“劃撥用地”案例要旨各個都有“坑”

劃撥用地是我國特有的項目建設用地的取得方式之一,，是有審批權限的政府根據(jù)我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規(guī)定和2001年10月22日國土資源部令第9號令《劃撥用地目錄》，向符合劃撥用地條件的建設項目（項目使用的單位）無償供應的土地,。

劃撥用地的使用年限是永久的（即終止日期為批準供地的本級政府認為應該依法收回時止）,。

一,、破產企業(yè)的劃撥土地使用權不屬于破產財產。

破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產,，企業(yè)破產后劃撥土地使用權可由政府無償收回,，破產企業(yè)無權處分該劃撥土地使用權。

《最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定,，破產企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產,，在企業(yè)破產時，有關人民政府可以予以收回,，并依法處置,。納入國家兼并破產計劃的國有企業(yè)，其依法取得的國有土地使用權,，應依據(jù)國務院有關文件規(guī)定辦理,。

二、執(zhí)行法院可依法拍賣劃撥土地使用權,。

執(zhí)行法院可依法拍賣被執(zhí)行人名下通過劃撥方式取得的國有土地使用權,，但應在拍賣過程中依法妥善處理函商當?shù)卣⒊浞峙缎畔⒌葓?zhí)行工作具體事宜,。

在拍賣成交后,，需要辦理土地使用權類型變更手續(xù)，以及補繳土地出讓金和重新簽訂《國有建設用土使用權出讓合同》后才能辦理土地使用權轉讓手續(xù),。

對于國有劃撥土地的拍賣轉讓可以在拍賣成交后再補辦相關土地出讓手續(xù),，即補辦相關審批手續(xù)，因此執(zhí)行法院對上述國有劃撥土地使用權進行拍賣處置并不違反《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》關于劃撥土地使用權的轉讓需人民政府審批的相關,。

通過劃撥方式取得的國有土地使用權的,，應當報請相關政府土地管理部門批準。未經批準擅自出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權的,，該租賃合同無效,。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，出租劃撥土地使用權應當取得土地管理部門的批準,，簽訂土地使用權出讓合同,，向當?shù)厥小^(qū)人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓,、出租,、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。未經批準擅自出租劃撥土地使用權將面臨行政處罰,。

合作雙方以自用為目的,、均不具備房地產開發(fā)經營資質，可以在劃撥土地上合作建房,。這種行為并沒有擅自變更劃撥土地用途,，沒有將劃撥土地用于房地產開發(fā)項目,、以售房等開發(fā)行為獲益，因此不違反法律,、法規(guī)的強制性規(guī)定,，合作建房合同合法有效。

根據(jù)最高人民法院《關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》第三條的規(guī)定,，建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權之上,，將該建筑物與土地一并設定抵押的，對土地使用權的抵押須履行法定的審批手續(xù),，否則,，應認定抵押無效。當事人在簽訂抵押合同時,，僅僅約定以自有房產設定抵押并辦理房屋抵押登記,，并未將該房產所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權一并抵押的,，不適用上述規(guī)定,。

《最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》規(guī)定，以劃撥土地使用權或者以劃撥土地使用權及地上建筑物一并設定抵押的,，應當履行審批手續(xù),，否則抵押無效。

人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求無償收回劃撥土地使用權時,，沒有證據(jù)證明收回劃撥土地使用權的行為造成地上建筑物,、其他附著物損失的，人民政府無需給予補償,。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規(guī)定：“對劃撥土地使用權,，市、區(qū)人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,，可以無償收回,，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時,，對其地上建筑物,、其他附著物，市,、區(qū)人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償,?！睋?jù)此,，政府無償收回劃撥土地使用權的補償對象是地上建筑物及其他附著物。

《城市房地產管理法》第四十條第一款雖然規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的,，轉讓房地產時,，應當按照國務院規(guī)定,，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù),，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！钡搶徟袨閮H是物權變動的必要條件,，也即未經審批，將無法辦理房產所有權登記,，房屋所有權不發(fā)生轉移,，但這并不影響房屋買賣合同的效力。

《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定：”以劃撥方式取得土地使用權的,，轉讓房地產時,，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批,?！耙虼税干妗锻恋赜袃斵D讓協(xié)議書》是否有效，取決于是否經過有批準權的人民政府批準,。訂立《土地有償轉讓協(xié)議書》后,，受讓方辦理完成土地使用權出讓手續(xù)的，表明政府以行為的方式同意劃撥地轉讓,，《土地有償轉讓協(xié)議書》合法有效,，協(xié)議性質上轉化為補償合同。即使政府出具函件說明轉讓劃撥土地未經其批準,，法院亦不予采用,。

在土地使用權與房屋抵押權實行分別登記的情況下，債權人與抵押人就國有劃撥土地上的房屋訂立抵押合同,，只辦理了房屋抵押登記手續(xù),，而未辦理劃撥土地使用權批準或登記手續(xù)的，應認定該房屋抵押無效,；此時,，債權人與抵押人若對房屋抵押無效均存在過錯，抵押人應在債務人不能清償部分的二分之一范圍內承擔責任,。

城鎮(zhèn)國有土地使用制度,，合理開發(fā)、利用,、經營土地,，加強土地管理，促進城市建設和經濟發(fā)展，屬于有關土地管理的規(guī)定,，并不能作為確定本案房屋租賃合同效力的依據(jù),。

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