房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人出租人有請(qǐng)求承租人履行房屋租賃合同,、轉(zhuǎn)租中獲得利益,、返還租賃房屋的權(quán)利,，通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)。而承租人要求出租人履行房屋租賃合同,、轉(zhuǎn)租中獲取收益的權(quán)利。

當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同的三方當(dāng)事人中，出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)除房屋租賃合同有特別約定的外,，適用法律,、法規(guī)和規(guī)章中有關(guān)規(guī)定,；承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)除房屋轉(zhuǎn)租合同有特別約定的外,，適用法律,、法規(guī)和規(guī)章中關(guān)于出租人和承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,。同時(shí),，房屋轉(zhuǎn)租合同的特殊性決定了,，出租人,、承租人,、次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)除了當(dāng)事人另有約定的外,，還有其特殊內(nèi)容,。

(一)出租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中,，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)外,，還享有下列權(quán)利，承擔(dān)下列義務(wù)：

1、請(qǐng)求承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

房屋轉(zhuǎn)租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力,，承租人仍應(yīng)當(dāng)依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項(xiàng)義務(wù),，且不得以次承租人違約或者不履行義務(wù)為由拒絕向出租人履行義務(wù)。承租人不履行原房屋租賃合同的義務(wù)或者次承租人對(duì)承租房屋造成損失的,，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約和損害賠償責(zé)任,，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外,?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù),，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外,?！?/p>

2,、從轉(zhuǎn)租中獲得收益的權(quán)利

出租人是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人,，承租人轉(zhuǎn)租該房屋獲得收益的,，出租人當(dāng)然有權(quán)從中獲取一定的比例,?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第27條第2款規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益、”這種收益的獲取方式,，既可以由出租人與承租人協(xié)商提高原房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn),，也可以約定從承租人收取的轉(zhuǎn)租租金中按一定比例支付給出租人。

3,、監(jiān)督次承租人使用,、收益租賃房屋的權(quán)利

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，原則上是承租人享有監(jiān)督次承租人使用,、收益租賃房屋的權(quán)利。但是,，出租人畢竟是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人,，次承租人對(duì)租賃房屋的使用情況對(duì)其影響最大,，因此,，應(yīng)當(dāng)賦予出租人監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權(quán)利,。這樣，出租人不僅有權(quán)監(jiān)督承租人使用,、收益租賃房屋,，還有權(quán)監(jiān)督次承租人使用,、收益租賃房屋,。當(dāng)次承租人不正當(dāng)或者非法地使用、收益租賃房屋,，且承租人怠于行使監(jiān)督權(quán)時(shí),，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約或者損害賠償責(zé)任，直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同,。

4、請(qǐng)求次承租人返還租賃房屋的權(quán)利

當(dāng)房屋轉(zhuǎn)租合同終止時(shí),，承租人有權(quán)向次承租人請(qǐng)求返還租賃房屋,；當(dāng)房屋租賃合同終止時(shí)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人返還租賃房屋,。因此，當(dāng)房屋租賃合同與房屋轉(zhuǎn)租合同都終止時(shí),，出租人有權(quán)選擇向承租人或者次承租人請(qǐng)求返還租賃房屋,，尤其是承租人怠于行使返還請(qǐng)求權(quán)時(shí)，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請(qǐng)求權(quán),，有利于維護(hù)出租人的合法權(quán)益。但是,，非在轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止的情況下,，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如,，轉(zhuǎn)租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人返還房屋,，出租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還,。

5,、通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

除非當(dāng)事人另有約定,，房屋租賃合同終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止,。但是,，次承租人對(duì)于房屋租賃合同是否終止難于清楚,，故當(dāng)房屋租賃合同終止時(shí),，出租人應(yīng)當(dāng)通知次承租人,，為次承租人返還租賃房屋作好準(zhǔn)備,。

(二)承租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉(zhuǎn)租合同中的出租人,，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中的主要權(quán)利和義務(wù)有：

1,、要求出租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租后,，并不喪失承租人的地位,，轉(zhuǎn)租只是其使用、收益承租房屋的一種方式,。為了保證轉(zhuǎn)租合同的履行,，承租人有權(quán)要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務(wù)，如交付房屋,、修繕?lè)课莸鹊?。因出租人的過(guò)錯(cuò)影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人,、第三人損害的,，承租人在向次承租人、第三人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償責(zé)任之后,，有權(quán)依據(jù)房屋租賃合同向出租人追償,。

2、從轉(zhuǎn)租中獲取收益的權(quán)利

承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的是為了實(shí)現(xiàn)自己對(duì)承租房屋的收益權(quán)，故法律原則上允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益,。但是,，在我國(guó)，承租人轉(zhuǎn)租公有住宅用房的,，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約,，承租人從轉(zhuǎn)租中獲取收益也就受到了制約。

3,、修繕租賃房屋的義務(wù)

租賃房屋發(fā)生損壞或者具有其他不適于次承租人使用的情形,，承租人有權(quán)依房屋租賃合同的約定請(qǐng)求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉(zhuǎn)租后由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任的,，或者雖無(wú)該約定但出租人拒絕履行修繕義務(wù)或者無(wú)能力履行修繕義務(wù)的，或者轉(zhuǎn)租合同約定的房屋狀態(tài)優(yōu)于房屋租賃合同約定狀態(tài)的,，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕義務(wù),。

4、通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

房屋租賃合同終止,，轉(zhuǎn)租合同也就喪失了基礎(chǔ),，為了保證出租人能及時(shí)收回房屋，承租人有義務(wù)將房屋租賃合同終止的情況及時(shí)通知次承租人,，并要求解除轉(zhuǎn)租合同,，返還房屋，以便于次承租人做好搬遷和返還房屋的準(zhǔn)備,。

(三)次承租人的權(quán)利義務(wù)

次承租人是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人,，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋轉(zhuǎn)租合同的約定享有承租人的權(quán)利，履行承租人的義務(wù),，轉(zhuǎn)租合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,，次承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律關(guān)于承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),。與承租人在房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)不同的是,，次承租人除對(duì)承租人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)外,，還與出租人享有的權(quán)利相對(duì)應(yīng),，對(duì)出租人承擔(dān)以下義務(wù)：

1、接受監(jiān)督的義務(wù)

次承租人應(yīng)當(dāng)依約定或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,，應(yīng)當(dāng)妥善保管房屋,，這是次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中必須承擔(dān)的義務(wù)。次承租人在履行該義務(wù)時(shí),，除應(yīng)當(dāng)接受承租人的監(jiān)督外,，還應(yīng)當(dāng)接受出租人的監(jiān)督。出租人發(fā)現(xiàn)次承租人非法使用或者不正當(dāng)使用租賃房屋的，有權(quán)制止直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同,，承租人不行使合同解除權(quán)的,，出租人有權(quán)解除與承租人的房屋租賃合同，進(jìn)而引起轉(zhuǎn)租合同的終止,。

2,、返還租賃房屋的義務(wù)

轉(zhuǎn)租合同終止時(shí)，次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人履行返還租賃房屋的義務(wù),。但是,，轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止時(shí)，出租人有權(quán)直接向次承租人請(qǐng)求返還房屋,，在這種情況下,，次承租人應(yīng)當(dāng)將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務(wù)是與前面所述的出租人的房屋返還請(qǐng)求的權(quán)利相對(duì)應(yīng)的,。