近日,，哈密墾區(qū)人民法院審理了一起原告張三與被告李四、哈密某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案,。

案情簡介：

2018年6月21日,，原告張三作為乙方與被告李四簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：由原告購買被告開發(fā)的門面房一套,，房屋總價為617 310元,。

2019年12月12日房屋竣工后，原告支付了部分房款,，并于2020年3月22日從被告處領(lǐng)鑰匙1把,。在房屋施工期間,，被告房產(chǎn)公司取得涉案門面的不動產(chǎn)權(quán)登記證書。

2021年5月15日,，被告房產(chǎn)公司補辦商品房預(yù)售許可證?，F(xiàn)原告以被告在其起訴前未取得房屋預(yù)售許可證為由，請求判令雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,，被告還應(yīng)按照已付房款一倍的標(biāo)準向其予以賠償,。

法院審理：

關(guān)于本案房屋買賣效力的問題，存在兩種不同意見,。

第一種意見認為,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認定為無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認定有效,。本案中，被告房產(chǎn)公司在起訴前未取得房屋預(yù)售許可證明,，故合同應(yīng)當(dāng)認定為無效,。

第二種意見認為，不能機械適用法律,，應(yīng)當(dāng)從商品房預(yù)售許可制度的立法目的出發(fā),，結(jié)合具體案情，本案中涉案房屋被告房產(chǎn)公司已取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書,，應(yīng)當(dāng)認定為有效,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認定無效,，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”,。該條將是否取得預(yù)售許可證明作為認定商品房預(yù)售合同效力的判斷依據(jù),，其規(guī)范的根本目的在于維持安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)秩序,，并實現(xiàn)商品房買賣領(lǐng)域在刺激經(jīng)濟發(fā)展、維護交易安全以及保障購房者利益等價值取向上的兼顧與平衡。而與商品房預(yù)售制度相對應(yīng),，商品房銷售（現(xiàn)售）領(lǐng)域的法律限制和條件較為寬松,，相關(guān)法律規(guī)范對于合同效力的司法認定的影響亦較小。因此,，開發(fā)商在預(yù)售階段出售的商品房在竣工驗收后發(fā)生糾紛的,，法院在認定合同效力時則不應(yīng)再將未取得預(yù)售許可證作為認定合同無效的當(dāng)然原因,。本案中，雖然雙方在訂立協(xié)議之時被告未取得預(yù)售許可證,，但其在訴前已完成了建設(shè)工程竣工手續(xù),、已取得涉案門面《不動產(chǎn)權(quán)證書》，完成了產(chǎn)權(quán)登記,。加之,，被告已將涉案門面鑰匙交付原告，商品房預(yù)售制度所維護的秩序和利益已無受侵害之虞,，故涉案房屋買賣合同有效,。

法院裁判結(jié)果：原告張三與被告簽訂的房屋買賣合同有效，原告應(yīng)按照雙方約定支付剩余購房款,。

來源：新星法院

作者：韓石磊,、楊姍姍

編輯：王惠

審核：梁作坤