稅費低于住宅,，商住房是增值部分繳納的稅費較高，但網簽價往往都以上一次購房價同價位過戶,，因此無差值,，增值部分為0，稅費以總價3%計算,。


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【凱旋說】40年產權小公寓優(yōu)勢：

（1）租金收入占比高：有些此類酒店公寓,，50萬總價的，年租能有3萬多元,；

（2）在一線等限購的城市,，外地投資客和沒有購房資格的流動人口可以購買此類房產，有一定的市場,；但是在不限購的城市,，沒有這種優(yōu)勢；

（3）收益穩(wěn)定,，不受調控的波動影響,。


點評：
40年的公寓：
（1）無法落戶,；
（2）無法上學；
（3）商貸最多10年,，且利率上浮,，且首付至少50%；
（4）商業(yè),、辦公,、生意，魚龍混雜,，不適合家庭居住,；
（5）面積普遍偏小,，后期維護要求高，但目前管理機構很難跟得上,；
（6）商用水電,，成本較高；


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有幾個地方特別明顯

首先,，商住房的特色有兩個,，第一個，一般來說同一個位置,，商住房一定是比較便宜的,。

第二個商住房是不存在限購限貸這個可能性的。也就是說商住房它未來經受調控的可能性也是沒有的,。

但是它的劣勢也是特別明顯的


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40年產權的商住兩用房不受樓市限購政策的制約,，通常地理位置較好交通比較便利，租金比住宅相對價格要高,，即使不想要出手相對方便,。
70年產權的商品房使用年限肯定要長一些，水電費是居民個人標準要便宜,，小區(qū)環(huán)境比較適宜生活,，購物等配套會比較完善。


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應該說:40年土地使用權的土地上的產權房,、50年土地使用權的土地上的產權房,、70年土地使用權的土地上的產權房是什么房，從來也沒有商住的非經營類的房,。


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商住公寓土地使用年限短,、物業(yè)費高、水電費高,、貸款年限短,、沒有居家氛圍,，所以通常需求量小供應量大漲幅較小。優(yōu)點是在不少地方都是不限購的,。



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40年的是商業(yè)性質用房,，其主要用途是經營性，可以辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,，允許一切商業(yè)生意的合法經營,。但是生活成本高，水電費標準比住宅貴,，物業(yè)費較高,。


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有風險才有收益住宅比較穩(wěn)妥只要幾年時間周邊建設好了價位就會上升商用選址很重要一般租金要高過住宅三倍才劃算


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現(xiàn)在產權年限的問題不用太過多的擔心，國家總理都已在新聞上說了產權年限到期自動續(xù)期,。


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40年產權的房是稱“商住兩用房”嗎,？有40年和70年的產權房嗎？提問題專業(yè)嗎,？


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除非兩者條件云泥之差,，基本不必考慮用40年的商住來替代70年的商品房。