拆遷過程中,，征收辦如何認(rèn)定“類似房地產(chǎn)”呢？

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定,，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

那么在拆遷過程中,，關(guān)于“類似房地產(chǎn)”究竟是如何認(rèn)定的,？影響類似房地產(chǎn)的，主要有“區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度,、建筑面積”這五個(gè)因素,。

1,、區(qū)位

區(qū)位因素是指所在地的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì),、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特征并對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素,。

在一定意義上，區(qū)位因素分析就是土地價(jià)格的分析,，其中可分為兩部分,，一部分是由絕對地租所決定的土地價(jià)值，一部分是由級差地租所決定的土地價(jià)值,。后一部分主要由后天因素形成的環(huán)境決定,，前一部分主要取決于城市平均地價(jià)水準(zhǔn)。此外,，城市規(guī)劃對土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生明顯的中長期結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用,。

每個(gè)地方的房價(jià)均有所差異，發(fā)達(dá)城市如北京,、上海,、深圳等地房屋價(jià)格就很高，如遇拆遷,，這些地方的房屋補(bǔ)償款要比其他區(qū)位類似房屋價(jià)值高很多,。

2、用途

這里所講的用途主要分為住宅和非住宅,，其中,，住宅包括普通住宅、公寓,、別墅等,。非住宅分為經(jīng)營性與非經(jīng)營性兩類，前者包括寫字樓,、商業(yè)營業(yè)用房,、通用廠房、倉儲(chǔ)用房,、交通樞紐用房等,；后者有行政、事業(yè)單位以及非營利公共設(shè)施用房,。

而用途的確定以拆遷房屋所有權(quán)證書上記載的用途為準(zhǔn),，未標(biāo)明的，通常以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn),，未記錄的,，以實(shí)際用途為準(zhǔn)，實(shí)際用途的界定以規(guī)劃部門是否批準(zhǔn)，是否取得合法手續(xù)為準(zhǔn),。

一般情況下,，商品房的補(bǔ)償價(jià)值要高于普通住宅。

3,、建筑結(jié)構(gòu)

建筑結(jié)構(gòu)通常包括框架,、鋼、鋼混,、磚混,、磚木、木,、簡易結(jié)構(gòu),、建筑物的外觀、風(fēng)格,、布局,、施工質(zhì)量等內(nèi)容，對房屋價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定影響,。

房屋質(zhì)量越好,，評估時(shí)房屋的補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值自然也就越高。

4,、新舊程度

新舊程度也可以稱為折舊率,，按照有關(guān)規(guī)定，通常住宅為70年,、廠房為50年,、商用為40年，在此基礎(chǔ)上算出折舊率,，再結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)作出基本的限制性要求,。

具有保留價(jià)值的歷史、文化,、風(fēng)貌等建筑不受折舊期限制,，以建筑文物實(shí)際評估為準(zhǔn)。

5,、建筑面積

建筑面積目前可以分為建筑物整幢面積、單元面積,、套內(nèi)面積,。

就具體征收補(bǔ)償關(guān)系而言，主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e,。但從實(shí)際情況看,，建筑面積有時(shí)是有水分的，房屋的大小往往要同時(shí)考慮使用面積。

在征收過程中,，安置房或開發(fā)商的單元房的廁所,、廚房、電梯,、陽臺(tái)是全部計(jì)算做房屋面積的,，而被征收人的配房、院落內(nèi)的廚房,、廁所,、門房基本上都是按照附屬物對待，只補(bǔ)償建造成本價(jià)格,，這對被征收而言顯然是不公平的,。
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