河北資冠律師事務(wù)所
16,、買來的住房面積縮水怎么辦,？

答：面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問題,，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門所做的測(cè)量面積為準(zhǔn),。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：第一,，誤差率在3%以內(nèi)的,，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水那部分的購(gòu)房款,，開發(fā)商應(yīng)該返還。第二,，誤差率超過3%,，買房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，或者不解除合同,，但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任,。

17、開發(fā)商逾期交房怎么辦,？

答：開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋,，這是開發(fā)商的主要義務(wù),。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況,，采取不同的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益,。第一，開發(fā)商不能按期交房,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,，買受人可以解除合同；第二,，逾期交付,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同,，可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,；第三，逾期交付,，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的,，不能解除合同，但是可以請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任,。需要注意的是,，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的,，解除權(quán)就消滅,。

18、房屋買賣合同簽訂后,，因意外事故而使房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用,，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn),，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān),；買受人接到出賣人的書面交房通知,，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?br>
由此可見,，在一般情況下,，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān),；在房屋交付給買受人之后,，由買受人承擔(dān)。此處所說的交付,，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有,，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中,，由買受人占有使用該房屋,。

19、簽訂商品房預(yù)售合同,，應(yīng)具備哪些條件,？

答：根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書,；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明,。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),。

20、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，這時(shí)其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效,？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效,?！?br>
可見，要簽訂商品房預(yù)售合同,，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則,，該合同是無效的,。當(dāng)然,，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明,，也可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，但前提是在起訴前取得,。

21,、房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后，沒有進(jìn)行登記備案,，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效嗎,？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,，從其約定,，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外,?！?br>
由此可見，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后,，要進(jìn)行登記備案,，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)的，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無效,，法院是不支持的,，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

22,、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,，任何時(shí)候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

答：《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍,、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定,。保修期從交付之日起計(jì)算,。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限,。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任,?！?br>
此外，我國(guó)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定,，在正常使用條件下,，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間,、房間和外墻面的防滲漏,，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng),，為2個(gè)采暖期,、供冷期；（4）電氣管線,、給排水管道,、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年,。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定,。

由此可見，關(guān)于房屋的保修期,，是比較復(fù)雜的,，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律的規(guī)定,，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定,，制定房屋的保修條款。所以,，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的,。

23,、房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人惡意串通,，又簽訂合同并交付使用,，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無效嗎？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,，導(dǎo)致其無法取得房屋為由,，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持,。”

因此,，房屋買賣雙方簽訂合同后,，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用,，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通,，那么其就能請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的合同無效。而實(shí)際生活中,，如果第三人明知買賣雙方的合同,，還與出賣人簽約，其實(shí)就是惡意,。

24,、房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來,，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任,？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日,；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日,。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,?！鄙鲜鰲l文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

在實(shí)際生活中,，房產(chǎn)證遲遲辦不下來,，有部分原因是因?yàn)殚_發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全，由于開發(fā)商的原因,，導(dǎo)致購(gòu)房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的,，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí),，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限,，把時(shí)間約定明確，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間,。

25,、房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移,？

答：我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,、抵押,。”根據(jù)上述法條的規(guī)定,，在房屋買賣時(shí),，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”,。房屋買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后,，買賣雙方應(yīng)到房屋所在的的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件,，到同級(jí)人民政府的土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記,，土地管理部門核實(shí)以后，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書,，至此,，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

26,、房屋買賣雙方已經(jīng)辦完過戶手續(xù),，這時(shí)雙方還能解除合同嗎？

答：我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致,，可以解除合同,。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人有權(quán)解除合同,。”

由此可見,，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商好了,，達(dá)成一致的意見，是可以解除合同的,，即使房屋已經(jīng)過戶,。

27,、房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無效,，能否成立,？

答：我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力?！?br>
由此可見，對(duì)于房屋買賣雙方當(dāng)事人來說,，雙方只要簽訂了合同,，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同的效力,。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款,，否則，自合同成立時(shí)生效,。所以,，不能因未辦理變更登記，而主張合同無效,。

28,、房屋買賣中，買受人遲延交付購(gòu)房款,，出賣人可否要求解除合同,？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月,。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使的,，解除權(quán)消滅,。”

由此可見,，房屋的買受人遲延交付房款的,，出賣人可以先予催告，要求其履行合同,，支付購(gòu)房款,，如果買受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，那么,，出賣人可以請(qǐng)求解除合同,。此外，解除權(quán)有一定的行使期限,。

29,、租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎,？

答：我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi),，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效,。”由此可見,，租賃房屋被賣,，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

30,、什么是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),？

　　答：房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限（最高人民法院《民法通則意見》規(guī)定應(yīng)提前三個(gè)月通知）內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。出賣人沒有通知承租人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效,。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買必須符合兩個(gè)條件：

第一,，在房屋承租的場(chǎng)合，其他承租人沒有這一權(quán)利,；
第二，承租人開出的條件和其他人開出的條件相同