逾期交房479天 賣(mài)方房產(chǎn)公司應(yīng)該支付違約金嗎 張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)

張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)：本案2大焦點(diǎn),，逾期交房479天 賣(mài)方房產(chǎn)公司應(yīng)該支付違約金嗎,？什么情況下商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以行使抗辯權(quán)？本案處理重點(diǎn)主要在于對(duì)抗辯權(quán)的理解與適用,?？罐q權(quán)的行使是對(duì)抗違約行為的一種救濟(jì)手段，在雙務(wù)合同中,，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù),，本案歷經(jīng)兩級(jí)法院二審裁判，請(qǐng)看詳情：

周某訴重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

（一）張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)：基本案情

2010年7月7日,，周某（乙方）與某公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,，該合同約定該商品房成交總金額為268672元，周某應(yīng)于2010年7月7日支付房款255238元,，余款13434元于2011年7月30日前付清,；某公司應(yīng)在2011年7月30日前將該房交付給周某，如逾期交房超過(guò)30日而周某要求繼續(xù)履行合同的,，合同繼續(xù)履行,，某公司應(yīng)當(dāng)自約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止按日向周某支付已付房款的萬(wàn)分之四的違約金。

同時(shí)合同第八條約定由于乙方原因,，未能按期交付的,，雙方同意按以下方式處理：⑵乙方付清全部房款（包括按揭貸款及面積差異退補(bǔ)款）、付清政府部門(mén)規(guī)定的費(fèi)用（包括大修基金,、稅費(fèi)）,、且無(wú)銀行按揭欠款，方可進(jìn)行房屋交接,。

合同簽訂后,，周某按照合同約定向被告某公司支付了房款和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修金。2012年11月20日,，某公司通知原告周某去接房,。2014年3月12日，周某向被告某公司交付了余款,。

另查明,，在合同履行過(guò)程中，某公司的原法定代表人李某強(qiáng)（亦為重慶某城市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司的時(shí)任董事長(zhǎng)）及股東李某因涉嫌串通投標(biāo)罪被重慶市長(zhǎng)壽區(qū)公安局立案?jìng)刹椤?/span>2011年5月,，某公司的財(cái)務(wù)資料,、銀行賬戶(hù)以及包括部分項(xiàng)目在內(nèi)的資產(chǎn)先后被查封,、凍結(jié)或扣押，后某小區(qū)建設(shè)工程停工,。

2012年5月7日,，重慶市長(zhǎng)壽區(qū)公安局解除了對(duì)某公司銀行帳戶(hù)的強(qiáng)制措施。2012年11月19日,，某公司通過(guò)了其建設(shè)的小區(qū)第10幢樓的重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案以及建設(shè)工程消防竣工驗(yàn)收備案,。

后周某起訴要求某公司向其支付逾期交房479天的違約金51477.55元,，而某公司認(rèn)為根據(jù)雙方合同第八條規(guī)定的約定,，交房的條件是周某應(yīng)該先付清全部房款且無(wú)按揭欠款方可進(jìn)行房屋交接，即原告有先履行義務(wù),，故不同意支付逾期交房違約金,。

（二）張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)：裁判結(jié)果

重慶市長(zhǎng)壽區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款,、第六十七條,、第一百零七條之規(guī)定，

判決：駁回原告周某的訴訟請(qǐng)求,。

重慶市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定,，判決：駁回上訴，維持原判,。

（三）張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)：典型意義

長(zhǎng)壽區(qū)人民法院審理后認(rèn)為,，原告周某與被告某公司簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。該合同第八條第二款約定了周某需付清全部房款,、付清政府部門(mén)規(guī)定的費(fèi)用且無(wú)銀行按揭欠款方可進(jìn)行房屋交接,，由于周某2014年3月12日才付清房屋余款13434元，且未提交相關(guān)證據(jù)證明某公司拒絕其履行付款義務(wù),，故一審法院駁回了原告周某的訴訟請(qǐng)求,。

周某對(duì)一審判決不服，上訴至重慶市第一中級(jí)人民法院,，提出本案屬于同時(shí)履行的合同,，購(gòu)房者沒(méi)有先履行合同的義務(wù)，在看見(jiàn)所購(gòu)小區(qū)的房屋停工停建,，某公司董事長(zhǎng)李某強(qiáng)被刑事調(diào)查,，帳戶(hù)被查封的情況下，有理由懷疑某公司無(wú)法按期交房,，可以單方面行使不安抗辯權(quán),，中止房屋尾款的交付。

二審法院認(rèn)為,，雙方簽訂的購(gòu)房合同第八條第二款表達(dá)的含義為合同履行有先后順序,，乙方先付清所有合同價(jià)款,，甲方才履行交房義務(wù)。周某稱(chēng)在合同約定的房款交付日期之前,，發(fā)現(xiàn)某公司財(cái)務(wù)資料,、銀行賬戶(hù)以及包括部分項(xiàng)目在內(nèi)的資產(chǎn)先后被查封、凍結(jié)或扣押等不能按期交房的情況出現(xiàn)時(shí),，未及時(shí)與對(duì)方溝通核實(shí),，在未通知對(duì)方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范,。

而某公司在未收到周某支付的全部?jī)r(jià)款之前,，可以行使先履行抗辯權(quán)，有權(quán)利不履行交房義務(wù),。

本案處理重點(diǎn)主要在于對(duì)抗辯權(quán)的理解與適用,。

具體到本案中,，一,、二審法院審理思路基本一致,，抗辯權(quán)的行使是對(duì)抗違約行為的一種救濟(jì)手段,，在雙務(wù)合同中,，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù),，本案中,，某公司未按合同約定的時(shí)間向周某交付房屋是事實(shí),，但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后,，方可進(jìn)行房屋交接,，即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的義務(wù),。

同時(shí),，周某在庭審中稱(chēng)其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門(mén),，但并無(wú)證據(jù)提交,，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù),，如提存等方式,。

另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權(quán),，但根據(jù)上述法律規(guī)定,，周某發(fā)現(xiàn)某公司當(dāng)時(shí)具有不能按期交房的可能性，未及時(shí)與對(duì)方溝通核實(shí),，在未通知對(duì)方的情況下就自行中止了合同的履行,。不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，其不安抗辯權(quán)不能成立,。故某公司不應(yīng)向周某支付違約金,。

（四）張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)：法條鏈接：

《民事訴訟法》第六十四條 證明責(zé)任和職權(quán)探知,。

當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù),。 當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù),，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集,。 人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序,，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù),。

《民事訴訟法》第一百七十條 二審裁判

第二審人民法院對(duì)上訴案件,，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形,，分別處理： （一）原判決,、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的,，以判決、裁定方式駁回上訴,，維持原判決,、裁定；

《合同法》第四十四條依法成立的合同,，自成立時(shí)生效,。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)生效的,，依照其規(guī)定。

《合同法》第六十七條規(guī)定,，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),，有先后履行順序，先履行一方未履行的,，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求,。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求,。

《合同法》第六十八條規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的,，可以中止履行：

（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化,；

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金,，以逃避債務(wù),；

（三）喪失商業(yè)信譽(yù),；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

張家港房產(chǎn)官司律師曹輝團(tuán)隊(duì)：《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。