最高法：征地拆遷《評估報告》要審查哪些方面,？(轉(zhuǎn)發(fā))

評估報告制度的目的在于由中立的第三方專業(yè)機構(gòu)對房屋的價值客觀,、公正地作出符合法律規(guī)定的評估。因此,，在房屋價值評估的具體程序上作出詳細(xì)的規(guī)定,，不得限縮被征收人主動選擇評估機構(gòu)的權(quán)利，要判斷評估機構(gòu)與評估人員的資質(zhì),，評估時點,、評估原則、評估方法等方面是否符合房屋征收評估辦法的相關(guān)規(guī)定,，估價結(jié)果是否系估價對象在依法最高最佳利用下的價值,。（2018）最高法行申9394號案就是復(fù)雜的征收評估工作的指導(dǎo)性判例。

那么,，具體案情如何,？拆遷評估工作有哪些可取之處？又有何處違法,？本所整理了此案情和有關(guān)評估工作的要點,，給您遇到征地拆遷時作參考使用。
一、拆遷房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)須報名參加評選并公告（合法）李繼孝,、孫啟芳是河北省唐山市路南區(qū)居民,，2015年11月21日李、孫二人的房屋劃入征收范圍,。同日,，唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項目房屋征收評估機構(gòu)報名的公告》，公告內(nèi)容為承擔(dān)房屋征收評估工作的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)需預(yù)先報名,，并公布了報名資格條件,、報名方式和時間、地點,。

二,、《協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的公告》和給出異議期（注意此處程序不合法）2015年11月24日唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項目協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的公告》，公示了3家通過審核的評估機構(gòu),，并賦予了被征收人為期三天的異議期,。

三、選定評估機構(gòu)結(jié)果要公告（合法）2015年11月27日唐山市路南區(qū)房屋征收辦公室作出《關(guān)于唐山市路南區(qū)老交大棚戶區(qū)搬遷安置項目協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)結(jié)果的公告》,，最終確定由唐山廣野房地產(chǎn)評估有限公司,、唐山弘安房地產(chǎn)評估有限公司和唐山東正房地產(chǎn)評估有限公司共同承擔(dān)老交大棚戶區(qū)房屋征收評估工作。

四,、估價時點（合法）唐山廣野房地產(chǎn)評估有限公司作出了涉案房屋房地產(chǎn)估價報告,，確定了估價對象在估價時點（2015年11月21日）的房地產(chǎn)市場價值。

五,、可對評估報告申請復(fù)核評估,，答復(fù)要依法送達（合法，但要注意的是對復(fù)核結(jié)果有異議仍可向評估專家委員會申請鑒定,。）涉案房屋估價報告依法送達給李繼孝,、孫啟芳后，李繼孝,、孫啟芳提出了復(fù)核評估申請,，唐山廣野房地產(chǎn)評估有限公司收到申請后，作出了復(fù)核評估申請書的答復(fù)并送達給了李繼孝,、孫啟芳,。因雙方無法在簽約期內(nèi)達成征收補償協(xié)議，路南區(qū)政府作出《關(guān)于國有土地上房屋補償決定書》,，李繼孝,、孫啟芳不服遂提起行政訴訟。
六,、審判結(jié)果要點：限縮被征收人主動選擇評估機構(gòu)的權(quán)利程序不合法,。評估機構(gòu)、評估人員的資質(zhì)，評估時點,、評估原則,、評估方法等方面合法。
本案中,，由于房屋征收范圍較大,、被征收人戶數(shù)眾多，路南區(qū)政府采取向唐山市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)發(fā)送電子郵件,、組織網(wǎng)絡(luò)報名,、篩選審核、進行公示的方式,，最終選定三家房地產(chǎn)評估公司,。路南區(qū)政府選定評估機構(gòu)的方式，可以提高選定的成功率以及相關(guān)征收工作的效率,，但限縮了被征收人主動選擇評估機構(gòu)的權(quán)利,，其程序不合法。

法律依據(jù)：
《征補條例》第20條,，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定,、隨機選定等方式確定，具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。
《評估辦法》第4條,，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。

為什么權(quán)力大于法律呢,？公平和正義的法律,，百姓如何能夠感覺得到了呢？（2018）最高法行申9394號都作出了行政判決,，為什么（2018）最高法行申51xx號,，申請人還沒有收到行政判決書呢？
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