房地產(chǎn)投拓——處理舊改項(xiàng)目的另一個(gè)有意思的思路

不少地方還能做舊改,，而且是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的舊改,，把項(xiàng)目拆遷完畢后通過(guò)設(shè)置強(qiáng)排他的條件（包括不限于帶資格或協(xié)議報(bào)名、設(shè)定安置要求等）,，或者直接就是通過(guò)補(bǔ)交出讓金完成土地確權(quán)及變性,。

政府愿意對(duì)外讓出舊改的原因，一是懾于財(cái)政壓力,，要鋪開做舊改不容易,，必須引入社會(huì)投資，但既然要引入社會(huì)投資，就必須迎合社會(huì)投資人的需求,；二是懾于改造難度,，在村社力量比較強(qiáng)的地區(qū)，讓社會(huì)力量介入舊改,，達(dá)成企雙贏也是一種可行的辦法,。

一、常規(guī)的舊改問(wèn)題解決思路

拿到舊改問(wèn)題,，第一步就是排期,，將動(dòng)遷的政策、流程,、融資方案等全部理順,，然后排布時(shí)間計(jì)劃，明確各階段需要企業(yè),、政府應(yīng)該承擔(dān)的事項(xiàng),；第二步就是算賬，在假設(shè)動(dòng)遷時(shí)間和土地掛牌時(shí)間的基礎(chǔ)上,，計(jì)算動(dòng)遷成本,、動(dòng)遷現(xiàn)金流等，最后通過(guò)假設(shè)樓盤未來(lái)的售價(jià)預(yù)期,，得出一個(gè)預(yù)估的利潤(rùn)和利潤(rùn)率,。

常規(guī)的舊改問(wèn)題解決思路，還是從做這個(gè)項(xiàng)目的角度來(lái)看的,，通過(guò)拆遷完畢后獲取開發(fā),，來(lái)獲得收益。

但是有很多的不確定性,，比如動(dòng)遷的金額就估不準(zhǔn),，動(dòng)遷的時(shí)間、土地掛牌時(shí)間就可能會(huì)拖延,，未來(lái)樓盤的售價(jià)也可能會(huì)有市場(chǎng)的波動(dòng)變化。往往舊改項(xiàng)目在拿地階段的利潤(rùn)預(yù)測(cè)都是非常高的,，這也是很多開發(fā)商敢賭的信心來(lái)源,，但是最終做下來(lái)的結(jié)果卻是不賺錢甚至虧損，理由很簡(jiǎn)單,，資金成本吞噬利潤(rùn),、售價(jià)又不達(dá)預(yù)期，兩端擠壓就虧了,。

對(duì)于舊改,，本公號(hào)之前的文章也說(shuō)了不少，有空可以去翻翻。

二,、一個(gè)非常規(guī)的舊改問(wèn)題解決思路

我們知道,，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金杠桿使用非常極致的行業(yè)，大部分企業(yè)在評(píng)判某個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候,，都希望自有資金的支付比例越小越好,，自有資金現(xiàn)金流回正時(shí)間越早越好，最好都用融資的錢,，所以往往某個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率很低,，但是開發(fā)商還是賺的盆滿缽滿，就是因?yàn)樽约簤焊鶝](méi)出錢,，都是借來(lái)的錢,。

現(xiàn)在問(wèn)題回到舊改項(xiàng)目，作為一個(gè)典型的舊改項(xiàng)目,，只要企業(yè)成為了項(xiàng)目的舊改主體單位,，一般就已經(jīng)鎖定了這個(gè)項(xiàng)目。作為項(xiàng)目本身而言,，鎖定項(xiàng)目并不需要投入多少成本,，最多就是給政府或者村里打點(diǎn)保證金，絕大部分成本發(fā)生都是在啟動(dòng)動(dòng)遷之后,，包括動(dòng)遷費(fèi)用,、安置房費(fèi)用以及土地出讓金等，這些成本構(gòu)成了舊改項(xiàng)目的土地成本,。

有意思的思路（商務(wù)模式）：不拆遷,，直接買賣舊改主體。

舊改項(xiàng)目相比招拍掛項(xiàng)目,，土地成本上一般是有優(yōu)勢(shì)的,，畢竟是長(zhǎng)周期項(xiàng)目，而且頭寸是非常少的,，可能花幾千萬(wàn)就能鎖定一個(gè)幾十上百億的土地成本的項(xiàng)目,，類似于收購(gòu)上說(shuō)的“承債式收購(gòu)”，只不過(guò)“債”是未發(fā)生的動(dòng)遷費(fèi)用,。以后一旦土地價(jià)格上漲,，因?yàn)閯?dòng)遷費(fèi)用的上漲比例一般還是滯后的，舊改主體的價(jià)值就漲的非?？?。

一個(gè)舊改主體花5千萬(wàn)鎖定了一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)計(jì)算下來(lái)所有的土地成本加起來(lái)是2億元,，包括了安置房建設(shè)成本及出讓金等,，按照周邊土地招拍掛行情,，拆完后的凈地約值3億元，差不多有1億的空間,。1年后隨著地價(jià)大幅上漲,，這塊地值4億元了，因?yàn)榕f改安置房部分的成本基本沒(méi)變,，就是村民補(bǔ)充與出讓金適度上漲,，成本約到了2億元，差價(jià)大幅提高,。

然后這個(gè)舊改主體的控股母公司,，囤了一年啥都沒(méi)干，就是市場(chǎng)地價(jià)漲了,，希望把自己舊改主體的公司股權(quán)給賣了,，作價(jià)1億元，過(guò)分不過(guò)分,？

這個(gè)思路也不一定對(duì),，但也是一個(gè)舊改的運(yùn)作思路，但他繞過(guò)了舊改最難的拆遷部分,，小金額把住大資產(chǎn),，最后賣的是舊改權(quán)益部分的增值，杠桿放的很大,，收益率就很高,。

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