精裝修商品房買賣合同中涉及裝修質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量,、安全標(biāo)準(zhǔn),、技術(shù)規(guī)范以及當(dāng)事人約定。對裝修質(zhì)量要求,，若購房者與開發(fā)商有約定的,，從其約定；沒有約定的,，應(yīng)根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定按照合同條款或交易習(xí)慣確定,。若仍不能確定的，則按照《民法典》第511條第1項規(guī)定，以強制性國家標(biāo)準(zhǔn)履行,；沒有強制性國家標(biāo)準(zhǔn)的,，按照推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有強制性國家標(biāo)準(zhǔn)也沒有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)的,，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行,。法院應(yīng)確定承擔(dān)責(zé)任的主體，根據(jù)實際裝修的效果與標(biāo)準(zhǔn)或約定之間的偏差,，進(jìn)行質(zhì)量糾紛違約責(zé)任的認(rèn)定,。

（圖文無關(guān)，圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪）

1.責(zé)任主體的認(rèn)定

精裝修商品房買賣合同涉及裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體的,，一般存在如下幾種情形,。

（1）將裝修條款直接約定于房屋買賣合同中的情形

此類型案件開發(fā)商與購房者直接將裝修條款作為房屋買賣合同的一部分，約定于合同之中,。因合同簽訂方僅為買賣雙方,，故一旦產(chǎn)生涉及裝修部分的責(zé)任，無論開發(fā)商以何種形式對房屋進(jìn)行后續(xù)裝修,，根據(jù)合同相對性原則,，應(yīng)由簽訂合同的開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后,，有權(quán)根據(jù)施工合同法律關(guān)系向裝修施工方進(jìn)行追責(zé),。

（2）以補充合同形式簽訂裝修條款的情形

此類型案件中存在兩種不同的形式，一種為補充合同的簽訂雙方與房屋買賣合同的簽訂雙方相同,，此種情形的處理方式與上述第（1）種情形相同,。另一種形式為經(jīng)開發(fā)商委托特定的裝修公司與購房者簽訂補充裝飾裝修合同。這樣會形成房屋買賣合同及單獨的裝飾裝修合同,，若各方明確約定了裝修質(zhì)量違約責(zé)任的承擔(dān)方,，則應(yīng)從其約定。如果各方當(dāng)事人均沒有特別約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體或約定不明確,，而開發(fā)商與裝修公司又形成委托關(guān)系的,，購房者可以根據(jù)《民法典》第925條的規(guī)定，向開發(fā)商主張賠償,。

2.銷售廣告,、宣傳資料或樣板房與實際不符的責(zé)任認(rèn)定

《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,；未作說明的,，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。開發(fā)商設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng),。樣板房裝修所用物品材料,、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù),。

商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳,、樣板房對裝修質(zhì)量要求而未作特別約定的，應(yīng)視為未排除,，開發(fā)商以此進(jìn)行抗辯,，人民法院不予支持，開發(fā)商仍應(yīng)對商品房不符合按照廣告宣傳說明,、允諾或樣板房效果應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與按照銷售廣告宣傳說明,、允諾或樣板房效果等應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量要求不一致之處有特別約定的,，從其約定，但未對購房者進(jìn)行提示或者說明的除外,。

如案例二中,，開發(fā)商B公司未能按照合同約定提供符合合同要求或者廣告宣傳效果的房屋，在雙方?jīng)]有對裝修要求有特別約定的情形下,，B公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

3.涉環(huán)境質(zhì)量問題產(chǎn)生裝修瑕疵的責(zé)任認(rèn)定

（1）樓盤整體驗收合格能否對抗個別房屋驗收不合格

精裝修商品房交付時附有額外裝修，因額外裝修產(chǎn)生的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量問題也會成為買賣雙方的爭議焦點,。若樓盤整體環(huán)境質(zhì)量驗收合格,，但購房者主張其所購房屋存在空氣質(zhì)量問題的，開發(fā)商不得以樓棟整體通過環(huán)境質(zhì)量檢測來對抗單獨房屋存在的空氣質(zhì)量問題,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

（2）環(huán)境質(zhì)量問題能否當(dāng)然構(gòu)成違約

雖然我國新建房屋交付標(biāo)準(zhǔn)未詳細(xì)規(guī)定如何認(rèn)定裝修商品房室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，但應(yīng)當(dāng)符合最基本的居住要求,。購房者以按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢測環(huán)境質(zhì)量存在問題為由,，主張開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的,，應(yīng)予支持。如案例三中,，錢某若通過具有相關(guān)資質(zhì)的檢測單位檢測其房屋中的空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn),，則可認(rèn)定C公司存在違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任,。

4.裝修價格與裝修質(zhì)量不相符合的責(zé)任認(rèn)定

開發(fā)商與購房者就裝修質(zhì)量有約定的,，諸如就裝修設(shè)計、裝修施工,、裝修材料等裝修內(nèi)容作出約定,，對于裝修的質(zhì)量要求應(yīng)當(dāng)以雙方約定為準(zhǔn)。此時購房者若以廣告宣傳說明,、允諾的裝修價格或開發(fā)商備案的裝修價格應(yīng)達(dá)到的裝修效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的,，一般不予支持。

若雙方對裝修質(zhì)量沒有明確約定又無法達(dá)成補充協(xié)議的,，購房者以約定的裝修價款按照市場價格所應(yīng)達(dá)到的效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的,，應(yīng)當(dāng)予以支持。

若雙方對裝修內(nèi)容,、裝修價款均無約定,，則以開發(fā)商廣告宣傳說明、允諾的裝修價格為準(zhǔn),，無廣告宣傳裝修價格或者廣告宣傳說明,、允諾的裝修價格不明確的，則以開發(fā)商備案的裝修價格為依據(jù),。

5.裝修質(zhì)量問題導(dǎo)致“嚴(yán)重影響正常居住使用”的責(zé)任認(rèn)定

在精裝修商品房買賣合同中,，購房者購買房屋的目的一般是為了居住使用。若因裝修問題導(dǎo)致房屋的居住,、使用受阻,，購房目的無法實現(xiàn)，則構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情形,。

審判實踐中,，因“嚴(yán)重影響正常居住使用”所承擔(dān)的責(zé)任往往比較重大，因此對該情形的認(rèn)定需要特別謹(jǐn)慎,。一般而言,，房屋的裝修部分，除滿足使用安全性要求外,，其質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與房屋價值具有相當(dāng)?shù)钠ヅ涑潭?，?yīng)當(dāng)符合買受人的預(yù)期。

若嚴(yán)重偏離滿足買受人基本生活的通常標(biāo)準(zhǔn)且無法在短期內(nèi)進(jìn)行修復(fù)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用,。該認(rèn)定需從購房者購房的根本目的,、安全性、可恢復(fù)程度,、價值預(yù)期等方面進(jìn)行綜合考慮。若實際情況與購房者的預(yù)期產(chǎn)生較大偏差,，則可以認(rèn)定為構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”,，由開發(fā)商承擔(dān)不能滿足合同目的的違約責(zé)任。