河北資冠律師事務(wù)所

買房是人生一大事,，買房后簽訂買賣合同更不可放松警惕，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱,，有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。因此,，在買房簽訂買賣合同時(shí)需要多加注意,，了解合同內(nèi)容，謹(jǐn)防合同陷阱,。

簽訂空白條款需注意

1、看是否有預(yù)售許可證

很多地方都說看五證,，實(shí)際沒必要,，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個(gè)證，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥,。

只需要到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)預(yù)售許可證真假即可,，無預(yù)售許可證對(duì)外銷售的，購(gòu)買時(shí)都有隱患,，存有不安全因素,。

2、看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地,，但由于是綜合或者商住,，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年,。

在購(gòu)買時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年,，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期,，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期。

3,、看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對(duì)外銷售的房屋雖然和住宅一樣,，但用途為公寓。

關(guān)于公寓的界定,，目前不是很明確,，明確的就是公寓光照時(shí)間不需要滿足兩小時(shí)，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房,，目前教育部門也沒有明確的答復(fù),，一般來說，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過學(xué)校招生計(jì)劃,，估計(jì)公寓將不能作為學(xué)區(qū)房,，因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的這點(diǎn)要特別慎重。

4,、物業(yè)也不能忽視

在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽(yù),，以及物業(yè)合同中的很多約定,，也要仔細(xì)閱讀。

雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司,，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心,，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛,，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn),，難度可想而知。

5,、車庫(kù)和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時(shí)候,，有時(shí)候開發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓,，這些約定一定要寫入合同,，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。

另外就是是否是車庫(kù),，一定要看規(guī)劃,，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫(kù),，很多層比較高的貯藏室也可停車的,，開發(fā)商一般都說是車庫(kù)，此時(shí)要看規(guī)劃是否是車庫(kù),，另外就是人防的車位,，不能辦證,，也需要特別注意。

6,、面積的約定

這是目前糾紛最多的情況,，主要是大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過3%的,，可以不用付費(fèi),，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。

在這里如果和開發(fā)商有約定,，先遵照約定,，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定,，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的面積為主,。

這樣的話，就直接采用測(cè)繪面積了,，有效規(guī)避了那個(gè)3%的法定條件,。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積,，明確約定超過多少不再付費(fèi),。

7、貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款,，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無法貸款可以退房,，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款，讓購(gòu)房人一次性付清房款,。

這點(diǎn)也要慎重,，可以自己先行查詢個(gè)人信用或者合同約定清楚，因無法貸款可以解除合同,。

8,、逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問題的期限進(jìn)行約定,，但如果你細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙方違約后,，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的,，合同簽訂時(shí)一定要求對(duì)等待遇。

9,、交房的問題

合同約定交房的條件,，一定要明確，是經(jīng)過哪個(gè)驗(yàn)收之后,，有單體驗(yàn)收,、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案,，還有消防驗(yàn)收等等。

必須明確：因?yàn)閱误w驗(yàn)收后,，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài),，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成,，居住不一定方便,，因此也要約定清楚。

10,、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

小區(qū)內(nèi)的會(huì)所或者公共場(chǎng)所,，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來越多，開發(fā)商往往只是告訴你說,，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所,、健身場(chǎng)所等等多么規(guī)范，多么先進(jìn),，繞開產(chǎn)權(quán)問題,。

如果你不約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉,，買主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用,，如果合同約定這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所,。

11,、對(duì)各類設(shè)施的約定

燃?xì)狻拵У?，往往開發(fā)商都只選擇一家,，導(dǎo)致用戶無法選擇，如果在合同中約定,，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū),，譬如寬帶，不能只讓我們被動(dòng)的選一家啊,，都進(jìn)來那我們可以選擇的范圍就大多了,，就有主動(dòng)權(quán)了。

12,、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內(nèi)容,，后面寫雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開發(fā)商不利的,，一定要明確違約責(zé)任,，不能簡(jiǎn)單的協(xié)商解決，否則出現(xiàn)問題之后,，你就沒有追責(zé)追賠的依據(jù)了,。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外,，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖,、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明,、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。

（1）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度,，還應(yīng)標(biāo)明陽臺(tái)的大小,、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

如果上述內(nèi)容不明確,，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用,，對(duì)開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

（2）無論是房屋平面圖,，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語,。

像“高級(jí)”,、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn),，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體是什么標(biāo)準(zhǔn),、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達(dá)到什么裝修效果,。
（3）根據(jù)民事法律的“意思自治”原則,，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán),，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議,，以明確一些模糊概念,，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

13,、房屋交付后,，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎,？

答：為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益,，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,?！?br>
由此可見，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾,，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響,，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容,。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí),，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

14,、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓,？

答：根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,；

（7）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

15,、僅有房產(chǎn)證,，但沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎,？

答：不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示,，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證,，只起到證據(jù)的作用,，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力,。當(dāng)不出現(xiàn)糾紛的時(shí)候還好,，但一旦出現(xiàn)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán),。因此,，大家在買賣房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更,。