評估報告定義：指評估師根據(jù)相關的評估準則的要求，在履行必要評估程序后,，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發(fā)表的,、由其所在評估機構出具的書面專業(yè)意見。即,，征地拆遷之中,，評估報告是評估被拆遷人房屋的價格，評估必須具備公平,、公正,、合理、客觀,、獨立,、科學性幾大要素。然而實踐中,，評估報告僅僅一張沒有蓋章的紙,，寫著房屋補償價格、地上附著物價格,、獎勵價格等等,，所謂的合法評估報告，要求老百姓簽訂拆遷補償協(xié)議,。那么,，在征地拆遷之中，評估報告具備什么才合法生效的呢,？

要件一：評估機構的認定

實踐中,，各地方拆遷方都是制定評估機構或者選出幾個評估要求被拆遷人選擇，這種評估機構的選擇方式是對的嗎,？法律針對評估機構的選擇如何規(guī)定,？

（1）評估機構的選擇

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,，具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立,、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預,。

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定,，房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定,。具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定,。房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳,、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務,。

實踐中，拆遷方直接選定或者選定幾家評估機構讓被拆遷人選擇,，顯然不合法,。

（2）評估機構的資格

依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第十二條規(guī)定，新設立中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構資質等級應當核定為三級資質,，設1年的暫定期,。暫定期內(nèi)的三級資質房地產(chǎn)估價機構不可以從事房屋征收的房地產(chǎn)估價業(yè)務。一份有效的評估報告要列明：評估人員和評估機構的資質證明,，并該有名章和公章缺一不可,。沒有相應的證明和公章屬于無效評估報告，即不合法,。

要件二：評估方式

依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定,，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法,、收益法,、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估,。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估,；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益,，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的,，應當選用假設開發(fā)法評估,。

在征地拆遷之中，評估機構住宅多用于市場法計算、門面多用于收益法等,。即被拆遷人可以依據(jù)同等地塊周邊類似商品房的市場價格作為參考的依據(jù),。

要件三：評估程序

依據(jù)《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》之估價程序中指出：自接受估價委托至完成估價報告期間， 房地產(chǎn)估價應按下列程序進行： 1明確估價基本項,； 2擬定估價作業(yè)方案; 3搜集估價所需資料,； 4實地查勘估價對象； 5選定估價方法計算,； 6確定估價結果,； 7撰寫估價報告； 8估價資料歸檔,。

明確估價基本事項主要應包括下列：

（1）明確估價目的,。估價目的應由委托方提出；

（2）明確估價對象,。 明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀總和權益狀況,；

（3）明確估價時點。估價時點應根據(jù)估價目的確定,， 采用公歷表示,；

要件四：評估報告有效組成部分

評估報告應當包括下列主要內(nèi)容：

1、標題及文號,。評估報告的標題及文號是不可缺少的內(nèi)容,；

2、聲明,。注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立,、客觀和公正的原則，遵循有關法律,、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定,，并承擔相應的責任，提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制,；

3,、摘要。應當提供評估業(yè)務的主要信息及評估結論,；

4,、正文。（1）委托方,、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者,；（2）評估目的；（3）評估對象和評估范圍,；（4）價值類型及其定義,；（5）評估基準日；（6）評估依據(jù)；（7）評估方法,；（8）評估程序實施過程和情況,；（9）評估假設；（10）評估結論,；（11）特別事項說明,；（12）評估報告使用限制說明；（13）評估報告日,；（14）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字 。

（5）附件,。與正文有關的數(shù)據(jù)、房屋圖片等內(nèi)容,。

以上為真正合法有效的評估報告,，并不是簡簡單單一張或者幾張紙而已。

要件五：評估的合理性

1,、評估的時間節(jié)點

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定,，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。

2,、評估包括

被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷,、臨時安置的補償,；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

3,、評估考慮因素

被征收房屋價格應考慮房屋的區(qū)位,、用途、建筑機構,、新舊程度,、建筑面積,、土地性質等因素,。

4,、房屋產(chǎn)權及面積認定

《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋,，其性質,、用途和建筑面積,，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,，以房屋登記簿為準,。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市,、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估,。

征地拆遷之中,，評估報告的結果是否合理,、公平、公正取決于法律法規(guī)，評估的結果直接影響到房屋的補償,，關乎到我們被拆遷人的原有生活是否改變,。了解上述內(nèi)容后,，清楚辨別你家的評估報告的合法。避免錯過最佳維權時機,，造成不可挽回的局面,。