問：我朋友王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定,，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某,，款項付清后胡某即把房屋所有權證交付王某。協(xié)議簽訂后,，王某向胡某交付了房款,，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權證交付王某,，但未辦理產權過戶手續(xù)。2014年因政府拆遷補償,，二人產生糾紛,，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效。請問,，該購房協(xié)議是否就為無效,？

河南桐柏楊某

答：本案涉及農村房屋買賣合同的效力。因農村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣,，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的,。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓,、轉讓或者出租用于非農建設”,。《物權法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得,、行使和轉讓,，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”。在我國,，宅基地所有權屬于農村集體所有,，農民對宅基地僅有使用權，而無所有權（包括處分權）,。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,，與特定的身份關系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權,。在“房隨地走”的情況下涉及農村私房的買賣,，必然涉及宅基地使用權轉讓，一定程度損害了集體經濟組織的利益,。據此,，你朋友王某非該集體經濟組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實意思表示,，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強制規(guī)定而無效,。合同無效后，你朋友王某和胡某應互為歸還房屋及產權證書,、賣房所得款項等,。雙方為此產生實際損失的，應根據過錯程度追究締約過失責任,。