土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，也是一種無(wú)形資產(chǎn),，也稱地產(chǎn),，不動(dòng)產(chǎn)被征收，用益物權(quán)消滅,，應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償,，房屋征收，土地使用權(quán)收回,，征收不是沒(méi)收,，房產(chǎn)與地產(chǎn)都得補(bǔ)償,，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給使用權(quán)人。
房屋附著于土地,，房地互隨,、一并處分。城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致原則,，不得分離,。國(guó)家實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的,，依照其規(guī)定,，權(quán)利既是物權(quán)的主體，也是物權(quán)的客體,。
房屋建造價(jià)平方米2千元左右,，住宅土地使用權(quán)單價(jià)平方米20萬(wàn)元，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋占用土地的使用權(quán)面值錢,，而不是房產(chǎn)建筑面值錢,，互換房屋產(chǎn)建面的同時(shí)調(diào)換房屋占用土地的使用權(quán)面，房地互換,，導(dǎo)至物權(quán)變更,。所稱物權(quán)，包括所有權(quán),、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),，土地使用權(quán)是一種用益權(quán)，將其作為物權(quán)客體是一種無(wú)形資產(chǎn),，也稱地產(chǎn),。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不計(jì)算調(diào)換土地使權(quán)面要吃虧,，不會(huì)算也得學(xué)會(huì)算,。
應(yīng)換土地使用權(quán)面=被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值÷(用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋建設(shè)工程規(guī)劃許建樓層×政府采購(gòu)法以招投標(biāo)采購(gòu)房屋建設(shè)工程發(fā)包單價(jià)+掛牌出讓同類地宗住宅土地使用權(quán)起始單價(jià))。
應(yīng)換房屋建筑面積=應(yīng)換土地使用權(quán)面積×規(guī)劃許建樓層,。
互找房屋價(jià)值的差價(jià)計(jì)算方法之一：(被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值-實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值)×實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)值÷實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值,。
互找房屋價(jià)值的差價(jià)計(jì)算方法之二：(應(yīng)換房屋建面-實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建面)×實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)格。
例：已知被征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本價(jià)值140萬(wàn)元,。實(shí)際安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面是200平方米,，單位成本0.67萬(wàn)元/平方米，成本價(jià)值134萬(wàn)元,，房屋重置價(jià)格0.2萬(wàn)元/平方米,，房屋區(qū)位價(jià)0.47萬(wàn)元/平方米×建設(shè)工程規(guī)劃許建33層=住宅土地使用權(quán)掛牌起始價(jià)單價(jià)15.51萬(wàn)元/平方米，建成市場(chǎng)出售價(jià)2萬(wàn)元/平方米，安置房屋市場(chǎng)價(jià)值為400萬(wàn)元,。
應(yīng)換土地使用權(quán)面=140萬(wàn)÷(33×0.2萬(wàn)
/平方米+15.51萬(wàn)/平方米)=6.平米,
應(yīng)換房屋建面=6.×33=209平方米,。
互找房屋價(jià)值差價(jià)計(jì)算方法之一：
(140萬(wàn)-134萬(wàn))×400萬(wàn)÷134萬(wàn)=元
互找房屋價(jià)值差價(jià)計(jì)算方法之二：
(6.平方米×33-200平方米)×
2萬(wàn)元/平方米=元。政府少還9平方米建筑面,，找款元,。