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說說北京這旮沓的司法實踐,，北京作為首都，不僅是政治,、經濟,、文化之都，還是房價之都,，當然對于這個說法上海,、廣州可能有不同意見，暫且這么說吧,。

在2017年看似“來真的”的限購政策出臺前,，北京的房價上漲之快，引領全國,，越限越長,，對于一天一價的房子，難免落入臨時加價的俗套,，很俗但是很火爆,，要是說你買房沒碰到個臨時加價的，都不好意思說自己在北京買過房,。so，結合題主設定的條件,，咱們說說,，對于半路殺出個‘程咬金“式的突發(fā)情況怎么規(guī)定的。

首先,，跳出來的如果是假程咬金,，那么滾粗。就是說,，這個所謂的老婆,，有名有實，但是跟房子沒有關系,，房子就是老公的婚前財產,，跟你半毛錢關系沒有，瞎折騰的一律不支持,，合同繼續(xù)履行,。

其次,，跳出來的是三板斧程咬金，那么給你個面子,，商量下,，也僅此而已，因為房本一人名,，單方賣房算有效,。因為我們是這么考量的，房屋作為夫妻共同財產登記在夫或妻一人名下時,，買房人從房產證上只能看到登記方一人的名字,，無法考證房主是否結婚，也無法考證該房屋是否 還有其他共有人,。買房人出于對房產證登記的信任善意購買了該住房,，應該認定購房合同有效。


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從房屋登記的角度分析一下這個問題,。
房屋在婚后取得,，盡管只登記在夫妻一方的名下，都屬于夫妻共同財產,，但從房屋登記來看,，共有房屋和共同財產是有區(qū)別的。
房屋的共有的情形包括共同共有和按份共有兩種,，所有權利人無論所占份額多少,，都登記在不動產登記簿，在處置房產時都要經權利人同意,?；楹笕〉枚怯浽诜蚱奁渲幸环矫碌姆课荩渑渑际菦]有登記在不動產登記簿中,，只能稱作該房產的“隱性共有人”,。
所以，在辦理房產轉移登記的時候,，屬于共有房屋的,，權利人都必須到場確認簽名或授權同意處分房產。對于夫妻共同財產的房屋,，登記機構無法辨別該房屋是否存在“隱性共有人”,，如果登記為權利人的一方刻意隱瞞該房產存在“隱性共有人”，例如隱瞞自己的婚姻狀況,，權利人會在沒有配偶在場的情況下辦理房屋的轉移登記,，當然配偶是可以主張自己的權利。
對登記機構來說,，明知道房屋存在“隱性共有人”,，而沒有“隱性共有人”的同意或授權,，是不會辦理房屋轉移登記的，就如問題所述情形,，雖然簽訂了房屋買賣合約,，配偶明確表示不同意，還是不能辦理轉移登記,。


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在北京 老公一個人可以賣了兩個人的房

很多人認為,，結婚以后，雖然房子登記在一個人的名字,，但是房子是兩口子的,，房屋買賣時沒有經過老婆的同意，老公一個人過戶不了,，過戶無效,。
豈不知，在北京,，即使房子是結婚后買的,，即使房子是兩口子，只要你的房子登記在老公一個人名下,，老公一個人就可以買賣,，就可以過戶，不需要經過老婆同意,。在北京,，只要在房產交易大廳申請交易的時候，申明房子是老公單獨所有,，在表上打個勾,，就可以過戶了。
因此,，北京出現(xiàn)了不少老公賣了兩口子共有的房子,，老婆根本就不知道的事情，房子賣了之后,，買房的人過來收房，妻子才知道,，這個時候房子已經賣給別人了,，說什么都沒有用了。即使房子沒有過戶,，只要老公簽了協(xié)議,，一般來說，法院會判令繼續(xù)履行合同的,，因為,，房產證上只有他一個人的名字,。
在北京，如果想要自己的房子不被一方偷著賣掉,，只有一個辦法,，那就是房產證上寫上兩個人的名字，這樣就能萬無一失,。


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夫妻一方出賣共有房屋是否有效,，要看兩方面的情況。

第一,，夫妻雙方共有的房屋,，出賣肯定要雙方達成一致的意見才能賣。但是對于外人來說,，誰知道賣房子是不是兩口子的一致意見呢,？萬一你們是因為反悔了才出來表演雙簧，那我買房子的權益如何保障,？所以,，如果外人不知道夫妻一方賣房，另一方不知情或不同意,，并且買房子的合同,、購房款等各種手續(xù)都是合理、合規(guī),、合法的,，那這個合同就有效。這叫保護善意第三人合法權益,。

第二,，如果夫妻一方賣房時是背著另一方，和買房人有不正當的勾當,，或者買房人知道賣房子時夫妻另一方不知情,，那這個合同就無效。原因很簡單,，這是惡意的,，損害夫妻另一方利益。

最后,，如果判定買房有效,，那夫妻另一方利益怎么保障？利益受損一方可以向法院起訴,，要求其按照共有份額進行補償,。這叫夫妻共有權利的對內不對外，對外你們是一體的，承擔連帶責任,，但對內,，是可以找對方追償。法律


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《婚姻法》第17條規(guī)定,，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間購買或者建造的房屋為夫妻共同財產,，房屋為重大財產，非因日常生活之需要而出售房屋,，應當由夫妻雙方平等協(xié)商,，取得一致意見。

《合同法》第51條規(guī)定,，未經共有人同意,，一方擅自出售共有財產的行為屬于無權處分，除非共有人追認,，否則房屋買賣合同為無效合同,，故購買夫妻共有房屋，應當征得夫妻雙方一致同意,，要求雙方在買賣合同上簽字確認,。

但是，這里存在一個特殊情況,，就是房產證上只寫了一個人的名字,，特別是有些時候，賣房者還謊稱未婚,，這樣購房者就有充分的理由相信,，賣房者有完全處分權利，所以簽訂的買賣合同應當是有效的,，除非對方有證據證明,，買方對房子是夫妻共同財產的情況是明知的。




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夫妻共有房,，“這房子我不同意賣,！”有用么



夫妻共有房，在二手房買賣中是一個很常見的情況,，但是只要對方夫妻倆人歡歡喜喜的來,，歡歡喜喜的簽，還是沒問題的,。

就怕那種,，買著買著，突然跳出個人說：“這房子我不同意賣,！”


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首先,，按照物權法及不動產登記條例,，房產交易以登記簿為準,，如果已經向不動產登記部門申請房屋所有權轉移登記并已經完成登簿,，則視為交易轉移已經完成。其次,，房屋所有權是否是為夫妻共有要看產權取得方式,，一般說就是婚內財產為夫妻共有財產，婚前財產為單方財產,。



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講一個老張賣房的故事

1955年,，一支由98人組成的“上海市志愿墾荒隊”到了江西。艱苦的勞作,、簡易帳篷,、稀飯?zhí)}卜干是他們每天的日常。

老張今年56歲,，是上面這支隊伍中一位知情的后代,。



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按照最高院關于商品房買賣合同糾紛的解釋，房屋買賣過程中出賣方以未經其他房屋共有人允許為由要求認定買賣合同無效的,，人民法院不予支持,。非常明星，以共同人不同意為由要求不賣的是不會獲得支持的,，是要承擔違約責任的,。


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如果從法律手續(xù)上，共有人沒有參與,，買賣當然無效,。
產權共有人的概念，即共同擁有產權的權利和處置產權的權利,。
如果買賣產權共有的房屋,，一定有產權人和共有人同時參與的法律手續(xù)，方為有效,。


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如果從法律手續(xù)上,，共有人沒有參與，買賣當然無效,。產權共有人的概念,，即共同擁有產權的權利和處置產權的權利。如果買賣產權共有的房屋,，一定有產權人和共有人同時參與的法律手續(xù),，方為有效。?


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財產共有人不能對抗這份合同是有法律效力,！出賣人要承擔締約過失賠償責任,！


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合同有效，但如共有人反對，不能履行,，由簽約人承擔責任,。


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有效，不過要給不知情的共有人賠償,，不然苦的是買主


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夫妻共產一般人早有防備,，隱形共產才是防不勝防。


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合同有效,。無權處分不影響合同效力