一、政府提前收回國有土地使用權(quán)的法律依據(jù) 1,、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償,，并退還相應(yīng)的出讓金,。 2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，可以收回國有土地使用權(quán)： （1）為公共利益需要使用土地的； （2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建,，需要調(diào)整使用土地的,； …… 依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的,，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償,。 3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回,；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要,，可以依照法律程序提前收回,，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 4,、《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定：房屋被依法征收的,，國有土地使用權(quán)同時收回。 根據(jù)以上法律規(guī)定,，國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權(quán),，而無須征得國有土地使用權(quán)人的同意，但是至于何為公共利益的需要,，并沒有 統(tǒng)一的界定,，政府往往對此有很大的解釋權(quán)，特別是現(xiàn)在國家在推進城鎮(zhèn)化的建設(shè)中,，收回國有土地使用權(quán)是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán),，在舊城改造中，既有公 共利益的需要,，也有商業(yè)開發(fā)的需要,，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要,。
二、政府提前收回國有土地使用權(quán)補償?shù)姆梢?guī)定 目前,，我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定,，沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規(guī)定：（1）《物權(quán)法》規(guī)定的補償制度 根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定,，收回國有土地使用權(quán)的補償,，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償,，二是退還相應(yīng)的出讓金,。（2）《土地管理法》規(guī)定的補償制度 《土地管理法》第58條規(guī)定的補償制度更為模糊，只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補償,，未對補償辦法和補償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定,，何為“適當(dāng)”沒有判斷的標(biāo)準(zhǔn)。 （3）《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的補償制度 《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定,，根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償,。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如 何判斷“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”的價值呢,？只有對土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況進行價值評估,，這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值； 但是這個規(guī)定仍然是簡陋的,，如何對“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”進行價值評估,，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定,。（4）《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度 《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定,，對被征收人的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷,、臨時安置的補償,；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 雖然從表面意義上理解,，這里規(guī)定的只是對征收國有土地上的房屋價值的補償,，但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條的規(guī)定：房屋被依法征收的， 國有土地使用權(quán)同時收回,。對國有土地上的房屋價值進行補償后,，國有土地使用權(quán)是無償收回的，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權(quán)的補償,，土地使用權(quán)的 價值應(yīng)包含在房屋的價值之中,。 根據(jù)以上對各個法律規(guī)定的分析，對于提前收回國有土地使用權(quán)的補償，雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一,，相互之間不銜接,，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權(quán)的補 償建立的基本制度是“房地一體”的補償制度,，即通過對土地上的房屋及不動產(chǎn)進行補償?shù)男问綄κ栈氐膰型恋睾驼魇盏姆课葸M行一體化補償,，房屋及不動產(chǎn)的補 償價值中包含了國有土地使用權(quán)的補償價值。 《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度延續(xù)了《物權(quán)法》的補償制度,，都體現(xiàn)為對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)的補償形式，只不過《物權(quán)法》還規(guī)定了退還 相應(yīng)出讓金的規(guī)定,；《城市房地產(chǎn)管理法》中的“土地開發(fā)的實際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產(chǎn)的建設(shè)情況,，與對土地上的房屋及不動產(chǎn)進行補償?shù)囊?guī)定 也基本一致，只是《城市房地產(chǎn)管理法》還考慮了土地的使用年限,，土地使用年限的價值實際體現(xiàn)為土地的市場價值,，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。
因而,，我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權(quán)單獨的補償標(biāo)準(zhǔn)和辦法,，而是采取對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)價值進行補償?shù)幕拘问綄崿F(xiàn)對土地和房屋的一體化補償。
三,、對國有土地上的房屋和土地使用權(quán)的補償價值應(yīng)為市場價值 根據(jù)對相關(guān)法律和政策的分析,，我認(rèn)為政府提前收回國有土地使用權(quán)的補償，包括對土地上的房屋和土地使用權(quán)價值的補償,，而且房屋的價值和土地使用權(quán)的價值均應(yīng)為市場價值,，具體闡述如下：（1）《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的補償包含對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補償，而且均為市場價值 第19條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,。 《國有土地上房屋征收評估辦法》對“被征收房屋價值”進行了解釋,，第11條規(guī)定：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額,，但不考慮被征收房屋租賃,、抵押、查封等因素的影響,?！?
首先，被征收房屋的價值包括兩部分,，一是被征收房屋的價值,；二是被征收房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值； 其次，被征收房屋的價值及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值均為市場價值,，即“在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額”。
最后,，被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，強調(diào)不得低于市場價格,。房屋的價值更多的體現(xiàn)是土地的價值,，土地價值不按市場價值確定的話，整個房產(chǎn)的價值無法表現(xiàn)為市場價值,，更不能保證不低于類似房地產(chǎn)的市場價格,。 因而，收回國有土地使用權(quán),，應(yīng)該根據(jù)其市場價值進行補償,，這是《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的基本補償原則。