一,、概念

宅基地使用權指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權利,。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施,。

二,、特征

（1）、農(nóng)村村民實行一戶一宅制,。即每戶農(nóng)村村民只能在一個地方擁有一處宅基地,。按照本法的規(guī)定農(nóng)村村民建住宅只能使用本集體經(jīng)濟組織所有的集體土地，因此,，農(nóng)村居民只能在戶口所在村（村民組）內(nèi)申請宅基地,，不能到其他鄉(xiāng)村（或村民組）內(nèi)申請宅基地。這主要是對新申請宅基地而言,，但因房產(chǎn)繼承等合法原因形成的多處住宅（包括宅基地）原則上不作處理,，農(nóng)村村民可以出賣等方式處理，也可以維護原狀,，但房屋不得翻建,，房屋損壞后，多余的宅基地應當退出,。這里還需說明的是一處宅基地不等于一宗地,，宅基地是可以分開的，但面積應當累計計算,。已擁有一處宅基地并達到規(guī)定的面積標準,，不得購買住宅，也不得到其他地區(qū)購買農(nóng)民集體所有土地的房屋作為住宅,。 　　農(nóng)村村民的宅基地標準由省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定,。我國地域遼闊,，人們的生活習慣和自然環(huán)境差異很大，各地對住宅的要求也各不相同,，對宅基地的面積也相差較大,，無法制定全國統(tǒng)一的標準。各省,、自治區(qū),、直轄市根據(jù)原《土地管理法》的規(guī)定已作出了規(guī)定。各省,、自治區(qū),、直轄市在修改土地管理法實施辦法時將會根據(jù)目前的實際情況作出相應的調(diào)整。 　　

（2）,、農(nóng)村村民建住宅應當符合土地利用總體規(guī)劃,，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民建設住宅只能使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設用地區(qū)的土地,，這是本法確定的原則,。由于目前農(nóng)村居民點建設分散，農(nóng)民宅基地超標較為普遍并且村內(nèi)存在許多空閑地,，形成“空心村”,。全國農(nóng)村居民人均用地高達190多平方米，超過最高標準150平方米的27％,。因此,，今后農(nóng)民建設住宅主要是利用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。除實行遷村并點,、土地整理和災后重建外,，原則上不得占用耕地建住宅。 　　

（3）,、農(nóng)村村民建住宅,，由縣級人民政府審批。但涉及占用農(nóng)用地的,，應當辦理農(nóng)用地轉用審批,。農(nóng)村村民宅基地審批要公開、公平和公正,，要按農(nóng)村村民自治的原則，發(fā)揮村民代表會議的作用,，由村民會議討論是否有申請宅基地的資格,。審批前，應當聽取農(nóng)村村民的意見,，批準后,，應當予以公告，接受群眾的監(jiān)督,。 　

（4）,、農(nóng)村村民出賣、出租住房后不得批準宅基地,，這是為了防止農(nóng)村村民以建住宅為名搞房地產(chǎn)而采取的措施,。但是村（或村民組）內(nèi)由于兩戶的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調(diào)劑,，由其中一戶申請宅基地的,，不屬此列，經(jīng)村民會議討論同意可以依法申請宅基地,。

三,、內(nèi)容

宅基地使用權人對宅基地享有如下權利，并承擔一定的義務：

(1)占有和使用宅基地。宅基地使用權人有權占有宅基地,，并在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關的附屬設施,。

(2)收益和處分。宅基地使用權人有權獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益,，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟作物而產(chǎn)生的收益,。

(3)宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅,。對沒有宅基地的村民,，應當重新分配宅基地。

(4)宅基地使用權人出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準,。并且,，宅基地使用權的受讓人只限于本集體經(jīng)濟組織的成員。