1,、從民事責(zé)任角度分析

(1)對(duì)于有效合同的當(dāng)事人

任何一個(gè)買(mǎi)受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行合同,，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)第一買(mǎi)受人履行交付義務(wù),，而對(duì)其他買(mǎi)受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言,，根據(jù)《司法解釋》第八,、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同,、返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,。

(2)對(duì)于可撤銷合同的當(dāng)事人

根據(jù)《合同法》的規(guī)定,，具有撤銷權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,。

(3)對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人

無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效,，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(4)二種情況下的特殊處理

第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定,，在房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中,，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán),，即使后買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋,。

如果被拆遷人不主張上述權(quán)利,，其可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,、并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,。

第二種情況：后買(mǎi)賣(mài)合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《合同法》,、《司法解釋》第十條規(guī)定,，善意買(mǎi)受人可以主張惡意串通的合同無(wú)效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù),，善意買(mǎi)受人仍可以主張其合同無(wú)效,，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋,。

如果善意買(mǎi)受人不主張上述權(quán)利,，其可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,、并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通,，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的,、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn),，收歸國(guó)家,、集體所有或者返還第三人?！币虼朔康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果,，即雙方因惡意串通合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)收歸國(guó)家或集體所有,。

2,、從行政責(zé)任角度分析

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí),，應(yīng)處以警告,、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款,。

3,、從刑事責(zé)任角度分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，在主觀上存在欺詐的故意,，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成,。合同是指以非法占有為目的，在簽訂,、履行合同過(guò)程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法,，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為,。

在認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)是否構(gòu)成犯罪時(shí),，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為,。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物,，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是通過(guò)買(mǎi)受人履行合同,、支付房款來(lái)獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù),，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意圖無(wú)償占有買(mǎi)受人的財(cái)物,。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同,，但其并不具有無(wú)償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意一房二賣(mài),，但對(duì)于買(mǎi)受人已支付的購(gòu)房款,，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上,，結(jié)合主觀故意考慮,，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒(méi)有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時(shí),，采取各種欺詐手段,，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義,、偽造票據(jù)等,，企圖騙取買(mǎi)受人的財(cái)物占為已有;還可能在簽訂合同取得買(mǎi)受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù),，肆意揮霍所取得對(duì)方財(cái)物等,。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣(mài)行為中,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施欺詐時(shí)須受非法騙取對(duì)方財(cái)物目的的支配,，即其只想無(wú)償占有對(duì)方財(cái)物，而無(wú)履行交房意圖,，而買(mǎi)賣(mài)合同已進(jìn)入履行階段,，即買(mǎi)受人已經(jīng)支付房款。

根據(jù)的規(guī)定,，合同詐騙罪是數(shù)額犯,，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定,，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》,，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。