不動產(chǎn)登記是否需要審核建設(shè)用地的容積率,，歷來有正方和反方兩種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為,，審核建設(shè)用地的容積率是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他國家機(jī)關(guān)的法定職權(quán)?，F(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核建設(shè)用地容積率的法定職權(quán),。對于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說,，需要審核的是建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和建筑物已竣工的證明。

容積率相關(guān)規(guī)定

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,，城市規(guī)劃,、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）《城市,、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括容積率,。住建部《建設(shè)用地容積率管理辦法》（以下簡稱《辦法》）明確,，容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值,，容積率計(jì)算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市,、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定,。

同時，《辦法》規(guī)定,，以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的,，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán),，容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的,，土地使用權(quán)出讓合同無效,；以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，由城市,、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo),，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地,。

對于容積率的變更，須經(jīng)有權(quán)限的政府依法批準(zhǔn),。國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定,，土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積率等,，必須依法報(bào)經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn)。原國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》規(guī)定,，經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的,，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價款,?！掇k法》還特別規(guī)定，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率,，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的,，修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報(bào)城市、縣人民政府批準(zhǔn),；擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的,，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證,、公示等情況報(bào)城市,、縣人民政府批準(zhǔn)。

如何審核容積率

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條規(guī)定,，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí),。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料,。

原建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》規(guī)定,，建設(shè)工程竣工時所建的建筑面積超過規(guī)劃許可允許建設(shè)的建筑面積的,，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。原國土資源部、住建部 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》規(guī)定,，嚴(yán)格查處擅自調(diào)整容積率行為,。市,、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)會同國土資源主管部門,，嚴(yán)格按照已確定的容積率指標(biāo)對開發(fā)宗地進(jìn)行規(guī)劃許可和建設(shè)項(xiàng)目竣工核驗(yàn)。

同時,，《辦法》明確,，對同一建設(shè)項(xiàng)目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率,，且前后一致,，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成,。對于分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求,。《辦法》同時要求,，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進(jìn)行核實(shí)時,，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合容積率要求的,，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收,。

依照《房屋登記辦法》規(guī)定，因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的,，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明,、房屋已竣工的證明。因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的,，應(yīng)當(dāng)提交申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明,。而《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）規(guī)定，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料,、房屋已經(jīng)竣工的材料。申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,，應(yīng)當(dāng)提交房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料,。申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的,，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,，提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、建設(shè)工程已竣工的材料,。此外,，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）也有類似的規(guī)定,。

登記無須審核容積率

據(jù)上可知，審核建設(shè)用地的容積率,，是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他國家機(jī)關(guān)的法定職權(quán),。法律、法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核建設(shè)用地容積率的法定職權(quán),。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記中審核容積率,，屬于越權(quán)行政。

對于不動產(chǎn)登記來說,，需要審核的是“兩證明”,，即建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和建筑物已竣工的證明。按照《細(xì)則》《規(guī)范》的規(guī)定,，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須審核縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門,，或其委托單位以縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門名義出具的“兩證明”。

除此之外,，非因更正登記,，申請人因“事實(shí)行為導(dǎo)致標(biāo)的面積變更”申請的不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也必須審核此種情況的“兩證明”,，同樣不審核容積率,。

需要指出的是，不動產(chǎn)登記簿須視情況記載容積率,。原國土資源部發(fā)布的《關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定,，《不動產(chǎn)登記簿》中“宗地基本信息”的“土地狀況”，需要記載容積率,。隨《通知》印發(fā)的《不動產(chǎn)登記簿使用和填寫說明》規(guī)定,，容積率、建筑密度,、建筑限高按照劃撥決定書或者出讓合同等文件決定或者約定填寫,，規(guī)劃、合同等有關(guān)文件未決定未約定或者變化過于頻繁的,，可以不填寫,。