購買二手房首付不夠，“高評高貸”能解決嗎？你如何看待這一現(xiàn)象,？

答
高評高貸肯定是違規(guī)操作,，但是又真的存在，如果你在網(wǎng)上（等）見到GPGD,，其實就是這個意思,，于此相關更強悍的是零首付，廣東人還會稱為零仔,，巔峰之作是高評低稅,。

1高評高貸如何實現(xiàn)的

我們舉例說明比較假設某房子成交價100萬，評估值按理也是100萬,，那么按照首付3成,，需要首付30萬，可以貸款70萬,，這個道理大家都是懂得,。

如果這套房子的評估值是115萬呢？而且銀行也認可這套房子的評估值是115萬,，那么就可以貸款115萬的7成,，也就是80.5萬，簡單的說,，可以貸款80萬,，由于真實的成交價是100萬，故而首付款其實只需要萬=20萬即可,。

也就是說,，按理首付3成需要首付款30萬，現(xiàn)在表面上依然是首付3成,，但是實際上首付20萬（2成）即可,。

更進一步，如果評估值是143萬,，那么可以貸款100萬,，也就是首付款變成了零，這就是零首付的含義,。

有的人就是如此,，可以自己幾乎一分錢不掏，就買到房子,，所以你有時候會疑惑怎么有人可以買那么多套房子,，他的首付款從哪里來，其實他的首付款是銀行來的,。

2高評高貸風險有哪些,？

政策風險

高評高貸一定是違規(guī)操作,，國家提出首付款比例，是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場,，如果允許肆意高評高貸,，就會破壞調(diào)控政策，給銀行,，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些隱患,，也會刺激房地產(chǎn)行業(yè)的房價的畸形增長。

違約風險

有一個真實的案例,，過去幾年由于房價單邊上漲,，業(yè)主簽約后很快就發(fā)現(xiàn)賣便宜了，可是業(yè)主如果直接說后悔就是業(yè)主違約啊,，于是業(yè)主就找交易漏洞,，于是發(fā)現(xiàn)房子成交價91萬，買家給了業(yè)主2萬定金,，銀行出具了一份89萬的同貸書,。于是業(yè)主去法院起訴，說這個交易違反了國家政策,，要求取締,。最后法院判決交易無效。

有風險的交易可能會給人鉆漏洞,，成為某一方攻擊的利刃,。尤其在房價波動較大的時候，可能為了取消交易而做文章,。

資金風險

雖然貸款額度高了,，首付款下降，但是站在銀行的角度來分析,，首付款增加了,，比如成交價100萬，評估值115萬,，貸款80萬,，站在買家角度，首付款是20萬,，但是站在銀行角度首付款是35萬,，所以需要買家向業(yè)主支付35萬首付款，業(yè)主收到后退還給買家15萬,，這個資金退還，有時候也是一個風險,，有的業(yè)主可能不及時退還,，尤其有的業(yè)主需要等收到銀行放款后才退還，資金安全就有了問題。

稅費風險

成交價100萬,，評估值115萬,，申請貸款80萬，很多地方要求按照115萬交稅,，這樣子稅費成本就高了,，尤其如果不滿2年，不是滿五年唯一,，稅費增加很多,，這個也是成本。

當然剛才分析了,，高評低稅,，就是做銀行合同，告訴銀行房子成交價115萬,，告訴房管局（交稅的時候）申報成交價是70萬,，這樣子也是有成功先例的，不過這個也有風險,，就是萬一銀行審核嚴格了,，會導致放款失敗的。有可能銀行不放款,，也有可能銀行要求按照70萬房款（只能房款49萬）,，這樣子交易就會有大問題了。

手續(xù)費風險

為了拉高評估值,，需要評估公司配合,，有可能評估公司，按揭公司（貸款中介公司）,，會額外多收取評估費,，這個額外收取的評估費，通常只要出了評估報告,，無論銀行是否認可,，都不會退錢的。這個風險導致了借款人增加了成本,。

3銀行如何防范,？

如果評估公司出了多少評估值，銀行就認可多少評估值,，這樣子事情就簡單了,，如果真的出了零首付，萬一房價跌了,，有可能借款人就斷供,，棄房,，即便將房子拍賣，也有可能拍賣所得無法償還銀行的貸款,，故而銀行肯定不會允許高評高貸出現(xiàn)的,。

銀行的防范措施

?會評價房價走勢。

如果銀行看好房價走勢,，對評估值的審核會松一些,，如果銀行認為房價下跌，那么有可能銀行會和各個評估公司打招呼,，要求降低評估價格,。

縮小評估公司入圍資質(zhì)

即便你是一個正規(guī)的評估公司，如果你得不到銀行的認可,，你的評估報告和廢紙差不多價值,，因為出具評估報告的目的是為了貸款，是需要銀行認可的,，所以銀行每年會審核一次,，將部分銀行認為評估值不太合理的評估公司剔除出去，之后就不會認可了,。

根據(jù)大數(shù)據(jù),，經(jīng)驗值判斷評估值是否合理

銀行每天受理很多貸款申請，每天都會看到很多的房價,，評估值,，對于某一個交易量活躍的區(qū)域，合理的房價是心里有數(shù)的,，如果銀行覺得異常,，可能會退件，也可能會咨詢其他評估公司,。

綜上

高評高貸,，在一定的程度上是存在的，也可以說是無法杜絕的,，但是不建議評估值太高,，真的零首付自然美，但是風險也存在,，建議看具體情況,，適當?shù)牟僮鳌?按揭回復比薩胖的表態(tài)你的點贊