在國有土地上的房子適用的是《國有土地上房屋征收與補償條例》

集體土地適用的是《土地管理法》及實施細則，拆我房子的單位,，分別對應(yīng)稱為房屋的征收人和征地人。民間所稱拆遷,，是2011年1月21日條例頒布前,，《城市房屋拆遷管理條例》中的用語，為能簡化用詞表述,，答題仍用拆遷但包含了征收,、征地、拆遷,、拆除,、動遷的含意，是同等意思,。

拆遷補償法定形式選擇性糾結(jié)

拆遷補償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償兩種形式,，也只能有這兩種法定形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指征收人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán),，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算差價的行為,。是以實物形態(tài)來體現(xiàn)征收人對被征收人的補償。

作價補償是指在拆遷補償中,，經(jīng)征收人與補征收人協(xié)商,，補征收人放棄產(chǎn)權(quán)，由征收人按市場價評估價為標(biāo)準(zhǔn),，對被拆除的房屋的所有人進行貨幣形式的補償,。無論那種補償形式，被拆遷的房子都是需要經(jīng)過評估的,，是有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)之一,。究竟那種補償形式更能獲得最高拆遷紅利呢,？很難計算出紅利的大小高低，既然是選擇補償形式,，必須會產(chǎn)生拆遷貨幣補償款金額不等于“補一套房”的市場價值,，究竟如何選擇才是最佳方案，應(yīng)從安置房的房源獲得論據(jù),。

他們是怎樣操作的

這里的拆遷雖然可以拿貨幣補償,、也可以拿房子，但這個房子不一定就是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償形式取得的,，不是跟征收人簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議,，是跟不認識的、沒洽談的開發(fā)商,，拿了征收人給我的選房編號書（暫定名）簽訂的商品房買賣合同,。

選、還是不選,，聽誰的

我和征收人談了N次,，還算是在“友好、緊張,、嚴肅,、激烈”氣氛中進行，時而狂風(fēng)暴雨般地爭論,，尤如街坊鄰居相鄰糾紛似的爭戰(zhàn),。時而又靜風(fēng)細雨似地休整。他們總是說沒有房源了,，或只能有這個房子了,。要求簽訂貨幣補償協(xié)議，他們提供安置房,。協(xié)議上明確是貨幣補償,，安置房是期房。這個安置房的建設(shè)人是那個單位,、設(shè)計戶型,、交付期限、小區(qū)規(guī)劃景觀等現(xiàn)在均還不知曉,，更不用說實地察了,。為什么只有期房就能來拆遷安置了，要是有現(xiàn)房就好了,，全都能夠明確,。

處于糾結(jié)狀態(tài)下的情形是這個安置房購買比現(xiàn)在市場上的商品房的價格低好多，要不還是拿錢自己到開發(fā)商那兒去買房，和開發(fā)商簽訂的是《商品房買賣合同》,，可獲得的貨幣款買不到同等地段的房子,。還是選擇了安置房，因為用貨幣補償?shù)目铐椫Ц顿徺I就夠了,，如果不買,，用給我的貨幣補償款現(xiàn)在到市場上去只有買半套，幾年后我的安置房也會漲價到比現(xiàn)在的房價還要高,，我也許會成為“拆富族”,。雖然是期房，要過渡好多年,，但征收人有過渡費補貼,，還是按實結(jié)算的，在外租房過渡支付房租也夠了,。

選擇補償形式看起來簡單,，但其內(nèi)在內(nèi)容非常復(fù)雜。似乎是以舊房房屋面積能夠“演變”到新的安置房作為衡量尺寸,，又不完全是,。說是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償形式吧，拆遷協(xié)議上補償形式寫的是作價補償,，也可把安置房的購買人變更為家庭內(nèi)的其他人,；一定要跟征收人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷協(xié)議吧，他們說,，要房子只能簽這種協(xié)議。貨幣補償只有金額高和低的差異,，安置房的質(zhì)量雖然不是我監(jiān)管的范圍,，但選購中面臨著安置房的位置、結(jié)構(gòu),、戶型,、樓層、朝向,、規(guī)模等多方面的選項,，每個選項均會與安置房價格休戚相關(guān)。意念中產(chǎn)生了衡等式,，接受貨幣補償是為了“補上”安置房,，“補上一套房”要用貨幣補償?shù)目铐椚ベ徺I，這才是現(xiàn)今拆遷操作的實質(zhì),。雖然條例明確的二種可選擇的補償法定形式仍然存在,，未曾修改。但實現(xiàn)操作中已變異成全部貨幣補償，定向購買安置房的模式了,。因為征收人沒有自己建造或購買有產(chǎn)權(quán)的房屋,，這是被征收人陷入“拿錢還是拿房”的泥潭，兩種語境下的談判必然產(chǎn)生矛盾,，是發(fā)生拆遷糾紛引發(fā)惡性事件的根源,。

拆遷是由行政單位引發(fā)，被征收人無法拒絕,，只能順勢而為,。在貨幣與房子中獲得平衡，由貨幣款到購房款,、又有購房款再到貨幣款的談判,，是“拆遷市場”的輪回。

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