春節(jié)過后，有些冷清的房屋租賃市場開始復(fù)蘇了,。受租約到期換租房屋,、外來務(wù)工人員返京,，白領(lǐng)因為工作變動的原因要更換租房地點等原因的影響,，更多的租房人開始挑選房子。租房本為生活工作便利,，因此切可不能盲目,，應(yīng)當更加謹慎預(yù)防法律風險。

“一房三租”房子歸誰

小王在某國企工作，女朋友在一家外資企業(yè),，兩個人的收入都還算可觀,，但要買房還是差那么一些，因此兩個人都只能暫時租房居住,。不過不巧的是,，兩個人的單位距離太遠，雖然比雙城生活要好很多,，但兩個人要見一面卻不那么容易,。過年期間二人商定小王就換個房子，在離女朋友單位較近的地方租房,。經(jīng)過一番考察,，小王最終選定了一個房子，價格便宜,，地理位置好,，房東也容易相處，雖然,，距離上一家租客的租約到期還有半個月,，小王還是簽定了合同、交了房租,。為了確保自己按時入住,，小王還要求房東到房地產(chǎn)管理部門辦理出租登記?？蛇^了幾天,，房東卻打電話通知小王，房子已經(jīng)租給了一位李姓先生,，而且李先生也交了租金,，并且已經(jīng)入住，讓他另找別的房子,，租金會如數(shù)退還,。氣憤不過的小王，與房東進行了多次交涉,。交涉中,，小王發(fā)現(xiàn)還有一位老張在自己之前也和房東簽定了房屋租賃合同，同樣沒能入住,。交涉中,，房東一點也不松口，雙方溝通陷入僵局后,，房東更是說出“你不滿意可以到法院告我”的話,。小王無奈,，只能訴至法院，通過法律途徑維護自己的權(quán)利,。最終,，法院判決駁回了小王要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

小王與房東簽定了房屋租賃合同,，交付了租金,，并且辦理了房屋租賃登記，從法律的角度來看,，貌似是沒有問題的,，但現(xiàn)實卻是小王沒能如愿地入住，難道小王與房東簽定的房屋租賃合同具有效力瑕疵嗎,？

關(guān)于合同效力問題,，我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效,。法律,、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,，依照其規(guī)定,。”那么什么樣的合同算是依法成立的呢,？在司法實踐中,，關(guān)于合同成立的標準規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第一條，其內(nèi)容為：“當事人對合同是否成立存在爭議,，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名,、標的和數(shù)量的，一般應(yīng)當認定合同成立,。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外,。”小王與房東簽定的合同中,，當事人,、標的（也即房屋租賃行為）、數(shù)量三者是明確的,，那么也可以由此判定小王與房東之間簽定的合同是依法成立的,。依法成立的合同自成立時即為有效，但就是這樣一個合法有效的房屋租賃合同卻讓小王沒能住上自己心儀的房子,，原因是什么呢,？

更為讓人不解的是，小王還到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記卻沒能租到房,，而是在其后簽定合同的李先生沒有登記卻租到了房子,？最倒霉的要數(shù)在小王之前與房東簽定合同的張先生，他與房東最早簽定合同,，但住上房子的卻是與房東最后簽定合同的李先生,，這又是什么原因呢？

解開這個迷團要從《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）說起,，根據(jù)《解釋》第六條的規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的,；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的,?！备鶕?jù)上述規(guī)則，在合同均為有效的前提下,，已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，優(yōu)先于其他合同承租人，享有承租房屋的權(quán)利,，在案例中,，李先生符合這一條件，因此是房屋租賃合同的承租人,；小王雖然交了租金,，也辦理了備案登記手續(xù)，但卻不能優(yōu)先承租房屋,，因此,，其要求房東繼續(xù)履行的訴訟請求沒有得到人民法院的支持；而最先簽定合同的張先生,，只有在前述兩種情況不具備的情況下,，才能順利的租到房子。

最后,，提兩點關(guān)于租房的建議：第一,，從案例的情形來看，房東可以同時簽定幾份合同,，而最后將房子租給價高者,，租客的利益無法得到保障，但事實上,，房東并不能如此任性,，一旦濫用權(quán)利，極有可能因此而惹上官司,，勞力傷財,；第二,，作為承租人，房客可以通過在房屋租賃合同中約定違約金,、定金等條款,，來限制房東的行為，保護自己的合法權(quán)利,。

租金支付有爭議應(yīng)當怎么辦

過完春節(jié),，王某以每月1500元的價格租到了一套自己滿意的房子，其價格比市場價便宜了500元,。沒高興幾天,，房東就提出要按年預(yù)付租金，王某對此非常氣憤,，找到房東朱某理論,。可是一頓大吵之后,，王某有點心虛了,。因為他急于租這套價錢便宜的房子，合同內(nèi)容太過于簡單,，關(guān)于租金支付方式的約定只有簡單的兩句：“交付租金的期限由雙方協(xié)商確定,。”原來一團和氣的朱某,，現(xiàn)在在租金支付問題上寸土不讓,，堅持要求按年預(yù)付租金，而王某則主張,，可以押一付三（當?shù)氐慕灰琢晳T）,，雙方爭執(zhí)不下，朱某訴至法院請求法院依法裁判,，最終人民法院判決駁回了其按年預(yù)付租金的要求,。

案例中，王某貪圖價格便宜,，匆忙之中竟然沒有對房屋的租金和支付方式作出約定,，導(dǎo)致了對薄公堂的麻煩，幸好最后法院駁回了按年預(yù)付租金的訴訟請求,，但駁回訴訟請求的原因是什么呢,？

王某與房東朱某的合同中，關(guān)于租金的支付期限約定不明,，這也就是所謂的合同的漏洞,。關(guān)于合同漏洞的補充，我國《合同法》第六十一條有明確的規(guī)定：“合同生效后,，當事人就質(zhì)量,、價款或者報酬,、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充,；不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定?！备鶕?jù)這一規(guī)定,，雙方當事人可以就租金的支付方式進行協(xié)商,。顯然,，王某和朱某是無法協(xié)議補充合同內(nèi)容的，而合同中也沒有相關(guān)條款,，那么就只剩下交易習慣一條路了,，這就需要解決一個問題，什么是交易習慣,？我國《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形,，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的,，人民法院可以認定為合同法所稱“交易習慣”：（一）在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域,、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當知道的做法；（二）當事人雙方經(jīng)常使用的習慣做法,?！钡?shù)氐慕灰琢晳T是“押一付三”，而不是按年預(yù)付租金,，因此,，朱某的訴訟請求并沒有得到人民法院的支持。

需要補充的是,，即便無法確定當?shù)氐慕灰琢晳T,，朱某的訴訟請求，也不能得到支持,，根據(jù)我國《合同法》第二百二十六條的規(guī)定：“承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金,。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,，租賃期間不滿一年的,，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的,，應(yīng)當在每屆滿一年時支付,，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付,?！卑凑者@一規(guī)定,，承租人是無須預(yù)付租金的，更不要說按年預(yù)付租金,。

在這里提幾點關(guān)于租賃合同租金支付方式約定的建議：第一,、盡量減少使用口頭約定的方式對租金的支付方式進行約定，如果簽定合同,，一定要在合同內(nèi)容中就租金支付的期限作出明確的約定,，避免爭議；第二,、一旦因租金支付方式問題發(fā)生了爭議,，雙方應(yīng)友好協(xié)商，依誠實信用原則履行合同,，確定權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,；第三、如無法協(xié)商,，也要尊重當?shù)氐慕灰琢晳T,，切不可濫用權(quán)利，徒增訴累,。

不定期租賃合同惹來麻煩

李某在北京工作多年,，也有了自己的房子，可是偏偏工作地點變動,，辛苦買下的房子離單位幾十公里,，為了上班方便，李某就想著年底前在自己新單位附近租一套房子,。恰巧,，單位老張有一位朋友柴某有一套房子要出租，價格也合適,。老張就撮合李某和柴某達成了租房協(xié)議,，三個人說好，房子先租兩年,，租金每個月2300元,，租金的價格是老張幫忙談的，比市場價格要便宜不少,。說定后,，李某非常高興，還還專門請老張和柴某吃飯,?？墒牵胱『鬀]多久，柴某就托老張帶話說,，房子不想出租了,，有個親戚來北京要住，讓李某騰房,。這讓李某很是惱火,，剛剛布置好新家的李某就讓老張和柴某協(xié)商，看能不能讓親戚租個房住,。還沒等老張回話,，一天，柴某就帶著所謂的“親戚”來看房,，李某還隱約聽到“房租每月3000元”的話,。于是，在老張再次勸說李某騰房時,，李某嚴辭拒絕了,。隨后,，房東柴某訴至法院,，稱雙方關(guān)于房屋出租的合同沒有約定租賃期限，為不定期租賃合同,，請求依法予以解除,。后來，老張出庭作證,，證明雙方約定的租賃期限是兩年,，但法院還是判決解除李某與柴某間的房屋租賃合同。

案例中,，柴某主張其與李某間的房屋租賃合同為不定期租賃合同,，那么究竟什么是不定期租賃合同呢？柴某主張對租賃期限沒有約定不明,，要求解除有無道理呢,？我國《合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,，視為不定期租賃,。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人,?！蔽覈逗贤ā返诹粭l規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量,、價款或者報酬,、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定,?！卑咐校钅撑c柴某很難通過協(xié)商達成一致,，合同條款亦無相關(guān)約定,，至于根據(jù)房屋出租的交易習慣，很難有一個關(guān)于出租期限的通行做法,。因此,，從這個角度講，如果李某不能舉證證明關(guān)于房屋的出租期限有明確的約定,，那么李某與柴某間的租賃合同就要被認定為不定期租賃合同,。而根據(jù)我國《合同法》第二百三十二條的規(guī)定，當事人可以隨時解除合同,。

好在,，案例中的張某出庭作證，證實了關(guān)于租賃的期限有過明確的約定,。但最終法院還是判決解除了合同,，原因是什么呢？根據(jù)我國《合同法》第二百一十五條的規(guī)定：“租賃期限六個月以上的,，應(yīng)當采用書面形式,。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃,?！币簿褪钦f，李某與張某間關(guān)于房屋出租的合同是合法有效的,，但由于這一合同沒有滿足法律關(guān)于租賃合同形式要件的特別規(guī)定,，因此，在法律評價上,，它被認為是一份不定期租賃合同,，同樣要適用《合同法》第二百三十二條的規(guī)定，出租人和承租人都享有任意解除權(quán),，可以要求解除合同,，這也是柴某的訴訟請求得到支持的原因。

在這里提幾點關(guān)于租賃合同的建議：第一,、法律對租賃合同期限6個月以上的合同有特別的形式要求,，凡是租賃期限6個月以上的，務(wù)必要簽定書面合同,，否則雙方都將享有解除權(quán),，不利于合同目的的實現(xiàn)；第二、提醒大家注意,，在不定期租賃中,，出租人的解除權(quán)受到“在合理期限之前通知承租人”的限制；第三,、對于租賃合同期限要作明確的約定,，否則也會陷入不定期租賃的漩渦中，惹上麻煩,。